L'amiante ne concerne pas uniquement les acheteurs et les vendeurs. Celui qui donne en location un logement ou un espace professionnel est également tenu à des obligations en matière d'amiante, lesquelles se durciront sensiblement dans les années à venir. En tant que bailleur, vous cumulez deux responsabilités : l'obligation administrative d'attestation issue du décret flamand relatif aux matériaux (Materialendecreet) et l'obligation classique, issue du droit locatif, de mettre à disposition un logement sûr et habitable. Le présent article passe ces deux volets en revue et précise ce qu'un locataire peut entreprendre lorsque l'amiante affecte le logement.
L'obligation d'attestation en cas de location
Si vous disposez, en tant que bailleur, d'une attestation d'amiante valable, vous devez en remettre une copie à votre locataire (article 33/9 §2 du Materialendecreet). Le moment auquel cette remise doit intervenir dépend de l'existence de l'attestation : si vous concluez un nouveau bail et que vous disposez déjà d'une attestation, vous en remettez la copie lors de la conclusion du bail. Si l'attestation est délivrée en cours de bail, vous disposez d'un mois pour en remettre la copie au locataire.
Cette obligation s'inscrit dans le déploiement progressif de l'obligation d'attestation. Les bailleurs d'immeubles construits avant 2001 devront disposer d'une attestation d'amiante valable pour 2030. Cela s'inscrit dans la réglementation plus large aux termes de laquelle tout propriétaire d'un bâtiment antérieur à 2001 devra disposer d'une attestation pour 2032, indépendamment de toute vente ou location. En tant que bailleur, il est donc préférable d'anticiper : l'établissement de l'attestation prend du temps et il s'agit d'un document dont vous aurez de toute façon besoin.
L'amiante comme vice du bien loué
Indépendamment de l'attestation, l'obligation fondamentale de tout bailleur demeure : vous devez louer un logement qui répond aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité (article 2 de la loi sur les baux à loyer, aujourd'hui ancré dans le Code flamand du logement — Vlaamse Wooncode). Cette exigence s'applique non seulement au début du bail, mais tout au long de sa durée. L'amiante intégrée en bon état et sous forme non friable ne porte en règle pas atteinte à cette habitabilité. Dès l'instant où des fibres se libèrent, la situation change fondamentalement : le logement devient alors insalubre et dangereux, ce qui touche au cœur de votre engagement en tant que bailleur.
La distinction entre amiante non friable et amiante endommagée est ici déterminante. L'amiante non friable, telle que l'amiante-ciment ou les carrelages en bon état, ne doit pas obligatoirement être enlevée ; la loi ne vous impose pas d'obligation générale d'assainissement. L'amiante endommagée ou friable, dont des fibres se libèrent, requiert en revanche une réparation ou un enlèvement. En tant que bailleur, vous avez tout intérêt à assurer le suivi de l'état des applications d'amiante connues et à ne pas attendre qu'un problème s'aggrave.
Amiante libérant des fibres : un vice pouvant entraîner la résolution du bail
La jurisprudence prend au sérieux l'amiante libérant des fibres. Le juge de paix a jugé que la présence de fibres d'amiante libérées constitue un vice grave et structurel justifiant la résolution du bail aux torts du bailleur (J.P. Gand 8 février 2016). Le fondement juridique se trouve dans le droit locatif commun : le bailleur doit garantir la jouissance paisible du bien et le maintenir en bon état d'entretien, et un logement qui menace la santé du locataire n'y satisfait pas. Lorsque le vice est suffisamment grave et structurel, le juge peut prononcer la résolution du bail aux torts du bailleur, par application des articles 1184, alinéa 2, et 1741 du Code civil.
Il est essentiel qu'il s'agisse d'un problème réel et actuel. Une simple possibilité théorique que de l'amiante puisse un jour se libérer ne suffit pas à caractériser un vice grave. Il doit exister une atteinte démontrable à l'habitabilité, par exemple en raison d'un dommage, d'une usure ou de travaux qui font que des fibres se retrouvent effectivement dans l'environnement de vie.
Les droits du locataire
Lorsque le logement loué est affecté par de l'amiante libérant des fibres, le locataire n'est pas démuni. Il peut d'abord exiger la réparation : le bailleur doit s'attaquer à la source de la libération des fibres, soit par une réparation, soit par un enlèvement. Si le vice pèse lourdement sur la jouissance du logement, le locataire peut demander une réduction proportionnelle du loyer pour la période durant laquelle il n'a pas pu occuper normalement le logement, ou seulement partiellement. Si le vice est grave et structurel, il peut réclamer la résolution du bail aux torts du bailleur. Et lorsqu'une faute peut être imputée au bailleur, s'y ajoute une indemnisation, par exemple pour les frais de déménagement, un double loyer ou des dommages sanitaires. La voie envisageable dépend de la gravité du vice et de la preuve rapportée par le locataire.
Obligations et responsabilité du bailleur
Pour le bailleur, le message est double. Remettez à temps l'attestation d'amiante lorsque vous en disposez, et ne sous-estimez pas le risque en matière d'habitabilité. Celui qui laisse traîner un problème d'amiante connu ou le dissimule lors de la conclusion du bail s'expose à une responsabilité. Vous pouvez être tenu à la réparation, à une réduction du loyer et, en cas de vice grave, à la résolution assortie de dommages et intérêts. Une clause de non-garantie n'apporte guère de secours lorsque vous connaissiez ou deviez connaître le problème. Si vous n'avez découvert l'amiante qu'après votre propre achat de l'immeuble, vous pouvez éventuellement, en tant que propriétaire, actionner votre propre vendeur sur la base de la garantie des vices cachés à l'achat.
Quant à la portée de vos obligations : vous devez traiter l'amiante dangereuse et endommagée, mais vous n'êtes pas tenu d'enlever préventivement toute application d'amiante non friable. Une approche raisonnable consiste à documenter la situation, à faire établir l'attestation et, en cas de doute sur l'état de certains matériaux, à consulter un expert amiante certifié.
Le parallèle avec le bail à ferme
La sensibilité à l'amiante ne se limite pas au bail d'habitation. La problématique se pose également en droit du bail à ferme : l'amiante dans des bâtiments donnés à ferme, comme des étables, peut affecter le fermage et donner lieu à contestation (J.P. Zomergem 27 avril 2012). Ici aussi, le bailleur à ferme doit mettre à disposition un bien en bon état, et les problèmes d'amiante touchent la valeur et la jouissance du bien affermé.
Comment Reius Advocaten peut vous assister
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