U koopt een woning en ontdekt na de aankoop asbest. Kunt u de verkoper aanspreken? Vaak wel, via de vrijwaring voor verborgen gebreken (artikel 1641 en volgende van het Burgerlijk Wetboek), maar de voorwaarden zijn strikt en de tijd speelt in uw nadeel. Asbest is namelijk niet automatisch een verborgen gebrek. Deze bijdrage overloopt de voorwaarden, de valkuilen en de sancties, en kadert alles in onze gids over asbest in vastgoed.
De drie voorwaarden
Artikel 1641 BW verleent de koper vrijwaring wanneer drie voorwaarden samen vervuld zijn. Het gebrek moet verborgen zijn, het moet al bestaan op het ogenblik van de verkoop, en het moet voldoende ernstig zijn.
De eerste voorwaarde, het verborgen karakter, betekent dat het gebrek niet zichtbaar mocht zijn bij een normaal aandachtig onderzoek onmiddellijk na de levering (Cass. 29 maart 1976; Cass. 6 december 2001). Van een koper wordt een redelijk oplettende houding verwacht, maar geen destructief of technisch specialistisch onderzoek. Asbest die verwerkt zit in een ondergrond, een spouw of een ingesloten constructie is doorgaans onzichtbaar en dus in beginsel verborgen.
De tweede voorwaarde levert bij asbest zelden discussie op. Aangezien het materiaal vóór het algemene verbod van 2002 werd verwerkt, bestond het gebrek vrijwel altijd al lang vóór de verkoop.
De derde voorwaarde is het echte struikelblok. Het gebrek moet het pand ongeschikt maken voor het gebruik waartoe het bestemd is, of dat gebruik zo verminderen dat de koper, had hij ervan geweten, niet of slechts tegen een lagere prijs had gekocht.
Waarom aanwezigheid alleen niet volstaat
Het Hof van Cassatie heeft die ernstdrempel voor aansprakelijkheid streng ingevuld. De loutere aantasting van de economische waarde van het goed volstaat niet; er is een wezenlijke vermindering van het gebruik zelf vereist (Cass. 9 mei 2016). De enkele aanwezigheid van asbest, of het feit dat de woning daardoor minder waard is, maakt op zich dus nog geen verborgen gebrek uit. Hechtgebonden asbest in goede staat, dat bij normaal gebruik geen vezels vrijgeeft, haalt die drempel doorgaans niet.
Anders wordt het wanneer de asbest een concrete saneringsplicht of gebruiksbeperking meebrengt. Zo werd asbest in de ondergrond van een verkocht terrein als verborgen gebrek erkend, precies omdat het een saneringsverplichting en een beperking van het gebruik tot gevolg had, en dit zelfs zonder overschrijding van een wettelijke norm (Kh. Dendermonde 12 september 2013). De sleutel ligt dus in het gevolg voor het gebruik, niet in de aanwezigheid als zodanig.
De rol van de bestemming
Bij die beoordeling weegt de bestemming van het pand zwaar door. Werd de woning aangeprezen en verkocht als instapklaar, dan zal asbest sneller als gebrek gelden: de koper mocht redelijkerwijs een bewoonbaar en veilig geheel verwachten. Werd het pand daarentegen uitdrukkelijk voor renovatie of afbraak verkocht, dan is de aanwezigheid van asbest vaak een voorzienbare kost die inherent is aan het project, en geen verborgen gebrek. Advertenties, e-mails, het compromis en een eventueel ter inzage gelegd lastenboek zijn hier van groot belang: zij bepalen mee welke verwachtingen de koper mocht koesteren. Wie een oude woning koopt om ze volledig te strippen, kan zich moeilijk beklagen over asbest die hij bij die renovatie aantreft.
Handel snel: de korte termijn is een vervaltermijn
Wie een verborgen gebrek inroept, moet dat doen binnen een korte tijd na de ontdekking (artikel 1648 BW). Dit is geen gewone verjaringstermijn maar een vervaltermijn (Cass. 29 november 2013): eenmaal verstreken, dooft uw vordering onherroepelijk uit. De rechter beoordeelt in concreto wat een korte tijd is, rekening houdend met de aard van het gebrek en de omstandigheden.
Enkele nuances zijn cruciaal. Ernstige onderhandelingen met de verkoper over een oplossing kunnen de termijn schorsen (Luik 22 september 2016), maar een gewone, vrijblijvende e-mail volstaat daarvoor niet (Bergen 5 juni 2014). Tegelijk werkt de termijn niet mechanisch: wanneer asbest pas jaren later bij een renovatie aan het licht komt, kan een reactie kort na die late ontdekking nog tijdig zijn (Rb. Antwerpen 16 februari 2016, oordelend over huiszwam die zeven jaar na de koop bij verbouwing werd vastgesteld). De teller loopt met andere woorden vanaf de ontdekking, niet vanaf de aankoop. Toch is voorzichtigheid geboden: stel de verkoper snel en schriftelijk in gebreke en laat u meteen adviseren.
Kies de juiste rechtsgrond
Een minder bekende, maar beslissende valkuil is de keuze van de rechtsgrond. Wie te maken heeft met een verborgen gebrek, beschikt enkel over de vrijwaringsvordering en niet meer over de vordering tot conforme levering (Cass. 19 oktober 2007). U kunt de twee dus niet vrij door elkaar gebruiken. Kwalificeert het probleem als een verborgen gebrek, dan moet u die weg bewandelen, met de korte termijn die daaraan verbonden is. Een verkeerde kwalificatie of een verkeerd gekozen vordering kan uw hele dossier de das omdoen. Laat de kwalificatie daarom vooraf zorgvuldig maken.
De sancties en wie kiest
Is aan de voorwaarden voldaan, dan biedt de wet de koper twee klassieke sancties: geld terug of prijsvermindering. U kunt de koop laten ontbinden en de prijs terugvorderen tegen teruggave van de woning (de zogenaamde vordering tot ontbinding), of u behoudt de woning en vordert een prijsvermindering. Belangrijk is dat die keuze aan de koper toekomt: het is de koper die beslist, en de rechter mag hem geen herstel in natura opdringen dat hij niet wenst (Cass. 23 maart 2017).
Daarbovenop kan een schadevergoeding komen wanneer de verkoper het gebrek kende. Voor een professionele verkoper geldt daarbij een wettelijk vermoeden van kennis (artikel 1645 BW): hij wordt geacht het gebrek te hebben gekend en is dan gehouden tot teruggave van de prijs én vergoeding van alle schade. Of een verkoper als professioneel geldt en of hij zich nog op een exoneratiebeding kan beroepen, bespreken we in ons artikel over exoneratie- en garantieclausules rond asbest.
Vooruitblik: Boek 7 BW
Ten slotte is er wetgeving op komst. Het nieuwe Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zal het klassieke onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken vervangen door één ruime conformiteitsverplichting: de verkoper moet een goed leveren dat beantwoordt aan wat is overeengekomen. Op het ogenblik van deze publicatie is Boek 7 nog niet in werking. Wie vandaag koopt of verkoopt, blijft dus onder het regime van de artikelen 1641 en volgende BW, maar doet er goed aan de invoering ervan op te volgen.
Hoe Reius Advocaten u kan bijstaan
Hebt u na de aankoop van een woning asbest ontdekt, of wordt u als verkoper aangesproken? Reius Advocaten beoordeelt of aan de voorwaarden voor een verborgen gebrek is voldaan, bewaakt de korte vervaltermijn en bepaalt voor u de sterkste rechtsgrond en sanctie, van prijsvermindering tot ontbinding. Neem gerust contact op via info@reius.be of het contactformulier.