Een nieuwbouwproject loopt vlot — tot de bouwpromotor in financiële moeilijkheden komt. De werf valt stil, de werken slepen aan, en in het ergste geval gaat de promotor failliet. Voor de kopers, die vaak al fors hebben betaald en nog geen afgewerkt appartement hebben, is dat een nachtmerrie. Wat gebeurt er dan met uw appartement, en welke bescherming hebt u? Dit artikel overloopt de verschillende scenario's, van een sukkelende promotor over een gerechtelijke reorganisatie tot een echt faillissement.
Het schemergebied: een sukkelende promotor
Niet elke moeilijkheid is meteen een faillissement. Een veelvoorkomend scenario is de promotor die nog niet failliet is en zelfs nog geen gerechtelijke reorganisatie heeft aangevraagd, maar structureel met geldtekorten kampt. Het gevolg is dat de uitvoeringstermijn van de werken blijft duren en duren — de werf raakt niet afgewerkt.
Voor een individuele koper die zich afvraagt wat hij kan doen, is een eerste verstandige stap om de vereniging van mede-eigenaars (VME) operationeel te maken. Zodra het eerste appartement verkocht is en de akte is overgeschreven, ontstaat de mede-eigendom en is de werking van de appartementswet van toepassing. Het loont dus om vroeg te bekijken of de VME tot leven kan worden gewekt, zodat de verschillende kopers en eigenaars zich gezamenlijk kunnen beraden over de initiatieven die ze willen nemen. Alleen sta je zwakker dan als georganiseerde groep.
Scenario 1: gerechtelijke reorganisatie
Wordt de promotor geconfronteerd met een gerechtelijke reorganisatie, dan is de uitgangssituatie betrekkelijk geruststellend: in principe lopen de lopende overeenkomsten verder. De gerechtelijke reorganisatie is net bedoeld om de onderneming te laten voortbestaan, en de modaliteiten van de bestaande contracten blijven in beginsel gelden.
Wat u wel kunt ervaren, is dat in het kader van het saneringsplan bepaalde aanpassingen worden voorgesteld. Men zou kunnen opmerken dat een bepaalde afwerking herhaalbaar is, of vragen dat de afwerking door een andere aannemer wordt uitgevoerd. Dergelijke aanpassingen kunnen deel uitmaken van een oplossingsgericht plan om de promotor uit de negatieve cijfers te halen. De kern blijft echter dat de overeenkomsten doorlopen, wat voor de kopers de minst slechte uitkomst is.
Scenario 2: faillissement met onafgewerkte werken
Vervelender wordt het wanneer de promotor failliet gaat. Hier moet u twee situaties onderscheiden, naargelang de werken al dan niet voltooid zijn.
Zijn de werken nog niet voltooid, dan moeten ze uiteraard verder afgewerkt worden. Net hiervoor biedt de Wet Breyne een belangrijke bescherming: de voltooiingswaarborg. Die waarborg is erop gericht de afwerking van het gebouw te verzekeren wanneer de bouwer in gebreke blijft. De curator zit aan de knoppen en is in beginsel verondersteld de overeenkomst verder uit te voeren, dan wel via de voltooiingswaarborg de werken te laten verderzetten of afwerken door anderen.
Dat is precies de reden waarom de Wet Breyne destijds is ontstaan: kopers die in schijven betaalden en bij een faillissement met een onafgewerkt gebouw én zonder hun geld achterbleven. De voltooiingswaarborg is een rechtstreeks antwoord op dat historische risico. Wie meer wil weten over het beschermingsregime van de Wet Breyne, leest onze spoke over de uitwijkconstructies rond de Wet Breyne, waar het toepassingsgebied uitgebreid aan bod komt.
Scenario 3: faillissement met reeds opgeleverde kavels
Zijn de werken wél voltooid en opgeleverd, dan rijst een andere, meer technische vraag, vooral wanneer de gefailleerde promotor nog onverkochte kavels in zijn patrimonium heeft. Moet de curator voor die nog niet verkochte appartementen — die nog eigendom zijn van de gefailleerde promotor — bijdragen in de gemeenschappelijke lasten van de VME?
Hier is de rechtspraak verdeeld over de vraag of het gaat om een schuld in de boedel dan wel een schuld van de boedel — een onderscheid dat bepaalt of en hoe de VME haar bijdrage kan recupereren. Een verdedigbaar standpunt is dat de keuze van de curator om die kavels in het patrimonium van de gefailleerde promotor te houden, volstaat om hem ook de bijdrage in de lasten te laten dragen: wie ervoor kiest in de constellatie van mede-eigendom te blijven zitten, draagt ook de bijbehorende lasten. De parallel is die van huurgelden van een pand dat men na een faillissement aanhoudt. Dit zijn evenwel issues die heel wat discussie kunnen opwerpen en een grondige analyse van het concrete dossier vergen.
Het onderscheid tussen een schuld in en een schuld van de boedel is geen academische haarkloverij: het bepaalt de rang waarmee de VME haar vordering kan laten gelden. Een schuld van de boedel — een verplichting die de curator zelf aangaat in het kader van het beheer — geniet doorgaans een betere behandeling dan een gewone schuld in de boedel, die met de andere schuldeisers moet aanschuiven. Voor een VME die haar gemeenschappelijke lasten wil recupereren van een gefailleerde promotor met onverkochte kavels, maakt die kwalificatie dus een wezenlijk verschil voor de kans op effectieve betaling. Het is daarom raadzaam de vordering vroeg en goed onderbouwd in te dienen en de kwalificatie ervan juridisch te laten beoordelen.
Wat u zelf kunt doen
De rode draad doorheen al deze scenario's is dat georganiseerd optreden loont. Kopers die bij een promotor hebben gekocht in de verwachting dat hij alles zou afwerken, en die zelf geen ervaring hebben met bouwdossiers, staan bijzonder kwetsbaar wanneer ze met een onafgewerkt gebouw achterblijven. Door de VME vroeg operationeel te maken, kunnen de eigenaars zich gezamenlijk beraden en hun rechten coherent uitoefenen.
Even belangrijk is om de waarborgen die de Wet Breyne biedt — de voltooiingswaarborg in het bijzonder — tijdig in te roepen, en om bij een dreigende discontinuïteit juridisch advies in te winnen voordat de situatie escaleert. Wanneer een nieuwbouw-VME bovendien in een patstelling raakt doordat zowel promotor als syndicus "verbrand" zijn, kan de aanstelling van een bewindvoerder uitkomst bieden.
Een laatste aandachtspunt betreft de timing. Hoe vroeger de kopers de signalen van financiële moeilijkheden ernstig nemen, hoe meer handelingsruimte er overblijft. Wie wacht tot de werf volledig stilligt of tot het faillissement een feit is, verliest kostbare tijd en onderhandelingsmacht. Een proactieve VME die de afwerkingsgraad documenteert, de betaalde voorschotten in kaart brengt en de waarborgen verifieert, staat veel sterker wanneer zij met de curator of de waarborginstelling moet onderhandelen. Voorbereiding is in dit soort dossiers vaak doorslaggevend voor de uiteindelijke uitkomst.
Praktisch besluit
Een sukkelende of failliete promotor is een ernstige situatie, maar geen rechteloze. Bij een gerechtelijke reorganisatie lopen de contracten in principe door; bij een faillissement met onafgewerkte werken biedt de voltooiingswaarborg van de Wet Breyne bescherming; en bij reeds opgeleverde kavels is er een verdedigbare grond om de curator tot bijdrage in de lasten te bewegen. Maak de VME vroeg operationeel en laat u tijdig bijstaan. Het ruimere kader vindt u in onze pilaar over de oplevering.
Het is daarbij zinvol om het onderscheid tussen de verschillende waarborgen scherp te houden. De voltooiingswaarborg ziet op de afwerking van het gebouw, terwijl andere zekerheden eerder op de terugbetaling van reeds gestorte bedragen kunnen slaan. Welke waarborg in uw situatie speelt en hoe u die concreet aanspreekt, hangt af van de aard van de overeenkomst en het ogenblik waarop de moeilijkheden ontstaan. Een vroege inventaris van de gestelde waarborgen — vaak terug te vinden in de aankoopakte en de bijbehorende documenten — is daarom een van de eerste stappen die een goed geïnformeerde koper of VME zet.
Dreigt de promotor van uw project in moeilijkheden te komen, of zit u met een onafgewerkt gebouw na een faillissement? Reius Advocaten begeleidt kopers en VME's bij het inroepen van de waarborgen en het organiseren van een gezamenlijke aanpak. Neem contact op via info@reius.be.
In re. In jure — Grondig in de feiten. Doordacht in het recht.