Vous achetez une habitation et découvrez de l'amiante après l'achat. Pouvez-vous vous retourner contre le vendeur ? Souvent oui, via la garantie des vices cachés (article 1641 et suivants du Code civil), mais les conditions sont strictes et le temps joue contre vous. L'amiante n'est en effet pas automatiquement un vice caché. Cette contribution passe en revue les conditions, les écueils et les sanctions, et s'inscrit dans notre guide sur l'amiante en immobilier.
Les trois conditions
L'article 1641 du Code civil confère à l'acheteur une garantie lorsque trois conditions sont réunies. Le vice doit être caché, il doit déjà exister au moment de la vente, et il doit être suffisamment grave.
La première condition, le caractère caché, signifie que le vice ne devait pas être visible lors d'un examen normalement attentif effectué immédiatement après la livraison (Cass. 29 mars 1976 ; Cass. 6 décembre 2001). On attend de l'acheteur une attitude raisonnablement attentive, mais pas un examen destructif ou techniquement spécialisé. L'amiante intégré dans un support, un vide de construction ou une structure enfermée est généralement invisible et donc en principe caché.
La deuxième condition suscite rarement de discussion en matière d'amiante. Étant donné que le matériau a été mis en œuvre avant l'interdiction générale de 2002, le vice existait pratiquement toujours bien avant la vente.
La troisième condition constitue le véritable écueil. Le vice doit rendre le bien impropre à l'usage auquel il est destiné, ou diminuer tellement cet usage que l'acheteur, s'il en avait eu connaissance, ne l'aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu'un moindre prix.
Pourquoi la seule présence ne suffit pas
La Cour de cassation a interprété strictement ce seuil de gravité pour la responsabilité. La simple atteinte à la valeur économique du bien ne suffit pas ; une diminution substantielle de l'usage lui-même est requise (Cass. 9 mai 2016). La seule présence d'amiante, ou le fait que l'habitation en perde de la valeur, ne constitue donc pas en soi un vice caché. L'amiante lié en bon état, qui ne libère pas de fibres en cas d'usage normal, n'atteint généralement pas ce seuil.
Il en va autrement lorsque l'amiante entraîne une obligation concrète d'assainissement ou une restriction d'usage. Ainsi, la présence d'amiante dans le sous-sol d'un terrain vendu a été reconnue comme vice caché, précisément parce qu'elle entraînait une obligation d'assainissement et une limitation d'usage, et ce même sans dépassement d'une norme légale (Comm. Termonde 12 septembre 2013). La clé réside donc dans la conséquence sur l'usage, et non dans la présence en tant que telle.
Le rôle de la destination
La destination du bien pèse lourdement dans cette appréciation. Si l'habitation a été présentée et vendue comme prête à habiter, l'amiante sera plus facilement considéré comme un vice : l'acheteur pouvait raisonnablement s'attendre à un ensemble habitable et sûr. Si, en revanche, le bien a été explicitement vendu en vue d'une rénovation ou d'une démolition, la présence d'amiante constitue souvent un coût prévisible inhérent au projet, et non un vice caché. Les annonces, courriels, le compromis et un éventuel cahier des charges mis à disposition sont ici de première importance : ils contribuent à déterminer les attentes que l'acheteur pouvait légitimement nourrir. Celui qui achète une vieille habitation pour la mettre entièrement à nu peut difficilement se plaindre de l'amiante qu'il y découvre lors de cette rénovation.
Agissez rapidement : le bref délai est un délai de déchéance
Celui qui invoque un vice caché doit le faire dans un bref délai après la découverte (article 1648 du Code civil). Il ne s'agit pas d'un délai de prescription ordinaire mais d'un délai de déchéance (Cass. 29 novembre 2013) : une fois expiré, votre action s'éteint irrévocablement. Le juge apprécie in concreto ce qu'est un bref délai, en tenant compte de la nature du vice et des circonstances.
Quelques nuances sont cruciales. Des négociations sérieuses avec le vendeur en vue d'une solution peuvent suspendre le délai (Liège 22 septembre 2016), mais un simple courriel sans engagement n'y suffit pas (Mons 5 juin 2014). En même temps, le délai ne fonctionne pas mécaniquement : lorsque l'amiante n'apparaît que des années plus tard lors d'une rénovation, une réaction peu après cette découverte tardive peut encore être considérée comme faite en temps utile (Trib. Anvers 16 février 2016, statuant sur la mérule constatée sept ans après l'achat lors de travaux). Le compteur tourne donc à partir de la découverte, et non à partir de l'achat. Toutefois, la prudence est de mise : mettez le vendeur rapidement en demeure par écrit et faites-vous conseiller sans tarder.
Choisissez le bon fondement juridique
Un écueil moins connu mais déterminant est le choix du fondement juridique. Celui qui est confronté à un vice caché ne dispose que de l'action en garantie et non plus de l'action en délivrance conforme (Cass. 19 octobre 2007). Vous ne pouvez donc pas librement mélanger les deux. Si le problème est qualifié de vice caché, vous devez emprunter cette voie, avec le bref délai qui s'y rattache. Une qualification erronée ou une action mal choisie peut ruiner l'entièreté de votre dossier. Faites donc soigneusement établir la qualification au préalable.
Les sanctions et qui choisit
Si les conditions sont réunies, la loi offre à l'acheteur deux sanctions classiques : remboursement ou réduction de prix. Vous pouvez faire résoudre la vente et récupérer le prix contre restitution de l'habitation (l'action rédhibitoire), ou conserver l'habitation et réclamer une réduction du prix (l'action estimatoire). Il est important de souligner que ce choix appartient à l'acheteur : c'est l'acheteur qui décide, et le juge ne peut lui imposer une réparation en nature qu'il ne souhaite pas (Cass. 23 mars 2017).
S'y ajoutent éventuellement des dommages et intérêts lorsque le vendeur connaissait le vice. Pour un vendeur professionnel s'applique à cet égard une présomption légale de connaissance (article 1645 du Code civil) : il est réputé avoir connu le vice et est alors tenu à la restitution du prix et à l'indemnisation de tout le dommage. La question de savoir si un vendeur est considéré comme professionnel et s'il peut encore invoquer une clause d'exonération est examinée dans notre article sur les clauses d'exonération et de garantie relatives à l'amiante.
Perspective : le Livre 7 du Code civil
Enfin, une nouvelle législation est en préparation. Le nouveau Livre 7 du Code civil remplacera la distinction classique entre vices apparents et vices cachés par une obligation générale de conformité : le vendeur doit livrer un bien qui correspond à ce qui a été convenu. Au moment de la présente publication, le Livre 7 n'est pas encore entré en vigueur. Celui qui achète ou vend aujourd'hui reste donc soumis au régime des articles 1641 et suivants du Code civil, mais fera bien de suivre son entrée en vigueur.
Comment Reius Advocaten peut vous assister
Vous avez découvert de l'amiante après l'achat d'une habitation, ou vous êtes attaqué en tant que vendeur ? Reius Advocaten évalue si les conditions d'un vice caché sont réunies, veille au respect du bref délai de déchéance et détermine pour vous le fondement juridique et la sanction les plus solides, de la réduction de prix à la résolution. N'hésitez pas à nous contacter via info@reius.be ou le formulaire de contact.