U koopt een woning. Een paar maanden later ontdekt u dat de verbouwing aan de achterzijde nooit vergund werd. Of dat de zolder is omgebouwd tot bewoonbare ruimte zonder vergunning. Of dat u een herstelvordering ontvangt van de gemeente omdat een meergezinswoning onrechtmatig in eenheden was opgesplitst. Wat zijn uw rechten?
Bouwovertredingen vormen een interessant juridisch kruispunt. Ze kunnen een verborgen gebrek zijn, een rechtsstoornis (vrijwaring tegen uitwinning), een grond voor dwaling of bedrog, of een precontractuele aansprakelijkheid van de verkoper. Welke weg het sterkst staat, hangt af van de concrete omstandigheden. In dit artikel zetten we de verschillende routes op een rij.
Niet elk vergunningsprobleem is gelijk
Eerst een belangrijke nuance. "Geen vergunning" is een verzamelterm die heel verschillende situaties dekt. De juridische gevolgen verschillen per categorie.
De vergunning ontbreekt volledig. Een uitbreiding, bijgebouw of verdeling die nooit een vergunning kreeg en waarvoor er ook geen verjaring of regularisatie is. Hier staat u juridisch het sterkst.
De overtreding is verjaard. Een werk uitgevoerd zonder vergunning, maar zo lang geleden dat de strafrechtelijke verjaring verstreken is. Het werk is daarmee niet "vergund", maar wel niet meer strafbaar. Een herstelvordering kan in bepaalde gevallen nog wel mogelijk zijn.
Het werk wordt geacht vergund. Voor werken van vóór 1 januari 1962 (afhankelijk van de gemeente) geldt vaak een wettelijk vermoeden van vergunning, op voorwaarde dat het werk nog onveranderd is. In dat geval is er meestal geen probleem.
De vergunning is afgeleverd maar niet correct uitgevoerd. De plannen zijn vergund, maar de uitvoering wijkt af. De afwijking kan al dan niet ondergeschikt zijn.
Regularisatie is mogelijk. In sommige gevallen kan de overtreding nog worden geregulariseerd. Dat verandert het gebrek niet — een gebrek dat regulariseerbaar is, blijft een gebrek (zie verder).
Spoor 1: het verborgen gebrek
De klassieke route. Een ontbrekende vergunning kan een verborgen gebrek vormen wanneer ze het normale gebruik van de woning ongeschikt maakt of zwaar bezwaart.
Het Hof van Beroep te Antwerpen heeft een ontbrekende vergunning als reden tot ontbinding van de koop aanvaard, "zelfs als naderhand een regularisatie kan" (Antwerpen, 29 oktober 2012, TBBR 2014, 215). Dat is een belangrijke uitspraak: het feit dat een regularisatie technisch mogelijk is, neemt het gebrek niet weg. De koper hoeft de last van een regularisatieprocedure niet op zich te nemen.
Maar er zijn nuances. Een loutere stedenbouwkundige inbreuk zonder herstelvordering wordt niet automatisch als verborgen gebrek beschouwd. Het Hof van Beroep te Luik heeft een vordering afgewezen wanneer een gewone overtreding zonder concrete handhavingsdreiging werd ingeroepen (Luik, 10 mei 2012, TBBR 2015, afl. 1, 23). De vraag is altijd: tast dit het gebruik op een betekenisvolle manier aan?
Een uitbreiding die feitelijk gewoon gebruikt wordt en waar geen handhaving voor dreigt, is een minder ernstig gebrek dan een vergunning die ontbreekt voor een opdeling waarvoor de gemeente actief herstelvorderingen instelt.
Spoor 2: de vrijwaring tegen uitwinning
Voor sommige bouwovertredingen kan een tweede figuur worden ingeroepen: de vrijwaring tegen uitwinning op grond van artikel 1626 oud BW. Deze figuur is niet onderworpen aan de korte tijd van artikel 1648 oud BW — een belangrijk strategisch voordeel wanneer u te laat bent voor een vordering wegens verborgen gebreken.
Het Hof van Cassatie heeft uitdrukkelijk bevestigd dat het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning een rechtsstoornis kan vormen. Wanneer een derde — de overheid in dit geval — wegens het ontbreken van een vergunning recht heeft om een herstelvordering in te stellen op basis van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, dan moet de verkoper de koper vrijwaren (Cass., 31 maart 2017, TBBR 2018, afl. 6, 323).
Een concreet voorbeeld: in een zaak werd een meergezinswoning verkocht, maar ontbrak de vergunning voor de opdeling. De gemeente stelde een herstelvordering in om het pand terug te brengen tot een eengezinswoning. De rechtbank van eerste aanleg te Gent kwalificeerde dit als een uitwinning waarvoor de verkoper vrijwaring verschuldigd was (Rb. Gent, 29 maart 2011, TBO 2011, 179). De koper kreeg de werken terugbetaald.
De grens? Een loutere theoretische overtreding zonder concrete dreiging tot uitwinning volstaat niet. Er moet een reëel risico van bezitsstoornis zijn. Een zolder die zonder vergunning werd verbouwd, maar die feitelijk wordt gebruikt zonder dat de gemeente actie onderneemt, vormt geen rechtsstoornis (zie de eerdere uitspraak van Luik 2012).
Spoor 3: bedrog en dwaling
Wanneer de verkoper in de compromis of in de notariële akte heeft verklaard dat alles in orde is met de vergunningen, terwijl hij het tegendeel wist, opent dat de weg naar bedrog.
Een sprekend voorbeeld: het Hof van Beroep te Antwerpen oordeelde dat een verkoper die in de authentieke akte ten onrechte verklaarde dat de grond niet onder het Bosdecreet viel — terwijl hij wist dat er een herbebossingsplicht bestond — incidenteel bedrog pleegde. Het hof noemde dit "een inbreuk op de precontractuele informatieplicht" en "een kunstgreep in de zin van artikel 1116 oud BW" (Antwerpen, 14 juli 2022, NJW 2022, afl. 471, 844).
De verjaringstermijn voor een vordering wegens bedrog is vijf jaar — veel ruimer dan de korte tijd van artikel 1648 oud BW. Voor wie te laat is voor verborgen gebreken kan bedrog daarom een waardevol alternatief zijn.
Spoor 4: het garantiebeding
Soms heeft de verkoper specifieke verklaringen of garanties opgenomen in de compromis. Bijvoorbeeld: "de verkoper garandeert de regelmatigheid van de uitgevoerde constructies" of "de verkoper verklaart dat er geen vergunningsplichtige werken werden uitgevoerd zonder vergunning".
Dergelijke clausules creëren een contractuele garantie die los staat van de vrijwaring voor verborgen gebreken. Wanneer ze worden geschonden, valt u terug op de gemeenrechtelijke verjaringstermijn van tien jaar voor contractuele wanprestatie.
Maar opgelet: het Hof van Beroep te Brussel heeft geoordeeld dat dergelijke garantiebedingen beperkend moeten worden geïnterpreteerd. Een beding dat de verkoper "persoonlijk aansprakelijk blijft voor de oprichting van gebouwen door zijn toedoen" werd uitgelegd als beperkt tot de noodzakelijke verbouwingswerken, niet tot bijkomende gevolgschade zoals verhuiskosten of gederfde inkomsten (Brussel, 17 mei 2006). Hoe specifieker en uitgebreider de clausule, hoe beter ze u beschermt.
De keten van bewijs: wat moet u aantonen?
Voor de vordering wegens verborgen gebreken moet u, behalve de gewone elementen, vooral ook bewijzen dat de verkoper het probleem kende of behoorde te kennen — vooral als u zich tegen het exoneratiebeding wilt verweren.
In de praktijk lopen verkopers vaak weg met de bewering dat ze van niets wisten. Het Hof van Beroep te Luik aanvaardde dat er geen bewijs van kennis was, "zelfs niet indien zijn vader de dubieuze werken uitvoerde" (Luik, 10 mei 2012, TBBR 2015, afl. 1, 23). De last om kennis aan te tonen is dus reëel.
Hoe kunt u kennis aantonen?
- Het bouwplan in het bezit van de verkoper. Op zich onvoldoende om kennis van een bouwovertreding te bewijzen, oordeelde de rechtbank van Brussel (Rb. Brussel, 31 oktober 2013), maar in combinatie met andere elementen wel waardevol.
- De stedenbouwkundige inlichtingen die bij de verkoop horen. Daarin staan vergunningsaanvragen, weigeringen en handhavingsacties. Een verkoper die deze documenten heeft, wordt geacht ze te kennen.
- Het postinterventiedossier dat de verkoper bij verkoop moet meegeven. Werken na 2001 staan daarin, en wijzen op kennis van wat is uitgevoerd.
- Getuigenissen van buren of werklieden die kunnen bevestigen dat de verkoper actief de werken heeft uitgevoerd of laten uitvoeren.
Samenloop met strafrechtelijke procedures
Een specifiek aandachtspunt: bouwovertredingen zijn vaak ook strafbare feiten. Wanneer er een strafklacht wordt ingediend, geldt het beginsel "le criminel tient le civil en l'état". De burgerlijke procedure wordt opgeschort tot de strafrechtelijke procedure is afgehandeld.
Dat is niet altijd in uw voordeel. Een strafprocedure kan jaren duren. In overleg met uw advocaat moet u afwegen of een strafklacht in uw belang is. Soms is een snelle burgerlijke ontbinding via de vrijwaring tegen uitwinning effectiever.
Praktische tips voor de koper
Vraag de stedenbouwkundige inlichtingen op vóór de compromis. Lees ze grondig. Kijk naar vergunningsaanvragen, weigeringen, klachten en handhavingsacties.
Vraag het postinterventiedossier op. Werken die niet in een vergunning passen maar wel in het PID staan, zijn een rode vlag.
Doe een visuele controle ter plaatse. Klopt de feitelijke situatie met het kadasterplan? Een uitbreiding die niet in het kadaster staat is een belangrijk signaal.
Schakel snel een advocaat in. De keuze tussen verborgen gebreken, vrijwaring tegen uitwinning, bedrog of contractuele garantie bepaalt mee de termijn waarbinnen u moet ageren én de kans op succes.
Praktische tips voor de verkoper
Wees uitdrukkelijk over wat u weet. Verzwijg geen werken die zonder vergunning zijn uitgevoerd. Een transparante vermelding in de compromis, gekoppeld aan een specifieke risico-aanvaarding door de koper, beschermt u veel beter dan een algemene exoneratie.
Vermijd onjuiste verklaringen in de notariële akte. Een verklaring dat alles in orde is wanneer u weet dat er een probleem is, is incidenteel bedrog. De gevolgen zijn zwaar.
Voor het volledige kader, raadpleeg onze pilaar over verborgen gebreken.
Hebt u een bouwovertreding ontdekt na de aankoop, of wordt u als verkoper aangesproken? De juiste juridische kwalificatie is essentieel. Neem contact op via info@reius.be.