U woont in een appartementsgebouw en stelt een bouwgebrek vast: water dat binnensijpelt in uw kavel, scheurvorming, een terras dat lekt. U kaart het aan op de algemene vergadering en vraagt de vereniging van mede-eigenaars (VME) om actie tegen de promotor. Maar de groep weigert: de bovenburen merken niets, willen niet meebetalen aan een procedure, en de VME blijft stilzitten. Wat kunt u dan als individuele mede-eigenaar doen? De rechtspraak biedt meer mogelijkheden dan veel mensen denken — tot en met het dwingen van de stilzittende VME om zelf te handelen.
Waarom een VME stilzit
Het is een herkenbaar en heel menselijk patroon. Een mede-eigenaar op de gelijkvloerse verdieping ervaart opstijgend vocht of waterinsijpeling; de bewoners op de hogere verdiepingen merken er niets van en zien geen reden om bij te dragen aan de kosten van een procedure tegen de promotor, of die nu gewonnen of verloren wordt. Voor hen heeft zo'n procedure op korte termijn weinig nut.
Het gevolg is dat de getroffen eigenaar een gevecht binnen de groep moet voeren om überhaupt actie te krijgen. Soms wordt hem zelfs te verstaan gegeven dat hij de rest van de VME niet met "zijn" probleem moet lastigvallen. Nochtans miskent die houding een belangrijk gegeven: een probleem dat zich visueel in een privatieve kavel manifesteert, kan zijn oorzaak heel goed in de gemeenschappelijke delen hebben — een ontbrekende waterkering, een gebrek in de fundering of de gevel. En dan is het wel degelijk de VME die aan zet is.
Eerste stap: de zaak agenderen en documenteren
Voordat u verder gaat, is het cruciaal om een dossier op te bouwen. Laat uw klacht formeel agenderen op de algemene vergadering en vraag uitdrukkelijk dat de VME de nodige actie onderneemt tegen de bouwheer. De notulen die daaruit voortvloeien, vormen het bewijs dat u de VME hebt aangemaand en dat zij heeft stilgezeten.
Even belangrijk is een technische onderbouwing. Een eenzijdig opgesteld verslag van een bouwexpert — meten is weten — toont aan dat het probleem niet enkel uw kavel raakt maar de salubriteit van het gebouw, en dus de gemeenschap. Met zo'n verslag in de hand trekt u een heel ander dossier open, en vermijdt u dat de discussie verzandt in interne verzuring. Het overtuigt ook de bovenburen dat actie het hele gebouw aanbelangt.
U kunt zelf procederen — voor uw eigen aandeel
Zit de VME stil, dan kunt u als individuele mede-eigenaar zelf een vordering instellen tegen de promotor, aannemer of architect. De ondernemingsrechtbank te Antwerpen bevestigde dat de procesbevoegdheid van de VME met betrekking tot de gemene delen niet exclusief is. Architect en hoofdaannemer — en ook de bouwheer — kunnen worden aangesproken door de VME voor gebreken in de gemene delen, maar evengoed door een individuele mede-eigenaar, weliswaar ten belope van zijn aandeel in de mede-eigendom.
In de zaak die daartoe aanleiding gaf, ervoer een eigenares waterinsijpeling in haar gelijkvloerse kavel, vermoedelijk door een ontbrekende waterdichting ter hoogte van de aansluiting met haar privatief gedeelte. De VME oordeelde aanvankelijk dat het haar zaak niet was. De vrouw stapte zelf naar de ondernemingsrechtbank en dagvaardde de promotor. Toen de VME later alsnog zelf een procedure startte, werd om samenvoeging gevraagd, en de rechtbank bevestigde dat de vordering van de individuele eigenares wel degelijk ontvankelijk was. Hoe die procesbevoegdheid precies verdeeld is tussen VME en individuele eigenaar, werken we uit in onze spoke over de procesbevoegdheid van VME en mede-eigenaar.
U kunt de stilzittende VME dwingen te handelen
Verder gaan kan ook. Een individuele eigenaar kan de vrederechter vragen om de VME zelf te veroordelen tot het uitvoeren van de noodzakelijke werken. In een geval voor de vrederechter van Hasselt (vonnis van 2021, met een Calvarietocht die al in 2015 was begonnen) ervoer een eigenaar al jaren een vochtproblematiek met mosvorming als gevolg van een gebrekkige waterhuishouding. De VME was traag op gang gekomen.
De vrederechter oordeelde dat het feit dat de VME ondertussen de promotor voor een andere rechtbank had gedagvaard, niet belette dat de vordering van deze mede-eigenaar werd toegekend. De VME werd veroordeeld om de werken — onder meer het onder hoge druk verwijderen van het mos — uit te voeren, en dat op straffe van een dwangsom. Bovendien mocht de eigenaar, als de VME binnen negen maanden niet uitvoerde, de werken op kosten van de VME door een aannemer naar keuze laten verrichten. De rechter erkende daarmee dat de individuele eigenaar door het stilzitten van de VME tijd verloor, genotsderving leed en recht had op een oplossing.
Eén nuance kwam in graad van beroep aan bod: de dwangsom die was gekoppeld aan de betaling van facturen werd hervormd, omdat een dwangsom niet kan dienen om een geldbetaling af te dwingen. De kern — de veroordeling van de VME tot uitvoering in natura — bleef overeind.
De moeilijkheid: aantonen dat het een gemeenschappelijk probleem is
Niet elke vordering slaagt. Een terugkerend struikelblok is het bewijs dat het gebrek werkelijk de gemeenschap raakt en niet louter een privatief probleem is. In een dossier waar in zes van de twintig appartementen scheurvorming werd vastgesteld die duidelijk meer was dan een gewone zettingsbarst, werd de vordering van de VME onontvankelijk bevonden, omdat de rechter oordeelde dat onvoldoende was aangetoond dat het om een gemeenschappelijk probleem ging — de waarnemingen waren immers enkel in individuele kavels gebeurd.
Dat illustreert waarom een grondig technisch verslag zo belangrijk is. De oorzaak van een gebrek is visueel vaak niet zichtbaar: scheurvorming in individuele kavels kan wijzen op een stabiliteitsprobleem van het hele gebouw, ook al manifesteert het zich op verschillende plaatsen afzonderlijk. Wie als VME of als individuele eigenaar wil aantonen dat het gebrek de gemene delen betreft, doet er goed aan een bouwexpert de oorzaak te laten vaststellen in plaats van enkel de zichtbare symptomen te documenteren.
Ditzelfde dossier toont nog een gevoeligheid: toen de vordering onontvankelijk werd verklaard, haakte de VME af omdat slechts zes van de eigenaars wilden doorzetten en geen meerderheid werd gehaald. De zes getroffen eigenaars bleven met hun scheuren zitten. Een sterk onderbouwd dossier vanaf het begin had die uitkomst mogelijk vermeden.
De keerzijde: stilzitten kan de VME duur komen te staan
Voor een VME is dit een duidelijke waarschuwing. Een visueel in een privatieve kavel waarneembaar probleem betekent niet dat de oorzaak daar ligt; vaak situeert die zich in de gemene delen. Een VME die op zo'n melding niets doet, riskeert later zelf tot uitvoering — en zelfs tot een dwangsom — veroordeeld te worden. Het is dus verstandig om als VME alert te reageren op klachten van individuele eigenaars in plaats van ze af te wimpelen.
Wel een aandachtspunt voor de eisende eigenaar: u moet kunnen aantonen dat u de VME hebt aangemaand om het nodige te doen, doorgaans via een agendapunt op de algemene vergadering. Een schadevergoeding voor mindergenot of tijdsverlies is daarbij niet vanzelfsprekend en hangt af van wat u kunt bewijzen.
Praktisch besluit
Als de VME stilzit bij een bouwgebrek staat u niet machteloos. Bouw een dossier op via agendering en een technisch verslag, procedeer desnoods zelf voor uw aandeel, en vraag in laatste instantie de vrederechter om de VME tot uitvoering te dwingen. Het ruimere kader van de oplevering en de aansprakelijkheid vindt u in onze pilaar over de oplevering van een nieuwbouwappartement.
Botst u op een VME die uw bouwklacht negeert? Reius Advocaten staat individuele mede-eigenaars bij om de juiste druk te zetten en, waar nodig, de VME tot handelen te bewegen. Neem contact op via info@reius.be.
In re. In jure — Grondig in de feiten. Doordacht in het recht.