Les immeubles à appartements plus anciens et l'amiante vont souvent de pair. Ceux qui ont construit dans les années soixante ou septante ont intégré ce matériau de manière quasi standard dans les toitures, les façades, l'isolation et les installations techniques. Dès qu'il faut rénover ou réparer un tel immeuble, l'amiante refait surface, et avec elle toute une série de questions juridiques propres à la copropriété. Qui est responsable ? Qui paie ? Et quel rôle joue le syndic ? Le présent article dénoue les principaux nœuds.
Partie privative ou commune ?
La première question relative à l'amiante dans un immeuble à appartements est une question de qualification : s'agit-il d'une partie privative ou d'une partie commune ? Cette distinction détermine qui est responsable de la gestion, des coûts et, le cas échéant, de l'enlèvement ou de l'assainissement.
En principe, l'acte de base apporte la réponse. Celui-ci détermine quelles parties de l'immeuble sont privatives et quelles parties sont communes. L'amiante située dans le lot individuel, par exemple dans un revêtement de sol ou une cloison intérieure de l'appartement, relève en règle générale du copropriétaire concerné. Mais la pratique n'est pas toujours aussi claire. L'amiante se trouve souvent précisément dans les éléments qui servent l'ensemble de l'immeuble : la toiture, la façade, les gaines techniques, la chaufferie et d'autres locaux techniques. Ces éléments appartiennent aux parties communes, et c'est alors l'association des copropriétaires (ACP) qui entre en jeu.
Qu'en est-il lorsque la qualification demeure incertaine ? Ici, un regard au-delà de la frontière est éclairant, avec les réserves d'usage. La jurisprudence française a jugé que l'amiante présente dans les sols et les murs dont la qualification n'est pas clairement établie doit être considérée comme commune, en se référant à la fonction de sécurité que l'amiante remplissait à l'époque pour tous les copropriétaires (Cass. fr. 7 mai 2003). Ce raisonnement n'est pas transposable tel quel en droit belge, mais l'idée sous-jacente est utile : lorsque la qualification est douteuse et que l'élément remplit une fonction au service de la collectivité, la balance penche vers une partie commune. Si en revanche l'amiante se trouve manifestement dans la partie privative, elle reste privative.
Conséquence pour la répartition des coûts
La qualification n'est pas un exercice théorique : elle détermine le portefeuille. Si l'amiante se trouve dans une partie privative, le copropriétaire concerné supporte seul les coûts de gestion et d'enlèvement. Si elle se trouve dans une partie commune, le coût est à charge de l'ACP et est réparti entre les copropriétaires selon leurs quotités dans les parties communes. Une rénovation de toiture ou une intervention sur une gaine technique contenant de l'amiante concerne donc en principe l'ensemble des propriétaires à proportion de leurs quotités, y compris ceux qui ne sont personnellement jamais gênés par l'amiante. C'est précisément pour cette raison qu'il vaut la peine de déterminer soigneusement la qualification avant toute décision ou facturation, car elle répartit parfois des montants considérables.
Le rôle et la responsabilité du syndic
Le syndic est la figure centrale dans la gestion des parties communes, et donc également dans le dossier amiante. En tant que mandataire contractuel de l'ACP, il doit défendre au mieux les intérêts de l'association. D'un syndic professionnel, on peut à cet égard attendre une diligence renforcée.
La jurisprudence a précisément délimité ces attentes. Un syndic professionnel est présumé être en mesure de soupçonner la présence d'amiante dans un immeuble construit dans les années soixante ou septante. En même temps, il n'est pas un expert en amiante : on n'attend pas de lui qu'il évalue techniquement si une intervention concrète, par exemple sur le plafond d'une chaufferie, libérera des fibres (Bruxelles, 20 octobre 2017). Le seuil n'est donc pas la perfection technique, mais la vigilance. Ce qui peut lui être reproché, c'est de ne pas s'interroger, dans un immeuble ancien, sur la présence possible d'amiante et de ne pas mettre le sujet à l'ordre du jour de l'assemblée générale avant tous travaux de rénovation ou d'entretien.
Concrètement, cela signifie que le syndic doit poser activement la question de l'amiante : fait-on établir un inventaire amiante, travaille-t-on avec un désamianteur spécialisé, et l'entrepreneur est-il expressément informé de la présence possible d'amiante ? Celui qui ne pose pas cette question au préalable risque que les travaux commencent sans qu'aucun écrit ne mentionne l'amiante, avec ensuite d'interminables discussions sur les travaux supplémentaires et sur ce que l'entrepreneur aurait dû voir. Le syndic est apprécié dans tout cela comme un gestionnaire professionnel normalement diligent : il n'est pas responsable de la seule existence de l'amiante, mais bien lorsqu'il néglige sa mission de gestion. Il importe aussi de souligner la distinction opérée par la cour : la responsabilité de l'ACP diffère de celle du syndic. Il s'agit de deux responsabilités distinctes qui ne coïncident pas automatiquement.
L'obligation d'attestation amiante pour les parties communes
Depuis l'introduction de l'attestation amiante, une obligation explicite s'ajoute. Pour les parties communes des immeubles à appartements, une obligation d'attestation distincte s'applique, avec pour échéance le 1er janvier 2027. Les parties communes constituent à cet égard un secteur en soi : une attestation d'inventaire amiante distincte est délivrée pour celles-ci, indépendamment des attestations pour les lots individuels. Faire établir cette attestation en temps utile et informer les copropriétaires relève de la mission de gestion du syndic.
Deux attestations lors de l'achat d'un appartement
Quiconque achète un appartement doit savoir que deux attestations différentes sont en jeu. L'attestation amiante pour le lot privatif ne couvre que la construction propre à l'appartement. L'attestation pour les parties communes couvre la toiture, la façade, la cage d'escalier, les locaux techniques et le reste de l'immeuble commun. Les deux sont indépendantes l'une de l'autre. Une attestation valable pour le lot privatif ne dit autrement dit rien sur l'état amiante des parties communes, et inversement. En tant qu'acheteur, vous avez tout intérêt à demander les deux et à ne pas supposer que l'une couvre l'autre. Si, après l'achat, vous découvrez néanmoins de l'amiante dissimulée, vous pouvez encore, aux conditions classiques, invoquer la garantie des vices cachés.
L'inventaire amiante de l'ACP en tant qu'employeur
Un second inventaire prend de l'importance dès que l'ACP fait exécuter des travaux : l'inventaire amiante de droit du travail. Lorsqu'une ACP emploie du personnel, par exemple un concierge, la question se pose de savoir si, en tant qu'employeur, elle doit établir un inventaire amiante pour les lieux où ce personnel travaille. La jurisprudence fixe ici une limite : le seul fait qu'un concierge disposait d'une clé d'un local contenant de l'amiante ne faisait pas de ce local un lieu de travail habituel, de sorte que l'obligation de l'employeur d'établir un inventaire amiante ne s'appliquait pas en l'espèce (Bruxelles, 20 octobre 2017). Celui qui a effectivement un lieu de travail habituel pour son personnel n'y échappe pas, même en confiant les travaux à un entrepreneur externe : l'obligation d'inventaire de l'employeur en droit du travail subsiste dans ce cas. Pour l'ACP qui planifie des rénovations, le message est de garder à l'œil les deux pistes : l'attestation amiante flamande et l'inventaire de droit du travail.
Pour comprendre comment ces aspects propres à la copropriété s'insèrent dans l'ensemble plus large des obligations en matière d'amiante lors de l'achat, de la vente, de la location et de la rénovation, consultez notre guide sur l'amiante dans l'immobilier.
Comment Reius Advocaten peut vous assister
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