Het asbestinventarisattest — in de volksmond het asbestattest — is een document dat de aanwezigheid van asbest in een gebouw in kaart brengt. Het werd ingevoerd door het Vlaamse Materialendecreet van 29 maart 2019 en kadert in het beleidsdoel om Vlaanderen tegen 2040 asbestveilig te maken. De concrete draagwijdte van het attest, de verplichtingen die eraan vasthangen en de sanctie bij een tekortkoming worden geregeld in de artikelen 33/9 tot en met 33/16 van dat decreet. Voor eigenaars, kopers en verhuurders van oudere panden is dit vandaag een van de meest tastbare asbestverplichtingen.
Wettelijke basis en het tijdpad van de verplichting
De kern van de regeling staat in artikel 33/14 van het Materialendecreet. Dat legt de eigenaar op om de inhoud van een geldig asbestattest mee te delen aan de kandidaat-koper, en wel telkens het gaat om een "toegankelijke constructie met risicobouwjaar". Die technische omschrijving betekent in de praktijk: een gebouw met bouwjaar 2000 of ouder én met een toegankelijke oppervlakte van minstens 20 m². Panden die na 2000 werden opgetrokken, vallen (voorlopig) buiten de attestplicht.
De verplichting wordt in de tijd stapsgewijs uitgerold. Sinds 23 november 2022 moet de verkoper van een dergelijk gebouw de inhoud van het attest meedelen bij het sluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst — het compromis. Voor de gemene delen van appartementsgebouwen geldt een aparte deadline: die moeten tegen 1 januari 2027 over een attest beschikken. Vervolgens komen de verhuurders aan de beurt: verhuurders van panden van vóór 2001 moeten tegen 2030 een attest hebben en er een kopie van bezorgen aan hun huurder (artikel 33/9 §2). Ten slotte sluit de regeling in 2032 met een algemene attestplicht: tegen dan moet élke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 een asbestattest bezitten, los van enige verkoop of verhuur (artikel 33/9 §1). Het attest evolueert daarmee van een verkoopdocument naar een verplichting die op de gebouweigendom zelf rust.
Wie maakt het op en wat staat erin?
Een asbestattest kan niet door de eigenaar zelf of door een willekeurige aannemer worden opgesteld. Alleen een door de OVAM gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie is daartoe bevoegd (artikel 33/16). Die deskundige voert een niet-destructief onderzoek uit: hij inspecteert het gebouw zonder muren open te breken of materialen te beschadigen, en steunt daarnaast op zichtbare kenmerken en beschikbare documenten. Zijn vaststellingen voert hij in in de centrale Databank Asbestinventarisatie van de OVAM, die vervolgens het uniforme attest genereert. Een "attest" van iemand zonder certificaat heeft geen wettelijke waarde.
Inhoudelijk brengt het attest per asbestverdacht materiaal in kaart wélke toepassingen asbest bevatten, in welke toestand die zich bevinden en welk risico ze inhouden. Daarbij wordt onder meer een onderscheid gemaakt tussen hechtgebonden asbest die onbeschadigd is en waarbij geen vezels vrijkomen, hechtgebonden asbest die wél beschadigd is, en de gevaarlijker niet-hechtgebonden toepassingen. Het attest koppelt aan die vaststellingen ook een handelingsadvies: welke materialen u best (dringend) laat verwijderen en welke u louter zorgvuldig moet beheren om de asbestveilige toestand te behouden. Zo wordt het document niet enkel een momentopname, maar ook een leidraad voor het beheer van de asbest in uw gebouw.
Geldigheidsduur en de grenzen van het attest
De geldigheidsduur is afhankelijk van wat er wordt aangetroffen. In de regel is een asbestattest tien jaar geldig. Zijn er hoogrisicomaterialen vastgesteld, dan wordt die termijn teruggebracht tot vijf jaar, omdat de toestand van zulke materialen sneller kan verslechteren. Sinds 8 april 2024 geldt bovendien dat een attest dat vaststelt dat er géén asbest aanwezig is, onbeperkt geldig is. Let wel: ongeacht de geldigheidsduur moet u het attest laten actualiseren wanneer de toestand wijzigt, bijvoorbeeld na verbouwingen of na een beschadiging waardoor vezels vrijkomen.
Even belangrijk is te begrijpen wat het attest níet is. Het is een inspanningsverbintenis van de deskundige, geen absolute garantie dat er nergens asbest zit. Omdat het onderzoek niet-destructief is, kan asbest die achter wanden of onder vloeren verborgen zit, aan de vaststelling ontsnappen. Net die verborgen asbest kan later, ondanks het attest, een verborgen gebrek bij de aankoop uitmaken waarvoor de verkoper kan worden aangesproken. Vandaar de kernboodschap: "asbestveilig" is niet hetzelfde als "asbestvrij". Daarop sluit uw eigen informatieplicht aan. Artikel 33/10 verplicht de eigenaar om, via een verklaring op eer, mee te delen of hij weet dan wel behoort te weten dat er ingesloten of bedekte asbest aanwezig is die de deskundige niet kon vaststellen. Het attest ontslaat u dus niet van uw eigen spreekplicht — het vult die aan. Hoe die informatieplicht precies speelt tegenover koper, makelaar en notaris, leest u in de informatieplicht rond asbest.
De sanctie bij een ontbrekend attest
De regeling heeft tanden. Wordt een attestplichtige verkoop gesloten zonder dat de inhoud van een geldig asbestattest werd meegedeeld, dan kan de koper op grond van artikel 33/14 §6 de nietigheid van de overdracht vorderen. Die nietigheid is relatief: enkel de koper — de door de norm beschermde partij — kan ze inroepen, niet de verkoper. De verkoper kan dat risico bovendien niet met een standaardclausule wegschrijven. Een verzaking aan de nietigheid is slechts geldig wanneer de koper alsnog een geldig attest heeft ontvangen én uitdrukkelijk, in de authentieke akte, aan zijn vordering verzaakt. Een algemene formule als "de koper verzaakt aan alle nietigheden" volstaat niet. Dit regime loopt parallel met dat van het bodemattest, waar de rechtspraak eveneens een strikte, uitdrukkelijke verzaking eist.
Tot slot een noodzakelijk onderscheid. Het asbestinventarisattest waarover dit artikel gaat, is het document uit het Vlaamse milieurecht dat particuliere eigenaars nodig hebben bij verkoop en, tegen 2032, sowieso. Dat is iets anders dan de asbestinventaris uit de arbeidswetgeving (de Codex over het welzijn op het werk), die een wérkgever moet opmaken voor de gebouwen en installaties waar zijn werknemers actief zijn. Beide inventarissen bestaan naast elkaar, dienen een verschillend doel en dekken niet dezelfde ruimtes. Hoe het asbestattest inpast in het bredere geheel van uw rechten en plichten bij een vastgoedtransactie, leest u in onze gids over asbest in vastgoed.
Hoe Reius Advocaten u kan bijstaan
Twijfelt u of uw pand attestplichtig is, ontving u een attest waarvan u de gevolgen niet correct kunt inschatten, of dreigt een verkoop te stranden op een ontbrekend of laattijdig meegedeeld asbestattest? Reius Advocaten beoordeelt uw concrete situatie, bewaakt de correcte naleving van de mededelings- en informatieplicht en staat u bij wanneer een nietigheid of aansprakelijkheid in het geding komt. Neem gerust contact op via info@reius.be of via het contactformulier.