Achat & Vente
Une transaction immobilière ne se limite pas à la signature d'un compromis. Chaque achat ou vente soulève des questions juridiques, fiscales et contractuelles qui peuvent avoir des conséquences importantes pour votre patrimoine. Reius accompagne les particuliers, les investisseurs et les entreprises dès les premières négociations jusqu'à l'acte notarié — et au-delà.
Ce que nous faisons pour vous
- Analyse juridique et négociation du contrat de vente (compromis, promesse d'achat, option)
- Due diligence : étude de sol, renseignements urbanistiques, certificat PEB, servitudes
- Structuration fiscale de l'acquisition (droits d'enregistrement vs. TVA, usufruit, nue-propriété)
- Accompagnement lors de l'acquisition via société ou en nom propre
- Protection en cas de vices cachés après le transfert de propriété
- Assistance en cas de litiges relatifs à l'exécution du contrat de vente
- Droit de préférence du locataire en cas de vente en Région de Bruxelles-Capitale
Contexte fiscal : droits d'enregistrement par région
Les droits d'enregistrement lors de l'acquisition immobilière relèvent de la compétence régionale et sont régulièrement adaptés. Les taux, conditions et exceptions varient selon la région (Région flamande, Région de Bruxelles-Capitale, Région wallonne) et la situation concrète de l'acquéreur. En Région flamande, des droits d'enregistrement réduits s'appliquent sous certaines conditions pour l'habitation propre et unique, en plus du tarif standard. La Région de Bruxelles-Capitale et la Région wallonne disposent de leurs propres structures tarifaires et régimes de faveur. Reius vous conseille sur l'approche fiscalement la plus avantageuse pour votre situation spécifique, sur la base de la législation en vigueur au moment concerné. ⚠ Les taux et conditions relatifs aux droits d'enregistrement sont régulièrement modifiés et varient d'une région à l'autre. Consultez votre avocat pour la situation actualisée au moment de votre transaction. Les informations figurant sur cette page sont indicatives et ne peuvent être considérées comme un conseil fiscal.
Droit de préférence du locataire — Région de Bruxelles-Capitale (en vigueur depuis le 6 janvier 2024)
Depuis le 6 janvier 2024, certains locataires en Région de Bruxelles-Capitale bénéficient d'un droit de préférence légal en cas de vente de leur logement, instauré par l'ordonnance du 28 septembre 2023 (Code bruxellois du Logement, art. 274/1 et suivants). La mesure s'applique à toutes les ventes initiées à partir du 6 janvier 2024, indépendamment de la date de conclusion du contrat de bail. La Cour constitutionnelle a confirmé, par son arrêt n° 73/2025 du 30 avril 2025, la constitutionnalité de l'ordonnance. Le droit de préférence s'applique en principe lorsque : (1) le logement est situé en Région de Bruxelles-Capitale ; (2) il s'agit d'un bail de résidence principale de longue durée (les baux de courte durée — en règle générale de 3 ans ou moins — sont exclus) ; et (3) le locataire est domicilié dans le logement. Le partenaire et les enfants du locataire domiciliés à la même adresse peuvent également entrer en considération. La procédure exige que le bailleur informe le locataire, avant la conclusion de la vente, par lettre recommandée avec accusé de réception, de son intention de vendre, du droit de préférence dont bénéficie le locataire et des conditions essentielles de la vente envisagée. Le locataire dispose en principe de 30 jours pour réagir. Si le bailleur venait ensuite à vendre à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles initialement communiquées, il doit à nouveau informer le locataire ; ce dernier dispose alors en principe d'un délai supplémentaire de 7 jours pour réagir. ⚠ Diverses exclusions sont prévues (notamment les ventes entre certains membres de la famille, les ventes de la nue-propriété ou de l'usufruit, certaines opérations sociétaires, les immeubles à plusieurs logements occupés par différents locataires). Les conditions d'application et les exclusions sont complexes. Consultez Reius pour évaluer si le droit de préférence s'applique dans votre situation concrète et quelle procédure suivre.
Pour qui ?
Promoteurs immobiliers, investisseurs institutionnels et privés, entreprises qui achètent ou vendent des biens immobiliers, et particuliers lors de l'achat ou de la vente d'une habitation ou d'un terrain.
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Questions fréquemment posées
Dois-je faire appel à un avocat lors de l'acquisition d'une habitation ?
Ce n'est pas légalement obligatoire, mais vivement recommandé. Le notaire veille à la légalité de la transaction, mais représente en principe les deux parties. Un avocat défend exclusivement vos intérêts, identifie les risques dans les projets d'acte et accompagne les négociations à votre avantage.
Quand vaut-il mieux consulter un avocat — avant ou après le compromis ?
De préférence avant la signature du compromis. Une fois signé, vous êtes en principe juridiquement lié. Un avocat impliqué dès le départ peut identifier les clauses problématiques et les faire adapter avant la signature.
Quels sont les risques en cas de vices cachés ?
Les vices cachés peuvent, selon la situation et les dispositions applicables, donner lieu à la résolution de la vente ou à une réduction du prix. En règle générale, vous devez démontrer que le vice existait avant la vente, qu'il était caché pour un acquéreur normalement attentif et qu'il est suffisamment grave. Reius vous accompagne dans l'administration de la preuve et dans la procédure judiciaire éventuelle.
En tant que bailleur, je souhaite vendre mon bien à Bruxelles. Que dois-je faire ?
Dans les conditions prévues par l'ordonnance bruxelloise, vous devez informer votre locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, de votre intention de vendre, du droit de préférence et des conditions essentielles de la vente, avant la conclusion de celle-ci. Le locataire dispose en principe de 30 jours pour réagir. Le non-respect de la procédure peut, selon les circonstances, donner lieu à une action judiciaire en substitution introduite par le locataire. Consultez Reius pour la procédure correcte dans votre situation concrète.
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