De meeste mensen kennen de bewindvoerder uit de context van zwaar verwaarloosde, oude appartementsgebouwen waar het financiële of technische beheer volledig is vastgelopen. Minder bekend is dat dezelfde figuur ook in een gloednieuw gebouw nuttig kan zijn. Wanneer een nieuwbouwproject in een conflict tussen kopers, promotor en syndicus verzandt, kan de aanstelling van een bewindvoerder de impasse doorbreken. Dit artikel legt uit wanneer en hoe dat kan, en waarom het soms de betere keuze is.
Wat is een bewindvoerder in mede-eigendom?
Sinds de meest recente wetswijziging van het appartementsrecht kan een bewindvoerder worden aangesteld om het beheer van een appartementsgebouw over te nemen wanneer de normale werking ervan vastloopt. Het is een ingrijpende maatregel: de bewindvoerder treedt in de plaats van — of naast — de gewone organen om het gebouw weer beheersbaar te maken.
Klassiek wordt aan de figuur gedacht in situaties waar het financiële beheer in het gedrang is of waar men technisch niet vooruit raakt, typisch bij oudere gebouwen met zware renovatievraagstukken. De bewindvoerder is dan een instrument om een gebouw dat in een neerwaartse spiraal zit, weer vlot te trekken.
Waarom ook bij een nieuwbouw?
Het verrassende inzicht is dat de bewindvoerder evengoed dienst kan doen bij een splinternieuw gebouw. De aanleiding is dan niet verval, maar een explosief conflict rond de oplevering en de eerste werking van de vereniging van mede-eigenaars (VME).
Een sprekend voorbeeld is een zaak voor de vrederechter van Beringen (vonnis van 30 oktober 2020). Een koppel had in september 2017 een appartement gekocht onder de Wet Breyne; de VME was opgericht in februari 2017. Het koppel was verwikkeld in een procedure tegen de bouwpromotor over een problematische en laattijdige afwerking en over de op te stellen rekeningen. Op de algemene vergadering van augustus 2020 werd het koppel niet eens uitgenodigd, met als argument dat het nog niet alle verplichtingen tegenover de bouwheer was nagekomen — er was geen authentieke akte, geen eigendomsoverdracht. Het eigendomsgeschil was zelf een gevolg van de discussie over de voorlopige oplevering.
In die verziekte situatie werd een bewindvoerder aangesteld, zonder dat de partijen zich daartegen verzetten. De reden was dat zowel de promotor als de syndicus "verbrand" waren: de promotor had zichzelf aanvankelijk als kandidaat-syndicus voorgedragen, wat tot verdachtmakingen over belangenvermenging leidde. Een neutrale, objectieve figuur was nodig om de situatie te ontmijnen. Dat dergelijke promotor-syndicus-constructies tot problemen leiden, sluit aan bij wat we bespreken over de lastenverdeling tussen promotor en VME.
Wanneer is een bewindvoerder aangewezen?
De bewindvoerder komt in beeld wanneer de gewone werking van de VME niet langer op een onafhankelijke en geloofwaardige manier kan verlopen. Dat is bij uitstek het geval wanneer de sleutelfiguren — promotor en syndicus — niet meer als neutraal worden ervaren, bijvoorbeeld door belangenvermenging of door diepe verdeeldheid binnen de groep.
In het Beringse geval waren veel formaliteiten niet eens onderzocht, omdat alle betrokken partijen — de raadsman voor de VME en de mede-eigenaars zelf — het eens waren over de aanstelling. Doorgaans wordt een bewindvoerder aangesteld op verzoek van mede-eigenaars die samen een bepaald aandeel van de quotiteiten vertegenwoordigen, maar wanneer er consensus bestaat over de nood aan een neutrale derde, kan de drempel in de praktijk lager liggen. Het instrument is met andere woorden vooral nuttig om een explosieve of geblokkeerde situatie te deblokkeren.
Dat de formaliteiten in zo'n consensusgeval minder zwaar wegen, betekent niet dat ze er niet zijn. Wordt de aanstelling betwist, dan moet de verzoeker aantonen dat de gewone werking van de VME werkelijk in het gedrang is en dat de aanstelling van een bewindvoerder een evenredig antwoord is op de impasse. De rechter beoordeelt dat in concreto, op basis van de feitelijke toestand van het gebouw en de geloofwaardigheid van de bestaande organen. Het is dus geen automatisme: de bewindvoerder is een uitzonderlijk instrument dat bedoeld is voor situaties waarin het normale beheer aantoonbaar niet meer functioneert, niet voor een gewoon meningsverschil tussen mede-eigenaars.
Het alternatief: een bemiddelaar?
Men zou bij zo'n collectief conflict ook aan een bemiddelaar kunnen denken. In de praktijk wordt die echter zelden ingezet in de context van een VME, en dat heeft een reden. Bemiddeling wordt doorgaans gezien als een proces van persoon tot persoon, één op één. In een vereniging van mede-eigenaars heb je echter met een hele groep te maken, wat bijzondere aandachtspunten meebrengt om de bemiddeling rechtsgeldig te laten verlopen en de rechten en kansen van alle betrokkenen te vrijwaren.
Net door die groepscontext schrikt men vaak terug voor een bemiddelaar en grijpt men eerder naar de figuur van de bewindvoerder. Dat neemt niet weg dat bemiddeling in sommige gevallen denkbaar blijft als een minder ingrijpend alternatief, mits goed gekaderd.
De bewindvoerder naast de syndicus
Een belangrijke praktijkvoorkeur is dat de bewindvoerder — vaak een advocaat, maar het kan ook een professionele syndicus zijn — best naast de professionele syndicus blijft bestaan in plaats van die volledig te vervangen. De bewindvoerder fungeert dan als een soort "engelbewaarder" op de schouder van de syndicus, die ingrijpt wanneer men echt niet vooruit raakt.
Dat model heeft een nadeel — men betaalt twee figuren, wat de kosten verhoogt — maar het houdt het dagelijkse beheer in handen van de syndicus terwijl de bewindvoerder, met de afstand en onafhankelijkheid van een advocaat, kan ingrijpen op de scharniermomenten. Voor een advocaat is dat vaak een passender rol dan die van volwaardige vervanger, juist omdat hij van die volledige objectiviteit en onafhankelijkheid kan getuigen.
De keuze tussen een bewindvoerder die vervangt en een die naast de syndicus opereert, hangt af van de aard van de impasse. Is het wantrouwen volledig en functioneert de syndicus niet meer, dan kan een vervangende of voorlopige figuur nodig zijn. Is het beheer op zich nog werkbaar maar ontbreekt de neutrale arbiter om de groep over een conflictpunt te helpen, dan volstaat vaak de engelbewaarder-formule. In beide gevallen is het doel hetzelfde: het gebouw weer beslissingsvaardig maken zonder dat de belangen van een individuele mede-eigenaar of van de minderheid worden ondergesneeuwd.
Praktisch besluit
De bewindvoerder is niet alleen een redmiddel voor verwaarloosde oude gebouwen, maar ook een instrument om een verziekte nieuwbouw-VME te deblokkeren, zeker wanneer promotor en syndicus niet meer als neutraal worden ervaren. Het werkt het best wanneer de bewindvoerder naast de syndicus opereert in plaats van die te vervangen. Het ruimere kader van de oplevering en de eerste werking van de VME vindt u in onze pilaar over de oplevering.
Wie overweegt om de aanstelling van een bewindvoerder te vragen, doet er goed aan vooraf de impasse zo concreet mogelijk te documenteren: welke beslissingen blijven uit, welke belangenconflicten spelen, en waarom de bestaande organen niet meer als neutraal kunnen optreden. Die voorbereiding maakt niet alleen het verzoek sterker, maar helpt ook om realistisch in te schatten of een bewindvoerder werkelijk de aangewezen oplossing is, dan wel of een minder ingrijpend instrument volstaat. Een gespecialiseerd advocaat kan die afweging mee maken en, indien aangewezen, de procedure begeleiden.
Zit uw nieuwbouw-VME muurvast door een conflict met de promotor of de syndicus? Reius Advocaten beoordeelt of de aanstelling van een bewindvoerder een uitweg biedt en begeleidt de procedure. Neem contact op via info@reius.be.
In re. In jure — Grondig in de feiten. Doordacht in het recht.