Asbest is niet alleen een zaak van kopers en verkopers. Ook wie een woning of bedrijfsruimte verhuurt, draagt verplichtingen rond asbest, en die worden de komende jaren gevoelig strenger. Als verhuurder combineert u twee verantwoordelijkheden: de administratieve attestverplichting uit het Vlaamse Materialendecreet en de klassieke huurrechtelijke plicht om een veilige, bewoonbare woning ter beschikking te stellen. Dit artikel zet beide op een rij en verduidelijkt wat een huurder kan ondernemen wanneer asbest de woning aantast.
De attestverplichting bij verhuur
Beschikt u als verhuurder over een geldig asbestattest, dan moet u daarvan een kopie bezorgen aan uw huurder (artikel 33/9 §2 Materialendecreet). De timing hangt af van het moment waarop het attest bestaat: sluit u een nieuwe huurovereenkomst en hebt u al een attest, dan bezorgt u de kopie bij het aangaan van de huur. Wordt het attest afgeleverd tijdens een lopende huurovereenkomst, dan hebt u één maand de tijd om de kopie aan de huurder te bezorgen.
Deze verplichting maakt deel uit van de gefaseerde uitrol van de attestplicht. Verhuurders van panden met een bouwjaar van vóór 2001 moeten tegen 2030 over een geldig asbestattest beschikken. Dat sluit aan bij de bredere regeling waarbij tegen 2032 élke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 een attest moet hebben, los van enige verkoop of verhuur. Als verhuurder anticipeert u dus best tijdig: het attest laten opmaken kost tijd, en het is een document dat u sowieso nodig zult hebben.
Asbest als gebrek aan de huurwoning
Los van het attest blijft de kernverplichting van elke verhuurder overeind: u moet een woning verhuren die beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (artikel 2 van de Woninghuurwet, vandaag verankerd in de Vlaamse Wooncode). Die vereiste geldt niet enkel bij het begin van de huur, maar gedurende de hele looptijd. Asbest dat in goede, hechtgebonden toestand verwerkt zit, tast die bewoonbaarheid in de regel niet aan. Zodra echter vezels vrijkomen, verandert de situatie fundamenteel: de woning wordt dan ongezond en onveilig, en dat raakt de kern van uw verhuurdersverbintenis.
Het onderscheid tussen hechtgebonden en beschadigde asbest is hier bepalend. Hechtgebonden asbest, zoals asbestcement of vloertegels in goede staat, hoeft niet verplicht verwijderd te worden; de wet legt u geen algemene saneringsplicht op. Beschadigde of niet-hechtgebonden asbest waaruit vezels loskomen, vraagt daarentegen om herstel of verwijdering. Als verhuurder doet u er goed aan de toestand van gekende asbesttoepassingen op te volgen en niet te wachten tot een probleem escaleert.
Vrijkomende asbest: een gebrek dat de huur kan doen ontbinden
De rechtspraak neemt vrijkomende asbest ernstig. De vrederechter heeft geoordeeld dat de aanwezigheid van vrijkomende asbestvezels een ernstig en structureel gebrek uitmaakt dat de ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de verhuurder rechtvaardigt (Vred. Gent 8 februari 2016). De juridische grondslag ligt in het gemeen huurrecht: de verhuurder moet het rustig genot verzekeren en het verhuurde in goede staat van onderhoud houden, en een woning die de gezondheid van de huurder bedreigt, voldoet daar niet aan. Wanneer het gebrek voldoende ernstig en structureel is, kan de rechter de huur ontbinden in het nadeel van de verhuurder, met toepassing van de artikelen 1184, tweede lid, en 1741 van het Burgerlijk Wetboek.
Belangrijk is dat het om een reëel, actueel probleem moet gaan. Een louter theoretische mogelijkheid dat asbest ooit zou kunnen vrijkomen, volstaat niet om van een ernstig gebrek te spreken. Er moet een aantoonbare aantasting van de bewoonbaarheid zijn, bijvoorbeeld door beschadiging, verwering of werken waardoor vezels effectief in de leefomgeving terechtkomen.
De rechten van de huurder
Wordt de huurwoning door vrijkomende asbest aangetast, dan staat de huurder niet machteloos. Hij kan in de eerste plaats herstel eisen: de verhuurder moet de bron van de vezelvrijgave aanpakken, hetzij door herstel, hetzij door verwijdering. Weegt het gebrek zwaar door op het woongenot, dan kan de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs vragen voor de periode waarin hij de woning niet of slechts gedeeltelijk normaal kon bewonen. Is het gebrek ernstig en structureel, dan kan hij de ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de verhuurder vorderen. En wanneer de verhuurder een fout treft, komt daar een schadevergoeding bij, bijvoorbeeld voor verhuiskosten, dubbele huur of gezondheidsschade. Welke piste haalbaar is, hangt af van de ernst van het gebrek en van het bewijs dat de huurder aanbrengt.
Plichten en aansprakelijkheid van de verhuurder
Voor de verhuurder is de boodschap dubbel. Bezorg tijdig het asbestattest wanneer u erover beschikt, en onderschat het bewoonbaarheidsrisico niet. Wie een gekend asbestprobleem laat aanslepen of verzwijgt bij het aangaan van de huur, stelt zich bloot aan aansprakelijkheid. U kunt gehouden zijn tot herstel, tot huurprijsvermindering en, bij een ernstig gebrek, tot ontbinding met schadevergoeding. Een niet-vrijwaringsbeding biedt daarbij weinig soelaas wanneer u het probleem kende of behoorde te kennen. Trof u de asbest zelf pas aan ná uw eigen aankoop van het pand, dan kunt u als eigenaar mogelijk uw eigen verkoper aanspreken op grond van de vrijwaring voor verborgen gebreken bij aankoop.
Wat betreft de reikwijdte van uw verplichtingen: u moet gevaarlijke, beschadigde asbest aanpakken, maar u bent niet verplicht om elke hechtgebonden asbesttoepassing preventief te verwijderen. Een verstandige aanpak bestaat erin de toestand te documenteren, het attest te laten opmaken en, bij twijfel over de staat van bepaalde materialen, een gecertificeerd asbestdeskundige te raadplegen.
De parallel met pacht
De gevoeligheid voor asbest beperkt zich niet tot woninghuur. Ook in het pachtrecht speelt de problematiek: asbest in verpachte gebouwen, zoals stallen, kan de pachtvergoeding aantasten en tot betwisting leiden (Vred. Zomergem 27 april 2012). Ook hier geldt dat de verpachter een goed in behoorlijke staat ter beschikking moet stellen en dat asbestproblemen de waarde en het genot van het gepachte raken.
Hoe Reius Advocaten u kan bijstaan
Hebt u als verhuurder, verpachter of huurder een concreet dossier waarin asbest een rol speelt? Reius Advocaten toetst uw asbestattest, beoordeelt of de huurwoning aan de vereisten van veiligheid en bewoonbaarheid voldoet en staat u bij in de onderhandeling of, waar nodig, de procedure. Hoe asbest doorheen de hele keten van koop, verhuur en renovatie speelt, leest u in onze gids over asbest in vastgoed. Neem gerust contact op via info@reius.be of het contactformulier.