Asbest is niet alleen een zaak tussen contractspartijen. Vezels houden zich niet aan perceelgrenzen: na een brand, een beschadiging of een verkeerde dakreiniging kunnen ze op andermans eigendom terechtkomen. Zodra dat gebeurt, verlaat u het terrein van de koop — waar u tegenover uw eigen verkoper zou terugvallen op de vrijwaring voor verborgen gebreken — en de aanneming, en komt u terecht bij een ander leerstuk: de burenhinder. Voor eigenaars van een asbestdak, maar ook voor wie zulke werken laat uitvoeren, is het belangrijk te begrijpen wanneer asbest tot aansprakelijkheid tegenover de buren leidt, en op welke juridische grondslag.
De evenwichtsleer: aansprakelijkheid zonder fout
De burenhinder steunt op de zogenaamde evenwichtsleer. Klassiek werd die door het Hof van Cassatie gestoeld op artikel 544 van het oude Burgerlijk Wetboek; sinds de hervorming van het goederenrecht is het leerstuk uitdrukkelijk verankerd in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. De kerngedachte blijft dezelfde: naburige eigenaars moeten een zeker evenwicht in acht nemen. Wie dat evenwicht verstoort door zijn buur een hinder op te leggen die de gewone ongemakken van het nabuurschap overtreft, moet die bovenmatige hinder compenseren.
Het cruciale kenmerk van deze compensatieplicht is dat zij géén fout veronderstelt. Dat onderscheidt haar scherp van de klassieke foutaansprakelijkheid uit artikel 1382 van het Burgerlijk Wetboek. Bij een fout moet u een onrechtmatige gedraging, schade en een oorzakelijk verband aantonen. Bij de burenhinder volstaat het dat een niet-foutieve maar bovenmatige verstoring van het evenwicht tussen de erven wordt vastgesteld; de hinder wordt dan gecompenseerd, ook al heeft de veroorzaker niets verkeerds gedaan. Beide sporen kunnen naast elkaar bestaan. Wie asbestvezels verspreidt door een verboden handeling stelt tegelijk een fout én een verstoring van het burenevenwicht, en kan op beide gronden worden aangesproken. Waar een fout ontbreekt, blijft de foutloze compensatie via de evenwichtsleer een zelfstandige uitweg voor de getroffen buur.
Wanneer levert asbest bovenmatige hinder op?
De loutere aanwezigheid van asbestgolfplaten op een dak is op zich geen fout en evenmin een bovenmatige hinder. Golfplaten in hechtgebonden toestand laten bij normaal gebruik nauwelijks vezels los, zodat het nabuurschap niet wordt verstoord. Het wordt anders wanneer vezels effectief vrijkomen en op het aanpalende perceel terechtkomen. De rechtbank van eerste aanleg Antwerpen, afdeling Turnhout, oordeelde in een vonnis van 11 februari 2019 dat de aanwezigheid van asbestgolfplaten op zich geen fout uitmaakt, maar dat het leggen, het laten leggen of het behouden ervan wél toerekenbaar is aan de eigenaar. In die zaak deed een brand de asbestdeeltjes van het golfplatendak neerdwarrelen op het naburige erf. Dat leverde bovenmatige burenhinder op, waarvoor de eigenaar tot compensatie gehouden was. De toerekenbaarheid schuilt dus niet in het bezit van asbest als zodanig, maar in de beslissing om die platen te plaatsen of te behouden en zo de bron van de latere verspreiding in stand te houden.
Reiniging en ontmossing van een asbestdak
Een tweede klassiek geval is het reinigen of ontmossen van een asbestdak. Sinds de aanscherping van het Materialendecreet is het verboden om een asbestdak of asbestgevel te reinigen of te ontmossen, ongeacht de gebruikte techniek. De reden is eenvoudig: bij elke vorm van mechanische bewerking komen massaal vezels vrij. Hogedrukreiniging is daarbij bijzonder schadelijk, omdat de waterstraal het asbestcement uitloogt en de vezels wegspoelt naar de omgeving.
De rechtspraak heeft dat al vóór het uitdrukkelijke verbod als onzorgvuldig bestempeld. Het hof van beroep te Brussel oordeelde op 20 september 2002 dat het met hogedruk reinigen van een asbestdak zonder de nodige voorzorgsmaatregelen een onzorgvuldigheid uitmaakt. En de rechtbank van eerste aanleg te Leuven achtte in een vonnis van 12 oktober 1999 een foutieve dakontmossing toerekenbaar aan de bouwheer. Die laatste beslissing is veelzeggend: niet alleen de uitvoerder, maar ook de opdrachtgever die de werken liet uitvoeren, draagt verantwoordelijkheid. Wie zijn asbestdak vandaag toch laat reinigen, stelt bijgevolg een verboden en foutieve handeling, en riskeert zowel foutaansprakelijkheid als een compensatieplicht voor de hinder die de vrijgekomen vezels bij de buren veroorzaken.
Een actueel nadeel is vereist
Hoe ruim de bescherming van de buur ook is, zij kent een belangrijke grens: er moet een actueel nadeel zijn. De loutere theoretische mogelijkheid dat asbest ooit zou kunnen vrijkomen, volstaat niet om van bovenmatige hinder te spreken. De rechtbank van eerste aanleg te Leuven bevestigde dat in een vonnis van 18 december 2020: een louter risico op asbestvervuiling volstaat niet, er is een werkelijke, actuele verstoring van het evenwicht tussen de erven nodig. Een intact asbestdak bij de buur, dat geen vezels afgeeft, geeft dus in de regel geen aanleiding tot een vordering. Pas wanneer het dak beschadigd raakt, afbrokkelt, in brand vliegt of verkeerd wordt behandeld, en er effectief vezels neerdwarrelen, ontstaat een nadeel dat de compensatie of het herstel rechtvaardigt. Voor wie zich zorgen maakt over het asbestdak van een buur betekent dit dat geduld soms geboden is: zonder concrete besmetting is er juridisch weinig grond om op te treden.
De opdrachtgever blijft aansprakelijk
Een laatste belangrijk punt betreft de rol van de aannemer. Wie zijn dakwerken uitbesteedt aan een professional, gaat er soms van uit dat hij daarmee alle aansprakelijkheid afwentelt. Voor de foutaansprakelijkheid kan dat gedeeltelijk kloppen, maar voor de burenhinder ligt het anders. De compensatieplicht via de evenwichtsleer rust in beginsel op de eigenaar of opdrachtgever als degene die het genot van het erf heeft en de verstoring in gang zet. Ook wie zorgvuldig een aannemer inschakelt, blijft dus als opdrachtgever compensatieplichtig tegenover de getroffen buur, los van de vraag of hij zelf een fout beging. De buur hoeft met andere woorden niet uit te zoeken of de eigenaar dan wel de aannemer een fout maakte; hij kan de opdrachtgever rechtstreeks aanspreken op grond van de bovenmatige hinder. De onderlinge verhouding tussen opdrachtgever en aannemer wordt vervolgens contractueel of via een verhaalsvordering geregeld.
Hoe deze burenrechtelijke aansprakelijkheid samenhangt met de attest-, informatie- en vrijwaringsplichten die bij een verkoop of renovatie spelen, leest u in onze gids over asbest in vastgoed.
Hoe Reius Advocaten u kan bijstaan
Zit u in een concreet geschil met een buur over een asbestdak of een verkeerd uitgevoerde reiniging? Reius Advocaten bekijkt welke grondslag in uw dossier het sterkst staat — foutaansprakelijkheid, de foutloze compensatie via de evenwichtsleer of beide — en staat u bij in de onderhandeling of de procedure, of u nu de getroffen buur bent of zelf wordt aangesproken. Neem gerust contact op via info@reius.be of het contactformulier.