Dans pratiquement chaque compromis de vente figure une clause par laquelle le vendeur exclut la garantie des vices cachés. De telles clauses d'exonération constituent un instrument classique pour protéger le vendeur contre des réclamations ultérieures, y compris pour cause d'amiante. Mais leur portée est plus limitée que beaucoup ne le pensent, et une clause mal rédigée peut même placer le vendeur dans une position pire que s'il n'y avait pas eu de clause du tout. Vous lirez ci-dessous où se situent les limites et comment formuler une clause de manière à ce qu'elle protège plutôt qu'elle n'expose.
La clause de non-garantie est en principe valable
Le point de départ est rassurant pour le vendeur. Une clause qui exclut la garantie des vices cachés est en principe valable. La cour d'appel de Bruxelles l'a expressément confirmé dans un dossier relatif à l'amiante : les clauses de non-garantie sont valables, et l'on ne peut attendre d'un vendeur profane, non professionnel, qu'il constate de sa propre initiative la présence d'amiante (Bruxelles 5 février 2021). Le particulier qui vend une habitation ancienne ne doit donc pas faire réaliser une analyse d'amiante uniquement pour couvrir sa responsabilité, et peut en principe invoquer l'exonération.
Ce principe connaît toutefois trois limites importantes.
Première limite : la mauvaise foi du vendeur
La première limite est la connaissance du vendeur. Celui qui connaissait le vice au moment de la vente ne peut se retrancher derrière une clause de non-garantie (article 1643 de l'ancien Code civil). La raison est logique : un vendeur ne peut exclure contractuellement sa responsabilité pour un problème qu'il a sciemment dissimulé. Un vendeur qui sait qu'il y a de l'amiante dans l'habitation et qui le cache perd donc la protection de sa propre clause. S'il connaissait le vice, il est en outre tenu de tous les dommages, et pas seulement à la restitution du prix (article 1645 de l'ancien Code civil).
Deuxième limite : le vendeur professionnel et le consommateur
La deuxième limite est liée à la qualité du vendeur. Un vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose vendue. Cette présomption est particulièrement difficile à renverser. Le fait qu'une personne soit considérée comme vendeur professionnel dépend, selon la Cour de cassation, de son degré de spécialisation et de ses compétences techniques par rapport au bien vendu (Cass. 7 avril 2017). Un entrepreneur, un promoteur ou une société immobilière qui construit et vend des habitations tombe rapidement dans cette catégorie. La manière dont la loi apprécie plus sévèrement l'entrepreneur ou l'autoconstructeur en tant que vendeur est expliquée dans notre contribution distincte à ce sujet.
C'est un point d'attention en cas de vente par une société. Un objet social large dans les statuts — mentionnant par exemple l'achat, la vente et le développement de biens immobiliers — peut augmenter le risque que la société venderesse soit qualifiée de vendeur professionnel, avec le renversement de la charge de la preuve qui en découle. Celui qui vend via une société a tout intérêt à examiner préalablement cette question de qualification.
À cette présomption s'ajoute la protection du consommateur. Lorsqu'une entreprise au sens du Code de droit économique vend à un consommateur, une clause qui exclut ou limite la garantie légale des vices cachés est nulle (Mons 8 janvier 2019). Face à un acheteur-consommateur, l'exonération n'offre donc aucune protection au vendeur professionnel.
Troisième limite : l'autoconstructeur « en régie propre »
Même celui qui n'est pas un professionnel n'y échappe pas toujours. Un vendeur qui a construit ou transformé de manière importante son habitation « en régie propre » est censé connaître les vices de son propre travail. La Cour de cassation a confirmé qu'un tel autoconstructeur ne peut invoquer une clause d'exonération pour les vices qui résultent de son propre travail (Cass. 18 février 2019). Celui qui a lui-même mis en œuvre ou enfermé un matériau contenant de l'amiante ne peut donc pas en écarter les conséquences par une clause standard.
Le piège inverse : la garantie d'absence
Jusqu'ici, il s'agissait d'exclure la responsabilité. Tout aussi important — et beaucoup moins connu — est le mouvement inverse. Les agents immobiliers font parfois signer aux vendeurs une clause dans laquelle ceux-ci « garantissent l'absence d'amiante ». C'est bien intentionné envers l'acheteur, mais un piège pour le vendeur.
Dans une habitation antérieure à 2001, il y a presque toujours de l'amiante quelque part. Une garantie expresse qu'il n'y a PAS d'amiante est donc une promesse que le vendeur ne peut généralement pas tenir. Pire encore : une telle garantie modifie le fondement juridique d'une éventuelle réclamation. Au lieu d'une action pour vice caché — que l'acheteur doit intenter « à bref délai » après la découverte, sous peine de déchéance — naît une action pour inexécution d'une garantie contractuelle. Et à celle-ci ne s'applique pas ce bref délai protecteur (Trib. Brabant wallon 3 juin 2015). Avec sa propre garantie, le vendeur désactive donc précisément le délai qui, autrement, le protégerait. Il crée un problème qui n'existait pas sans la clause.
Conseils de formulation concrets
De ce qui précède découlent quelques lignes directrices pratiques.
Ne garantissez jamais l'absence d'amiante. Limitez toute déclaration à ce que le vendeur sait réellement. Une formulation sûre est par exemple : « À la connaissance du vendeur, aucune amiante n'a été constatée dans le bien, à l'exception de [le matériau connu]. » Ainsi, vous restez dans une déclaration de bonne foi et vous ne donnez pas d'obligation de résultat.
Mentionnez expressément et complètement l'amiante connue. Ce que vous déclarez ne peut plus être un vice caché et ne peut pas vous être reproché comme dissimulation. L'exonération fonctionne au mieux en combinaison avec une information correcte et complète.
Adaptez la clause à la destination. Un bien vendu expressément « pour rénovation ou démolition » justifie une répartition des risques plus large qu'une habitation proposée comme « prête à habiter ». La façon dont une vente dans l'état où le bien se trouve produit ses effets juridiques détermine en partie jusqu'où peut aller cette répartition des risques.
Soyez prudent en cas de vente via une société. Examinez au préalable si la qualification de vendeur professionnel menace, car dans ce cas, l'exonération face à un consommateur est de toute façon sans effet.
Ce qu'une clause d'exonération ne peut jamais écarter
Enfin, une limite essentielle indépendante des vices cachés. L'obligation de communiquer, lors de la vente d'un bâtiment soumis à l'attestation, le contenu d'une attestation d'amiante valable, est de droit impératif. La sanction de nullité qui y est attachée ne peut être écartée par une simple clause d'exonération. L'acheteur ne peut valablement renoncer à cette nullité que s'il a effectivement reçu une attestation valable et qu'il le déclare expressément dans l'acte authentique — une clause standard ne suffit pas. Une clause de non-garantie règle, en d'autres termes, la responsabilité civile pour les vices, mais ne touche pas à l'obligation d'attestation.
Une clause amiante bien rédigée protège le vendeur ; une clause mal rédigée l'expose au contraire. Ne faites donc jamais rédiger ou signer une telle clause à la légère. Vous trouverez plus d'informations sur le lien avec l'obligation de garantie dans l'amiante comme vice caché lors de l'achat et dans notre guide sur l'amiante dans l'immobilier.
Comment Reius Avocats peut vous assister
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