Koop & Verkoop
Een vastgoedtransactie is meer dan het ondertekenen van een compromis. Elke aankoop of verkoop brengt juridische, fiscale en contractuele vraagstukken met zich mee die verregaande gevolgen kunnen hebben voor uw patrimonium. Reius begeleidt particulieren, investeerders en ondernemingen van bij de eerste onderhandelingen tot en met de notariële akte — en daarna.
Wat wij voor u doen
- Juridische analyse en onderhandeling van de verkoopovereenkomst (compromis, aankoopbelofte, optie)
- Due diligence: bodemonderzoek, stedenbouwkundige inlichtingen, EPC-attest, erfdienstbaarheden
- Fiscale structurering van de aankoop (registratierechten vs. BTW, vruchtgebruik, blote eigendom)
- Begeleiding bij aankoop via vennootschap of privé
- Bescherming bij verborgen gebreken na de overdracht
- Bijstand bij geschillen over de uitvoering van de verkoopovereenkomst
- Voorkeurrecht van de huurder bij verkoop in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Fiscale context: registratierechten per gewest
De registratierechten bij vastgoedaankoop zijn een gewestelijke bevoegdheid en worden regelmatig aangepast. De tarieven, voorwaarden en uitzonderingen verschillen naargelang het gewest (Vlaams Gewest, Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Waals Gewest) en de concrete situatie van de koper. In het Vlaams Gewest gelden onder voorwaarden verlaagde registratierechten voor de enige eigen woning, naast het standaardtarief. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest kennen eigen tariefstructuren en gunstregelingen. Reius adviseert u over de fiscaal meest voordelige aanpak voor uw specifieke situatie, op basis van de op dat ogenblik geldende wetgeving. ⚠ De tarieven en voorwaarden voor registratierechten wijzigen regelmatig en verschillen per gewest. Raadpleeg uw advocaat voor de actuele situatie op het moment van uw transactie. De informatie op deze pagina is indicatief en kan niet worden beschouwd als fiscaal advies.
Voorkeurrecht van de huurder — Brussels Hoofdstedelijk Gewest (van kracht sinds 6 januari 2024)
Sinds 6 januari 2024 genieten bepaalde huurders in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest van een wettelijk voorkeurrecht bij verkoop van hun woning, ingevoerd door de ordonnantie van 28 september 2023 (Brusselse Huisvestingscode, art. 274/1 e.v.). De maatregel is van toepassing op alle verkopen gestart vanaf 6 januari 2024, ongeacht wanneer het huurcontract werd afgesloten. Het Grondwettelijk Hof bevestigde op 30 april 2025 (arrest nr. 73/2025) de grondwettigheid van de ordonnantie. Het voorkeurrecht is in principe van toepassing wanneer: (1) de woning gelegen is in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest; (2) er sprake is van een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats van lange duur (huurovereenkomsten van korte duur — in de regel 3 jaar of minder — zijn uitgesloten); en (3) de huurder in de woning gedomicilieerd is. Ook de partner en kinderen van de huurder die op hetzelfde adres gedomicilieerd zijn, kunnen in aanmerking komen. De procedure vereist dat de verhuurder de huurder, vóór het sluiten van de verkoop, per aangetekende brief met ontvangstbevestiging informeert over zijn intentie om te verkopen, het voorkeurrecht waarvan de huurder geniet, en de essentiële voorwaarden van de voorgestelde verkoop. De huurder beschikt in principe over 30 dagen om te reageren. Wanneer de verhuurder vervolgens aan een derde zou verkopen tegen gunstiger voorwaarden dan initieel meegedeeld, dient hij de huurder opnieuw te informeren; de huurder beschikt dan in principe over een bijkomende termijn van 7 dagen om te reageren. ⚠ Er gelden diverse uitsluitingen (o.a. verkopen tussen bepaalde familieleden, verkopen van blote eigendom of vruchtgebruik, bepaalde vennootschapsoperaties, gebouwen met meerdere woningen bewoond door verschillende huurders). De toepassingsvoorwaarden en uitsluitingen zijn complex. Raadpleeg Reius om te beoordelen of het voorkeurrecht in uw concrete situatie van toepassing is en welke procedure u dient te volgen.
Voor wie?
Vastgoedontwikkelaars, institutionele en private investeerders, bedrijven die vastgoed aankopen of verkopen, en particulieren bij de aan- of verkoop van woning of grond.
Veelgestelde vragen over koop en verkoop van vastgoed
Is een compromis bindend in België?
Ja, een compromis is een definitieve en bindende overeenkomst. Eens ondertekend door beide partijen is de koop in principe gesloten, ook al moet de notariële akte nog verleden worden. Wie zich terugtrekt, riskeert een schadevergoeding van doorgaans 10% van de verkoopprijs.
Wat als de koper het compromis niet nakomt?
Als koper zijn verplichtingen niet nakomt, heeft de verkoper twee opties: ofwel de gedwongen uitvoering van de overeenkomst eisen via de rechtbank, ofwel de ontbinding van de koop vragen met recht op schadevergoeding. Een advocaat kan u adviseren welke aanpak het meest kansrijk is in uw situatie.
Wat zijn verborgen gebreken en wat zijn mijn rechten?
Verborgen gebreken zijn ernstige gebreken die niet zichtbaar waren bij de aankoop en die het normale gebruik van het goed verhinderen of sterk verminderen. De koper moet snel reageren na ontdekking. Hij kan ofwel de ontbinding van de koop vragen met terugbetaling van de prijs, ofwel een prijsvermindering eisen.
Binnen welke termijn moet ik verborgen gebreken aanmelden?
De wet vereist een 'korte termijn' na ontdekking, wat in de rechtspraak wordt ingevuld als enkele weken tot maximaal een paar maanden. Wacht u te lang, dan vervalt uw vordering. Contacteer zo snel mogelijk een advocaat bij het ontdekken van gebreken.
Moet ik een advocaat inschakelen bij de aankoop van een woning?
Wettelijk gezien niet, maar het is sterk aanbevolen. Een advocaat leest uw compromis na vóór ondertekening, controleert verborgen clausules, en beschermt u bij geschillen. De kosten wegen niet op tegen de financiële risico's van een foutief contract.
Heeft u een vraag over koop of verkoop van vastgoed? Neem vrijblijvend contact op.
Neem contact op