In vrijwel elk verkoopcompromis staat een beding waarbij de verkoper de vrijwaring voor verborgen gebreken uitsluit. Zulke exoneratiebedingen zijn een klassiek instrument om de verkoper te beschermen tegen latere claims, ook wegens asbest. Maar hun draagwijdte is beperkter dan velen denken, en een verkeerd geformuleerde clausule kan de verkoper zelfs in een slechtere positie brengen dan wanneer er geen beding was. Hieronder leest u waar de grenzen liggen en hoe u een beding zo formuleert dat het beschermt in plaats van blootstelt.
Het niet-vrijwaringsbeding is in beginsel geldig
Het uitgangspunt is geruststellend voor de verkoper. Een beding dat de vrijwaring voor verborgen gebreken uitsluit, is in principe geldig. Het hof van beroep te Brussel bevestigde dat uitdrukkelijk in een asbestdossier: niet-vrijwaringsclausules zijn geldig, en van een profane, niet-professionele verkoper mag niet worden verwacht dat hij uit eigen beweging de aanwezigheid van asbest vaststelt (Brussel 5 februari 2021). Wie als particulier een oudere woning verkoopt, hoeft dus geen asbestonderzoek te laten uitvoeren louter om zijn aansprakelijkheid af te dekken, en mag zich in beginsel op de exoneratie beroepen.
Dat beginsel kent echter drie belangrijke grenzen.
Grens één: de kwade trouw van de verkoper
De eerste grens is de kennis van de verkoper. Wie het gebrek kende op het ogenblik van de verkoop, kan zich niet achter een niet-vrijwaringsbeding verschuilen (artikel 1643 van het Burgerlijk Wetboek). De reden is logisch: een verkoper mag zijn aansprakelijkheid niet contractueel uitsluiten voor een probleem dat hij bewust verzweeg. Een verkoper die weet dat er asbest in de woning zit en dat verzwijgt, verliest dus de bescherming van zijn eigen clausule. Kende hij het gebrek, dan is hij bovendien gehouden tot alle schade, en niet enkel tot teruggave van de prijs (artikel 1645 BW).
Grens twee: de professionele verkoper en de consument
De tweede grens hangt samen met de hoedanigheid van de verkoper. Een professionele verkoper wordt vermoed de gebreken van de verkochte zaak te kennen. Dat vermoeden is bijzonder moeilijk te weerleggen. Of iemand als professionele verkoper geldt, hangt volgens het Hof van Cassatie af van zijn specialisatiegraad en technische competenties in verhouding tot het verkochte goed (Cass. 7 april 2017). Een aannemer, promotor of vastgoedvennootschap die woningen bouwt en verkoopt, valt daar al snel onder. Hoe de wet de aannemer of zelfbouwer als verkoper strenger beoordeelt, leest u in onze afzonderlijke bijdrage daarover.
Dit is een aandachtspunt bij verkopen door vennootschappen. Een ruime doelomschrijving in de statuten — waarin bijvoorbeeld de aan- en verkoop en de ontwikkeling van onroerend goed is opgenomen — kan het risico verhogen dat de verkopende vennootschap als professionele verkoper wordt gekwalificeerd, met de bijhorende omkering van de bewijslast. Wie via een vennootschap verkoopt, doet er goed aan die kwalificatievraag vooraf te bekijken.
Bovenop dat vermoeden komt de consumentenbescherming. Verkoopt een onderneming in de zin van het Wetboek van economisch recht aan een consument, dan is een beding dat de wettelijke vrijwaring voor verborgen gebreken uitsluit of beperkt, nietig (Bergen 8 januari 2019). Tegenover een consument-koper biedt de exoneratie een professionele verkoper dus geen enkele bescherming.
Grens drie: de zelfbouwer "in eigen beheer"
Ook wie geen professioneel is, ontsnapt niet altijd. Een verkoper die zijn woning "in eigen beheer" heeft gebouwd of ingrijpend verbouwd, wordt geacht de gebreken van zijn eigen werk te kennen. Het Hof van Cassatie bevestigde dat zo'n zelfbouwer zich niet op een exoneratiebeding kan beroepen voor gebreken die uit dat eigen werk voortvloeien (Cass. 18 februari 2019). Wie zelf een asbesthoudend materiaal heeft verwerkt of ingesloten, kan de gevolgen daarvan dus niet met een standaardclausule wegcontracteren.
De omgekeerde valkuil: de garantie van afwezigheid
Tot hier gaat het over het uitsluiten van aansprakelijkheid. Minstens even belangrijk — en veel minder bekend — is de omgekeerde beweging. Makelaars laten verkopers soms een clausule ondertekenen waarin die "de afwezigheid van asbest garandeert". Dat is goedbedoeld richting de koper, maar voor de verkoper een valkuil.
Bij een woning van vóór 2001 is asbest bijna altijd ergens aanwezig. Een uitdrukkelijke garantie dat er géén asbest is, is dus een belofte die de verkoper doorgaans niet kan waarmaken. Erger nog: zo'n garantie verandert de juridische grondslag van een eventuele claim. In plaats van een vordering wegens verborgen gebrek — die de koper "binnen een korte tijd" na de ontdekking moet instellen op straffe van verval — ontstaat een vordering wegens niet-nakoming van een contractuele garantie. En daarop is die beschermende korte termijn niet van toepassing (Rb. Waals-Brabant 3 juni 2015). De verkoper schakelt met zijn eigen garantie dus net de tijdslimiet uit die hem anders zou beschermen. Hij creëert een probleem dat er zonder de clausule niet was.
Concrete formuleringstips
Uit het voorgaande volgen enkele praktische richtlijnen.
Garandeer nooit de afwezigheid van asbest. Beperk elke verklaring tot wat de verkoper werkelijk weet. Een veilige formulering luidt bijvoorbeeld: "Voor zover de verkoper bekend, werd in het pand geen asbest vastgesteld, behoudens [het gekende materiaal]." Zo blijft u binnen een verklaring te goeder trouw en geeft u geen resultaatsverbintenis.
Vermeld gekende asbest uitdrukkelijk en volledig. Wat u meldt, kan geen verborgen gebrek meer zijn en kan u niet als verzwijging worden aangerekend. De exoneratie werkt net het best in combinatie met correcte, volledige informatie.
Stem de clausule af op de bestemming. Een pand dat uitdrukkelijk "voor renovatie of afbraak" wordt verkocht, verantwoordt een ruimere risicoverdeling dan een woning die als "instapklaar" wordt aangeboden. Hoe een verkoop in de staat waarin het goed zich bevindt juridisch uitwerkt, bepaalt mee hoever die risicoverdeling reikt.
Wees voorzichtig bij verkoop via een vennootschap. Bekijk vooraf of de kwalificatie als professionele verkoper dreigt, want dan is de exoneratie tegenover een consument sowieso zonder effect.
Wat een exoneratiebeding nooit kan uitschakelen
Tot slot een essentiële grens die los staat van de verborgen gebreken. De verplichting om bij de verkoop van een attestplichtig gebouw de inhoud van een geldig asbestattest mee te delen, is van dwingend recht. De nietigheidssanctie die daarop staat, kan een gewoon exoneratiebeding niet uitschakelen. De koper kan aan die nietigheid enkel geldig verzaken als hij effectief een geldig attest heeft ontvangen en dat uitdrukkelijk in de authentieke akte doet — een standaardclausule volstaat niet. Een niet-vrijwaringsbeding regelt met andere woorden de burgerrechtelijke aansprakelijkheid voor gebreken, maar raakt de attestverplichting niet.
Een goed geformuleerd asbestbeding beschermt de verkoper; een slecht geformuleerd beding stelt hem juist bloot. Laat de clausule daarom nooit lichtzinnig opstellen of tekenen. Meer over de samenhang met de vrijwaringsplicht leest u in asbest als verborgen gebrek bij de aankoop en in onze gids over asbest in vastgoed.
Hoe Reius Advocaten u kan bijstaan
Wilt u een exoneratie- of garantieclausule rond asbest laten opstellen of nalezen vóór u tekent? Reius Advocaten beoordeelt of het beding u werkelijk beschermt, waarschuwt voor de valkuil van een absolute garantie en stemt de clausule af op uw concrete verkoop. Ontstaat er na de verkoop toch discussie, dan bekijken wij welke grondslag in uw dossier het sterkst staat. Neem gerust contact op via info@reius.be of het contactformulier.