Oudere appartementsgebouwen en asbest gaan vaak samen. Wie in de jaren zestig of zeventig bouwde, verwerkte het materiaal vrijwel standaard in daken, gevels, isolatie en technische installaties. Zodra er in zo'n gebouw gerenoveerd of hersteld moet worden, duikt asbest op, en met de asbest een reeks juridische vragen die eigen zijn aan de mede-eigendom. Wie is verantwoordelijk? Wie betaalt? En welke rol speelt de syndicus? Dit artikel maakt de belangrijkste knopen los.
Privatief of gemeenschappelijk deel?
De eerste vraag bij asbest in een appartementsgebouw is een kwalificatievraag: gaat het om een privatief deel of om een gemeenschappelijk deel? Dat onderscheid bepaalt wie verantwoordelijk is voor het beheer, de kosten en, in voorkomend geval, de verwijdering of sanering.
In beginsel geeft de basisakte het antwoord. Die bepaalt welke delen van het gebouw privatief zijn en welke gemeenschappelijk. Asbest in de individuele kavel, bijvoorbeeld in een vloerbekleding of een binnenwand binnen het appartement, is dan in de regel een zaak van de betrokken mede-eigenaar. Maar de praktijk is niet altijd zo helder. Asbest zit vaak net in de onderdelen die het hele gebouw dienen: het dak, de gevel, de leidingkokers, de stookplaats en andere technische lokalen. Die behoren tot de gemene delen, en dan komt de vereniging van mede-eigenaars (VME) in beeld.
Wat wanneer de kwalificatie onduidelijk blijft? Hier is een blik over de grens verhelderend, met het nodige voorbehoud. De Franse rechtspraak heeft geoordeeld dat asbest in vloeren en muren waarvan de kwalificatie niet duidelijk vaststaat, als gemeenschappelijk moet worden beschouwd, en verwees daarbij naar de veiligheidsfunctie die de asbest destijds voor alle mede-eigenaars vervulde (Cass. fr. 7 mei 2003). Die redenering is niet zonder meer naar Belgisch recht over te planten, maar de onderliggende gedachte is bruikbaar: is de kwalificatie twijfelachtig en vervult het element een functie ten dienste van de gemeenschap, dan neigt de balans naar een gemeenschappelijk deel. Zit de asbest daarentegen aantoonbaar in het privégedeelte, dan blijft ze privatief.
Gevolg voor de kostenverdeling
De kwalificatie is geen theoretische oefening: zij bepaalt de portemonnee. Zit de asbest in een privatief deel, dan draagt de betrokken mede-eigenaar de kosten van beheer en verwijdering alleen. Zit ze in een gemeenschappelijk deel, dan komt de kost ten laste van de VME, en wordt hij over de mede-eigenaars omgeslagen volgens hun aandelen in de gemene delen. Een dakrenovatie of een ingreep aan een asbesthoudende leidingkoker raakt dus in beginsel alle eigenaars naar verhouding van hun quotiteiten, ook wie zelf nooit last van de asbest heeft. Precies daarom loont het om de kwalificatie zorgvuldig te bepalen vóór er beslist en gefactureerd wordt, want ze verdeelt soms aanzienlijke bedragen.
De rol en aansprakelijkheid van de syndicus
De syndicus is de spilfiguur in het beheer van de gemene delen, en dus ook in het asbestdossier. Als contractueel lasthebber van de VME moet hij de belangen van de vereniging zo goed mogelijk behartigen. Van een professionele syndicus mag daarbij een verscherpte zorgvuldigheid worden verwacht.
De rechtspraak heeft dat verwachtingspatroon scherp afgelijnd. Een professionele syndicus wordt geacht bekwaam te zijn om de aanwezigheid van asbest te vermoeden in een gebouw dat in de jaren zestig of zeventig werd opgetrokken. Tegelijk is hij géén asbestdeskundige: van hem wordt niet verwacht dat hij technisch inschat of een concrete ingreep in, bijvoorbeeld, het plafond van een stookplaats vezels zal vrijmaken (Brussel 20 oktober 2017). De ondergrens ligt dus niet bij technische perfectie, maar bij oplettendheid. Wat hem verweten kan worden, is dat hij bij een ouder gebouw niet stilstaat bij mogelijke asbest en het onderwerp niet op de agenda van de algemene vergadering plaatst vóór er renovatie- of onderhoudswerken gebeuren.
Concreet betekent dit dat de syndicus de asbestvraag actief moet stellen: laat men een asbestinventaris opmaken, werkt men met een gespecialiseerde asbestverwijderaar, en wordt de aannemer uitdrukkelijk gewezen op de mogelijke aanwezigheid van asbest? Wie die vraag op voorhand niet stelt, riskeert dat de werken beginnen zonder dat er iets over asbest op papier staat, met daarna eindeloze discussies over meerwerken en over wat de aannemer had moeten zien. De syndicus wordt in dit alles beoordeeld als een normaal zorgvuldig professioneel beheerder: hij is niet aansprakelijk voor het loutere bestaan van asbest, maar wel wanneer hij zijn beheerstaak verwaarloost. Belangrijk is ook het onderscheid dat het hof maakte: de aansprakelijkheid van de VME verschilt van die van de syndicus. Het zijn twee te onderscheiden aansprakelijkheden die niet automatisch samenvallen.
De asbestattestplicht voor de gemene delen
Sinds de invoering van het asbestattest komt daar een uitdrukkelijke verplichting bij. Voor de gemene delen van appartementsgebouwen geldt een aparte attestplicht, met als deadline 1 januari 2027. De gemene delen vormen op dat vlak een sector op zich: er wordt een afzonderlijk asbestinventarisattest voor uitgereikt, los van de attesten voor de individuele kavels. Het tijdig laten opmaken van dat attest en het informeren van de mede-eigenaars behoort tot de beheerstaak van de syndicus.
Twee attesten bij de aankoop van een appartement
Wie een appartement koopt, moet weten dat er twee verschillende attesten in het spel zijn. Het asbestattest voor de privatieve kavel dekt enkel de eigen constructie van het appartement. Het attest voor de gemene delen dekt het dak, de gevel, de traphal, de technische lokalen en de rest van het gemeenschappelijke gebouw. Beide staan los van elkaar. Een geldig attest voor de privatieve kavel zegt met andere woorden niets over de asbesttoestand van de gemene delen, en omgekeerd. Als koper doet u er goed aan beide op te vragen en niet te veronderstellen dat het ene het andere dekt. Ontdekt u na de aankoop toch verzwegen asbest, dan kunt u onder de klassieke voorwaarden nog terugvallen op de vrijwaring voor verborgen gebreken.
De asbestinventaris van de VME als werkgever
Er is nog een tweede inventaris die opgeld maakt zodra de VME werken laat uitvoeren: de arbeidsrechtelijke asbestinventaris. Wanneer een VME personeel in dienst heeft, bijvoorbeeld een huisbewaarder, rijst de vraag of zij als werkgever een asbestinventaris moet opmaken voor de plaatsen waar dat personeel werkt. De rechtspraak legt hier een grens: het loutere feit dat een huisbewaarder over een sleutel beschikte van een lokaal met asbest, maakte van dat lokaal nog geen gebruikelijke werkplaats, zodat de werkgeversverplichting tot asbestinventaris in dat geval niet speelde (Brussel 20 oktober 2017). Wie wél een gebruikelijke werkplaats voor zijn personeel heeft, ontsnapt daar niet aan, ook niet door de werken aan een externe aannemer over te laten: de arbeidsrechtelijke inventarisverplichting van de werkgever blijft in dat geval bestaan. Voor de VME die renovaties plant, is de boodschap om beide sporen, het Vlaamse asbestattest en de arbeidsrechtelijke inventaris, in het oog te houden.
Hoe deze mede-eigendomsaspecten passen in het grotere geheel van asbestverplichtingen bij koop, verkoop, verhuur en renovatie, leest u in onze gids over asbest in vastgoed.
Hoe Reius Advocaten u kan bijstaan
Zit u met een asbestdossier in uw mede-eigendom, als mede-eigenaar, syndicus of kandidaat-koper? Reius Advocaten helpt u de kwalificatie, de kostenverdeling en de aansprakelijkheden juist in te schatten, en staat u waar nodig bij in de algemene vergadering of de procedure. Neem gerust contact op via info@reius.be of het contactformulier.