De Wet Breyne — de Woningbouwwet van 9 juli 1971 — is een dwingend beschermingsregime. Ze ontstond nadat kopers die in schijven voor een te bouwen woning betaalden, bij een faillissement van de bouwer hun geld kwijt waren én met een onafgewerkt gebouw achterbleven. Sindsdien legt de wet stringente verplichtingen op aan wie woningen op plan verkoopt: verplichte vermeldingen, een waarborgregeling, een oplevering in twee fasen. Net omdat die bescherming streng is, proberen sommige bouwprofessionals eronderuit te komen. Dit artikel toont de bekendste uitwijkconstructies en waarom ze voor de rechter zelden standhouden.
Waarom men aan de Wet Breyne wil ontsnappen
De Wet Breyne legt de verkoper-bouwer verplichtingen op die hij liever kwijt dan rijk is. De overeenkomst moet een hele reeks verplichte vermeldingen bevatten (art. 7), op straffe van nietigheid. Er geldt een waarborgregeling van vijf procent plus een voltooiingswaarborg. De oplevering moet in twee fasen verlopen, met minstens een jaar tussen de voorlopige en de definitieve. En de tienjarige aansprakelijkheid van de promotor kan niet worden ingekort (art. 6).
Voor de koper zijn dat waardevolle waarborgen; voor de verkoper een keurslijf. Daarom duikt in de praktijk geregeld de verleiding op om de transactie zó te structureren dat ze formeel buiten het toepassingsgebied van de Wet Breyne lijkt te vallen. De wet is echter van dwingend recht, en de rechtspraak kijkt door de constructie heen naar de werkelijke aard van de transactie.
Constructie 1: de transactie opsplitsen in twee overeenkomsten
De klassieke uitwijkconstructie bestaat erin de aankoop te splitsen in twee afzonderlijke overeenkomsten: een verkoopovereenkomst voor de ruwbouw met de promotor, en een aparte aannemingsovereenkomst voor de afwerking, rechtstreeks tussen de koper en de aannemer. Door de transactie zo te "defragmenteren" hoopt men te ontsnappen aan het strenge regime van de Woningbouwwet.
Het Hof van Beroep te Luik kreeg zo'n opzet voorgelegd (arrest van 28 april 2016). Dezelfde aannemer voerde zowel de ruwbouw uit (gefactureerd aan de promotor) als de afwerking (gefactureerd aan de koper), en een onderling akkoord bepaalde de verdeling. Het hof oordeelde dat beide overeenkomsten in werkelijkheid één enkele transactie vormden, gericht op het laten bouwen van een woning bestemd voor bewoning. Bijgevolg waren de resultaatsverbintenissen van de Woningbouwwet wel degelijk van toepassing, en werden aannemer en promotor in solidum veroordeeld voor de gebreken aan het gebouw.
De les is duidelijk: het opsplitsen van de contracten verandert niets aan de economische werkelijkheid. Wanneer het geheel erop gericht is een woning te bouwen, geldt de Wet Breyne, en de in solidum-veroordeling die eruit volgt, kan niet worden weggecontracteerd.
Constructie 2: de kopers individueel laten contracteren
Een tweede variant verlegt het initiatief schijnbaar naar de kopers zelf. Men laat de individuele kopers elk afzonderlijk een aannemingsovereenkomst met de aannemer afsluiten, alsof zij elk persoonlijk het initiatief nemen om een aannemer aan het werk te zetten, terwijl in werkelijkheid een projectcoördinator alles regisseert.
Ook dat is een poging om aan de stringente Wet Breyne te ontsnappen. De redenering die de rechtspraak hanteert, is dezelfde als bij de eerste constructie: zodra een coördinerende regie het geheel aanstuurt en de bedoeling is om gezamenlijk woningen te realiseren, wordt door de formele opsplitsing heen gekeken. De afzonderlijke contracten vormen samen één bouwproject voor bewoning.
Constructie 3: de VME als bouwheer laten optreden
Een derde, meer geraffineerde techniek probeert de mede-eigendom zelf als bouwheer te laten fungeren — bijvoorbeeld bij de herontwikkeling van een te renoveren pand. Het idee is dat de VME de werken laat uitvoeren, zodat de verhouding niet als een verkoop-op-plan onder de Wet Breyne wordt gekwalificeerd.
Dat strookt echter niet met de aard van de VME. De vereniging van mede-eigenaars heeft als enige doel het beheer van het gebouw, niet de bouw ervan. Een constructie waarin de VME als bouwer optreedt, botst dan ook met het specialiteitsbeginsel dat haar bevoegdheid afbakent. De omzeiling slaagt niet omdat de VME juridisch niet de rol kan vervullen die men haar wil toebedelen.
De renovatieclausule als omzeilingstechniek
Een laatste verschijningsvorm is de renovatieclausule. Daarbij verbinden de kopers zich contractueel tot bepaalde renovatie- of afwerkingswerken, zodat de transactie niet als de aankoop van een te bouwen woning onder de Wet Breyne wordt voorgesteld. De rechtspraak kwalificeert zo'n clausule als een techniek tot omzeiling van de Woningbouwwet. Komt daarbij dat de renovatieverbintenis van de kopers vaak niet bepaald of bepaalbaar is, dan dreigt bovendien nietigheid wegens een ongeldig voorwerp.
Welke bescherming geldt zodra de Wet Breyne van toepassing is?
Wanneer de rechter door de constructie heen kijkt en de Wet Breyne van toepassing verklaart, herwint de koper het volledige beschermingspakket. Dat is precies wat de uitwijkconstructie wilde vermijden, en het is substantieel.
Ten eerste herleeft de nietigheidssanctie van artikel 7. De overeenkomst moet een reeks verplichte vermeldingen bevatten — een nauwkeurige beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke delen, de plannen, de authentieke basisakte en het reglement van mede-eigendom, de financiering en de opleveringstermijnen. Eén enkele inbreuk op artikel 7 volstaat om de hele overeenkomst nietig te maken, een nietigheid die de koper kan inroepen tot vóór het verlijden van de notariële akte. Een loutere ontwerpbasisakte volstaat daarbij niet; het moet om een afschrift van de in authentieke vorm opgemaakte basisakte gaan.
Ten tweede geldt de verplichte oplevering in twee fasen met minstens een jaar ertussen (art. 9), en de waarborgregeling met de vrijgave in twee helften. Ten derde kan de tienjarige aansprakelijkheid niet worden ingekort (art. 6). Een exoneratiebeding dat de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken zou beperken tot één jaar na de voorlopige oplevering, is dan ook nietig.
Een bijkomend gegeven dat in de rechtspraak aan belang wint, is dat de hoedanigheid van consument blijft kleven aan de individuele mede-eigenaar die als consument kocht, ook al worden de gemeenschappelijke belangen via de VME-rechtspersoon behartigd. Een verkoper kan de consumentenbescherming dus niet ontwijken door zich te verschuilen achter het gegeven dat de VME formeel een onderneming met een ondernemingsnummer zou zijn.
Praktisch besluit
De boodschap voor wie een appartement of woning op plan koopt: laat u niet misleiden door een formele opsplitsing van de contracten. De rechter kijkt naar de werkelijke aard van de transactie, en wanneer het geheel erop gericht is een woning te bouwen voor bewoning, geldt de dwingende bescherming van de Wet Breyne — inclusief de tweefasenoplevering en de waarborgregeling. Hoe die oplevering precies verloopt, leest u in onze pilaar over de oplevering van een nieuwbouwappartement.
Twijfelt u of uw aankoop onder de Wet Breyne valt, of stelt de verkoper een constructie met gesplitste contracten voor? Reius Advocaten beoordeelt de werkelijke aard van uw overeenkomst en uw bescherming als koper. Contacteer ons via info@reius.be.
In re. In jure — Grondig in de feiten. Doordacht in het recht.