Vous achetez une habitation. Quelques mois plus tard, vous découvrez que l'extension à l'arrière n'a jamais été autorisée. Ou que le grenier a été aménagé en espace habitable sans permis. Ou encore que vous recevez une action en réparation de la commune parce qu'un immeuble a été divisé illégalement en plusieurs logements. Quels sont vos droits ?
Les infractions urbanistiques constituent un carrefour juridique intéressant. Elles peuvent constituer un vice caché, un trouble de droit (garantie contre l'éviction), un fondement d'erreur ou de dol, ou encore une responsabilité précontractuelle du vendeur. La voie la plus solide dépend des circonstances concrètes. Dans cet article, nous passons en revue les différentes options.
Tous les problèmes de permis ne se valent pas
D'abord une nuance importante. « Absence de permis » est un terme générique qui recouvre des situations très différentes. Les conséquences juridiques varient selon la catégorie.
Le permis fait totalement défaut. Une extension, une annexe ou une division qui n'a jamais fait l'objet d'un permis et pour laquelle il n'y a pas non plus de prescription ou de régularisation. C'est ici que vous êtes juridiquement le mieux placé.
L'infraction est prescrite. Un ouvrage exécuté sans permis, mais si ancien que la prescription pénale est acquise. L'ouvrage n'est pas pour autant « autorisé », mais il n'est plus punissable. Une action en réparation peut, dans certains cas, encore être possible.
L'ouvrage est réputé autorisé. Pour les travaux antérieurs au 1er janvier 1962 (selon la commune), une présomption légale d'autorisation s'applique souvent, à condition que l'ouvrage soit resté inchangé. Dans ce cas, il n'y a généralement pas de problème.
Le permis a été délivré mais n'a pas été correctement exécuté. Les plans sont autorisés, mais l'exécution s'en écarte. L'écart peut être ou non accessoire.
Une régularisation est possible. Dans certains cas, l'infraction peut encore être régularisée. Cela ne fait pas disparaître le vice — un vice régularisable reste un vice (voir plus loin).
Voie 1 : le vice caché
La voie classique. Un permis manquant peut constituer un vice caché lorsqu'il rend l'usage normal de l'habitation impropre ou lourdement grevé.
La Cour d'appel d'Anvers a admis un permis manquant comme motif de résolution de la vente, « même si une régularisation peut intervenir par la suite » (Anvers, 29 octobre 2012, TBBR 2014, 215). C'est un arrêt important : le fait qu'une régularisation soit techniquement possible n'écarte pas le vice. L'acheteur n'a pas à supporter la charge d'une procédure de régularisation.
Mais il y a des nuances. Une simple infraction urbanistique sans action en réparation n'est pas automatiquement considérée comme un vice caché. La Cour d'appel de Liège a rejeté une action lorsqu'une simple infraction sans menace concrète d'application a été invoquée (Liège, 10 mai 2012, TBBR 2015, liv. 1, 23). La question est toujours : cela affecte-t-il l'usage de manière significative ?
Une extension effectivement utilisée et pour laquelle aucune sanction ne menace constitue un vice moins grave qu'un permis manquant pour une division pour laquelle la commune intente activement des actions en réparation.
Voie 2 : la garantie contre l'éviction
Pour certaines infractions urbanistiques, une seconde figure peut être invoquée : la garantie contre l'éviction fondée sur l'article 1626 ancien Code civil. Cette figure n'est pas soumise au bref délai de l'article 1648 ancien Code civil — un avantage stratégique important lorsque vous êtes hors délai pour une action en vices cachés.
La Cour de cassation a expressément confirmé que l'absence d'un permis d'urbanisme peut constituer un trouble de droit. Lorsqu'un tiers — l'autorité publique en l'espèce — a le droit, en raison de l'absence de permis, d'intenter une action en réparation sur la base du Code flamand de l'aménagement du territoire, le vendeur doit garantir l'acheteur (Cass., 31 mars 2017, TBBR 2018, liv. 6, 323).
Un exemple concret : dans une affaire, un immeuble à appartements a été vendu, mais le permis pour la division faisait défaut. La commune a intenté une action en réparation pour ramener l'immeuble à un logement unifamilial. Le tribunal de première instance de Gand a qualifié cette situation d'éviction pour laquelle le vendeur devait garantie (Trib. Gand, 29 mars 2011, TBO 2011, 179). L'acheteur s'est fait rembourser les travaux.
La limite ? Une simple infraction théorique sans menace concrète d'éviction ne suffit pas. Il doit exister un risque réel de trouble de possession. Un grenier aménagé sans permis mais effectivement utilisé sans que la commune n'intervienne ne constitue pas un trouble de droit (voir l'arrêt précité de Liège 2012).
Voie 3 : dol et erreur
Lorsque le vendeur a déclaré dans le compromis ou dans l'acte notarié que tout est en ordre au niveau des permis, alors qu'il savait le contraire, cela ouvre la voie au dol.
Un exemple éloquent : la Cour d'appel d'Anvers a jugé qu'un vendeur qui avait faussement déclaré dans l'acte authentique que le terrain n'était pas soumis au Décret sur les forêts — alors qu'il savait qu'il existait une obligation de reboisement — avait commis un dol incident. La Cour a qualifié cela d' « atteinte à l'obligation d'information précontractuelle » et de « manœuvre au sens de l'article 1116 ancien Code civil » (Anvers, 14 juillet 2022, NJW 2022, liv. 471, 844).
Le délai de prescription d'une action pour dol est de cinq ans — bien plus large que le bref délai de l'article 1648 ancien Code civil. Pour qui est hors délai pour les vices cachés, le dol peut donc constituer une alternative précieuse.
Voie 4 : la clause de garantie
Parfois, le vendeur a inclus des déclarations ou garanties spécifiques dans le compromis. Par exemple : « le vendeur garantit la régularité des constructions exécutées » ou « le vendeur déclare qu'aucun travail soumis à permis n'a été exécuté sans permis ».
De telles clauses créent une garantie contractuelle indépendante de la garantie des vices cachés. Lorsqu'elles sont violées, vous bénéficiez du délai de prescription de droit commun de dix ans pour manquement contractuel.
Mais attention : la Cour d'appel de Bruxelles a jugé que de telles clauses de garantie doivent être interprétées restrictivement. Une clause selon laquelle le vendeur « reste personnellement responsable de l'édification de bâtiments par son fait » a été interprétée comme limitée aux travaux de transformation nécessaires, et non aux dommages consécutifs additionnels tels que les frais de déménagement ou les revenus perdus (Bruxelles, 17 mai 2006). Plus la clause est spécifique et étendue, mieux elle vous protège.
La chaîne de la preuve : que devez-vous démontrer ?
Pour l'action en vices cachés, vous devez, outre les éléments habituels, prouver surtout que le vendeur connaissait ou devait connaître le problème — surtout si vous voulez vous défendre contre la clause exonératoire.
En pratique, les vendeurs s'en tirent souvent en prétendant qu'ils n'étaient au courant de rien. La Cour d'appel de Liège a admis qu'il n'y avait pas de preuve de connaissance, « même si son père avait exécuté les travaux douteux » (Liège, 10 mai 2012, TBBR 2015, liv. 1, 23). La charge de démontrer la connaissance est donc réelle.
Comment prouver la connaissance ?
- Le plan de construction en possession du vendeur. Insuffisant en soi pour prouver la connaissance d'une infraction urbanistique, a jugé le tribunal de Bruxelles (Trib. Bruxelles, 31 octobre 2013), mais précieux en combinaison avec d'autres éléments.
- Les renseignements urbanistiques qui accompagnent la vente. Ils mentionnent les demandes de permis, les refus et les actions de mise en application. Un vendeur qui dispose de ces documents est réputé les connaître.
- Le dossier d'intervention ultérieure que le vendeur doit remettre lors de la vente. Les travaux postérieurs à 2001 y figurent et attestent de la connaissance de ce qui a été exécuté.
- Les témoignages de voisins ou d'ouvriers qui peuvent confirmer que le vendeur a activement exécuté ou fait exécuter les travaux.
Concours avec les procédures pénales
Un point d'attention spécifique : les infractions urbanistiques sont souvent aussi des faits punissables. Lorsqu'une plainte pénale est déposée, le principe « le criminel tient le civil en état » s'applique. La procédure civile est suspendue jusqu'à ce que la procédure pénale soit clôturée.
Cela n'est pas toujours à votre avantage. Une procédure pénale peut durer des années. En concertation avec votre avocat, vous devez évaluer si une plainte pénale est dans votre intérêt. Parfois, une résolution civile rapide via la garantie contre l'éviction est plus efficace.
Conseils pratiques pour l'acheteur
Demandez les renseignements urbanistiques avant le compromis. Lisez-les attentivement. Regardez les demandes de permis, les refus, les plaintes et les actions de mise en application.
Demandez le dossier d'intervention ultérieure. Les travaux qui ne cadrent pas avec un permis mais qui figurent au DIU sont un signal d'alerte.
Effectuez un contrôle visuel sur place. La situation de fait correspond-elle au plan cadastral ? Une extension qui ne figure pas au cadastre est un signal important.
Faites appel rapidement à un avocat. Le choix entre vices cachés, garantie contre l'éviction, dol ou garantie contractuelle détermine à la fois le délai dans lequel vous devez agir et vos chances de succès.
Conseils pratiques pour le vendeur
Soyez explicite sur ce que vous savez. Ne dissimulez pas les travaux exécutés sans permis. Une mention transparente dans le compromis, couplée à une acceptation spécifique du risque par l'acheteur, vous protège bien mieux qu'une exonération générale.
Évitez les déclarations inexactes dans l'acte notarié. Une déclaration selon laquelle tout est en ordre alors que vous savez qu'il y a un problème constitue un dol incident. Les conséquences sont lourdes.
Pour le cadre complet, consultez notre article pilier sur les vices cachés.
Avez-vous découvert une infraction urbanistique après l'achat, ou êtes-vous mis en cause en tant que vendeur ? La qualification juridique correcte est essentielle. Prenez contact via info@reius.be.