Een nieuwbouwappartement koopt u op plan of in aanbouw. Vanaf het ogenblik dat de eerste akte verleden is, ontstaat de mede-eigendom — en daarmee de vraag wie welke kosten draagt zolang het gebouw nog een werf is. Bouwpromotoren rekenen in die overgangsfase soms aanzienlijke kosten door aan de vereniging van mede-eigenaars (VME): verbruik van gas, water en elektriciteit tijdens de werken, verzekeringen, afrekeningen van nutsvoorzieningen. De vraag is vanaf welk precies moment die kosten op de schouders van de VME terechtkomen. Het Hof van Cassatie heeft daar in een arrest van 2 september 2021 een helder antwoord op gegeven.
Het probleem: werfkosten op de rekening van de VME
In veel nieuwbouwprojecten benoemt de promotor zichzelf tot eerste syndicus en neemt hij het initiatief tot de oplevering. Vervolgens legt hij de VME afrekeningen voor met kosten die — in de beleving van veel mede-eigenaars — eigenlijk nog tot de realisatie van het gebouw behoren. Denk aan het verbruik van nutsvoorzieningen tijdens de bouwfase, toen de werf nog volop in uitvoering was.
De spanning is duidelijk. De promotor wil het scharniermoment waarop de kosten overgaan zo vroeg mogelijk leggen; de mede-eigenaars vinden dat ze niet hoeven op te draaien voor kosten die met de bouw zelf te maken hebben. Zonder een duidelijk ijkpunt belandt die discussie telkens opnieuw op een tumultueuze algemene vergadering.
Het antwoord van Cassatie: de voorlopige oplevering van de gemene delen
In zijn arrest van 2 september 2021 legde het Hof van Cassatie het ijkpunt vast. Alle kosten die betrekking hebben op de gemeenschappelijke delen blijven ten laste van de oprichter van het gebouw tot het moment van de voorlopige oplevering van die gemene delen. Pas vanaf dat ogenblik draagt de VME de gemene kosten.
Het arrest speelde zich af in een situatie waarin de werken bijna voltooid waren: de privatieve kavels waren al opgeleverd, maar de gemeenschappelijke delen nog niet voorlopig. De bouwpromotor, tevens eerste syndicus, wilde de kosten van nutsvoorzieningen voor de gemene delen tijdens de oprichtingsfase doorrekenen aan de VME. Het Hof oordeelde dat de voorlopige oplevering van de gemene delen het scharniermoment is voor de overdracht van die lasten.
Dat sluit logisch aan bij het bredere principe dat de voorlopige oplevering het kantelpunt is waarop de werf een gebouw wordt. Wie het volledige overzicht van dat scharniermoment wil, vindt het in onze pilaar over de oplevering van een nieuwbouwappartement.
De nuance: een vroeger moment kan, maar niet zomaar
Het arrest laat één opening. Een andersluidende afspraak in de aankoopakte kan een vroeger moment vastleggen dan de formele voorlopige oplevering. Maar het Hof bouwde daar een ondergrens in: dat vroegere moment kan nooit liggen vóór het ogenblik waarop de gemeenschappelijke delen overeenkomstig hun bestemming gebruikt kunnen worden.
Met andere woorden: zelfs als de aankoopakte een eerder kantelmoment bepaalt, moeten de gemene delen op dat ogenblik minstens effectief bruikbaar zijn. In de feiten van het arrest gebruikten de eigenaars de gemeenschappelijke delen al, terwijl de formele voorlopige oplevering ervan nog niet had plaatsgevonden. Het Hof vond dat de promotor in die omstandigheden mocht uitgaan van het ingebruiknamemoment om de kosten door te rekenen. De redenering is symmetrisch: wie de gemene delen al gebruikt, mag ook de bijbehorende lasten dragen — maar niet vroeger.
Waarom dit arrest een krachtig instrument is
Voor een VME die geconfronteerd wordt met werfkosten op haar rekening, is Cassatie 2 september 2021 een hefboom van eerste rang. Het arrest maakt het mogelijk om kosten af te wijzen die de promotor maakte vóór de voorlopige oplevering van de gemene delen of vóór het ogenblik waarop die delen bruikbaar waren.
Dat is bijzonder relevant in de veelvoorkomende constellatie waarin de promotor zichzelf tot eerste syndicus heeft gebombardeerd en daardoor zowel aan de kant van de oprichter als aan de kant van de VME zit. In die dubbele rol bestaat het risico dat hij kosten verschuift die eigenlijk tot de bouw behoren. Het arrest geeft de mede-eigenaars een duidelijk juridisch criterium om die afrekeningen te toetsen: behoorden de kosten tot de periode vóór de bruikbare voorlopige oplevering van de gemene delen, dan blijven ze ten laste van de oprichter.
Die problematiek van de promotor-syndicus die kosten doorschuift, hangt nauw samen met de tegenstelbaarheid van afspraken die de promotor eenzijdig maakte — een thema dat we in de mede-eigendom-cluster verder uitwerken.
Praktisch: hoe gebruikt u dit?
Wordt uw VME geconfronteerd met een afrekening die werfkosten bevat, dan loont het de moeite om twee data scherp te stellen: het ogenblik van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen, en het ogenblik waarop die delen daadwerkelijk in gebruik konden worden genomen. Kosten die dateren van vóór het vroegste van die relevante momenten, kan de VME betwisten.
Het is ook raadzaam de aankoopakte na te lezen op een eventueel afwijkend kantelmoment. Bevat de akte zo'n clausule, dan moet ze getoetst worden aan de Cassatie-ondergrens: een eerder moment dan de bruikbaarheid van de gemene delen is niet afdwingbaar.
Het ruimere belang van de voorlopige oplevering van de gemene delen
De voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen is meer dan een kostenijkpunt. Het is hetzelfde scharniermoment dat ook andere rechtsgevolgen in gang zet: de eerste helft van de waarborg komt vrij, het risico over de gemene delen gaat over op de VME, en de waarborgtermijn begint te lopen. Net omdat zoveel gevolgen aan dit ene moment hangen, is het van belang dat de voorlopige oplevering van de gemene delen niet stilzwijgend of slordig passeert.
In de praktijk zien we nochtans dat de oplevering van de gemeenschappelijke delen vaak wordt verwaarloosd ten opzichte van die van de privatieve kavels. Promotoren doen er alles aan om de privatieve opleveringen formeel rond te krijgen — daar hangt het grootste deel van de waarborg aan vast — terwijl de gemene delen blijven liggen. Voor de lastenverdeling is dat problematisch: zolang de gemene delen niet voorlopig zijn opgeleverd én niet bruikbaar zijn, blijven de kosten ten laste van de oprichter. Een VME heeft er dus alle belang bij om de voorlopige oplevering van de gemene delen actief op te volgen en formeel te laten vaststellen, in plaats van ze te laten verwateren.
Dat een individuele mede-eigenaar zich daarbij niet machteloos hoeft te voelen, blijkt uit het feit dat ook hij de bouwactoren kan aanspreken voor gebreken aan de gemene delen, weliswaar ten belope van zijn aandeel. Reageert de vereniging niet, dan zijn er bovendien manieren om een stilzittende VME tot handelen te bewegen.
Praktisch besluit
Het scharniermoment voor de lastenoverdracht in een nieuwbouwproject is de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen — of, mits afspraak in de akte, het vroegere ogenblik waarop die delen bruikbaar zijn, maar nooit vroeger. Cassatie 2 september 2021 geeft de VME een helder criterium om werfkosten af te wijzen. Het ruimere kader van de oplevering leest u in onze pilaar.
Twijfelt uw VME of bepaalde kosten terecht aan haar worden doorgerekend, of zit u met een promotor die zichzelf tot syndicus benoemde? Reius Advocaten toetst de afrekeningen aan de geldende rechtspraak. Neem contact op via info@reius.be.
In re. In jure — Grondig in de feiten. Doordacht in het recht.