U bent eigenaar van een appartement en uw plafond loopt al maanden onder water. U vraagt het op de algemene vergadering, krijgt geen meerderheid mee, en de syndicus haalt de schouders op. Mag u zelf naar de rechtbank? Of moet u eindeloos wachten tot de vereniging van mede-eigenaars (VME) wakker wordt?
Het antwoord is genuanceerder dan veel mede-eigenaars denken. De procesbevoegdheid in de mede-eigendom is niet-exclusief: zowel de VME als de individuele mede-eigenaar kan dagvaarden, elk voor eigen aandeel of belang. Wie dat gegeven niet kent, raakt verstrikt in onnodig wachten op een passieve meerderheid. Deze spoke werkt de drie hoofdvragen uit: wie kan dagvaarden, in welke rol, en wat doet u als de VME stilzit?
De wettelijke basis: artikel 3.92 § 1 NBW
Sinds de hervorming van het appartementsrecht in 2010, en ongewijzigd doorgenomen in het Nieuw Burgerlijk Wetboek, kent artikel 3.92 § 1 NBW aan de VME een eigen procesbevoegdheid toe. De VME kan in rechte optreden — als eiser of als verweerder — om de gemeenschappelijke belangen te verdedigen, al dan niet samen met één of meer mede-eigenaars. Dat lijkt vanzelfsprekend, maar tot 2010 was dat juridisch betwist: een rechtspersoon zonder duidelijke vermogensbasis zou geen procesbelang hebben. De wetgever heeft die discussie ingedijkt door het procesbelang expressis verbis toe te kennen aan de VME in de appartementswet zelf.
Een eerste implicatie volgt uit het beperkte doel van de VME (zie De VME in de praktijk). De VME kan enkel in rechte optreden binnen haar specialiteit: het beheer en het behoud van de gemeenschappelijke delen. Een vordering die buiten dat doel valt — bijvoorbeeld een bezwaar tegen een omgevingsvergunning van een buurperceel — wordt door de Raad voor Vergunningsbetwistingen geweigerd. De VME mag niet alles, en wat ze niet mag, kan ze ook niet voor de rechtbank brengen.
Een tweede implicatie volgt uit het woord "niet-exclusief". De wet ontneemt de individuele mede-eigenaar niet zijn eigen recht om voor zijn aandeel op te treden. Dat is meer dan een academisch detail — het is de juridische uitweg voor wie wordt geconfronteerd met een passieve VME.
Wat kan de individuele mede-eigenaar?
De ondernemingsrechtbank van Antwerpen, afdeling Hasselt, sprak zich op 22 maart 2023 uit in een veelzeggend dossier. Een mede-eigenaar van een gelijkvloers appartement had jarenlang melding gemaakt van waterinsijpeling op zijn terras. Twee opeenvolgende algemene vergaderingen hadden geweigerd actie te ondernemen tegen de bouwpromotor. Toen de eigenaar besloot zijn appartement te verkopen, bleek de waterschade een onoverkomelijk verkoopobstakel. Hij dagvaardde uiteindelijk zelf de bouwpromotor.
De promotor verweerde zich met een ontvankelijkheidsexceptie: deze ene eigenaar kon de vordering niet instellen, want het ging om herstel van de gemeenschappelijke delen — een zaak van de VME. De rechtbank wees dat verweer af. De procesbevoegdheid van de VME is niet-exclusief. De individuele mede-eigenaar mocht de promotor aanspreken, "weliswaar krachtens zijn aandeel in de mede-eigendom". Toen later bleek dat het waterprobleem zich elders in het gebouw ook manifesteerde, voegde de VME zich alsnog bij de procedure — maar de eigen vordering van de mede-eigenaar bleef ontvankelijk.
Drie principes vloeien hieruit voort:
Eén: De individuele mede-eigenaar kan de architect, de hoofdaannemer of de bouwpromotor aanspreken op grond van bijvoorbeeld de tienjarige aansprakelijkheid (art. 1792 oud BW / art. 5.244 NBW), of contractuele aansprakelijkheid, of lichte verborgen gebreken. Hij doet dat dan voor eigen aandeel in de gemeenschappelijke delen — niet voor het volledig bedrag van de schade aan de VME.
Twee: De vordering wordt niet onontvankelijk omdat de oorzaak in de gemeenschappelijke delen ligt. Sterker: juist wanneer de oorzaak in de gemene delen ligt, en de VME niet wil meewerken, biedt deze rechtspraak een directe uitweg.
Drie: De vordering is ontvankelijk vóór én tijdens een eventueel parallelle VME-procedure. Een latere VME-vordering "absorbeert" de individuele vordering niet — beide procedures kunnen worden samengevoegd, maar beide blijven juridisch op hun eigen poten staan.
Wat kan de VME zelf?
De VME treedt op via haar wettelijk vertegenwoordiger: de syndicus. Een vordering door de VME zonder geldig aangestelde syndicus is niet-ontvankelijk (Vred. Oostende I 19 december 2023). De aanstelling, en in voorkomend geval een spoedaanstelling bij ontstentenis, is dus de eerste stap.
De ondernemingsrechtbank van Antwerpen oordeelde op 3 november 2022 in een dossier waarin de bouwpromotor zich verweerde met het argument dat hij nooit een overeenkomst had gesloten met de VME — enkel met de individuele kopers. De rechtbank wees dit af. De rechten van de individuele mede-eigenaars met betrekking tot de gemene delen zijn in mede-eigendom gekomen als een verdeeld eigendomsrecht, beheerd door de VME. Die laatste kan dus in rechte optreden voor de gemene delen, ook als ze juridisch geen rechtstreekse contractspartij is van de promotor. De VME treedt op als rechtsopvolger in de rechten van de individuele eigenaars voor het beheer en de beschikking van de gemene delen.
Diezelfde uitspraak liet zien dat de VME bovendien een exoneratiebeding kan aanvechten dat de bouwpromotor in zijn standaardakte had laten opnemen. De clausule beperkte de aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken tot één jaar na voorlopige oplevering — drie cumulatieve gronden maakten haar nietig. De spoke over exoneratiebedingen in bouwpromotor-overeenkomsten werkt dit verder uit.
Wat met de syndicus? Eigen initiatiefrecht?
De syndicus is geen autonome procespartij. Beslissingen over een vordering ten gronde — beslissen of de VME zal procederen, welke advocaat ze aanstelt, welk bedrag ze inzet — behoren tot de soevereine bevoegdheid van de algemene vergadering. Dat heeft de rechtbank van eerste aanleg van Brabant in een vroeg-COVID-uitspraak nog eens scherp gesteld: het besluit om een rechtsvordering in te stellen met betrekking tot de gemene delen, behoort tot die soevereine bevoegdheid van de AV en kan niet zomaar gedelegeerd worden naar de syndicus of de raad van mede-eigendom.
Maar de syndicus heeft wel ruimte voor bewarende maatregelen en dringende vorderingen (art. 3.92 § 1 NBW). Concreet: hij mag
- een gerechtsdeskundige in kort geding laten aanstellen om een acuut bouwgebrek vast te stellen
- de verjaring stuiten door een gerechtelijk schrijven, om rechten van de VME te vrijwaren
- hoger beroep aantekenen binnen de termijn van vier maanden wanneer er geen tijd is voor een buitengewone algemene vergadering
Voorwaarde: de AV moet zijn beslissing achteraf bekrachtigen. Doet de AV dat niet, dan loopt de syndicus persoonlijk risico voor de gemaakte kosten. In de COVID-context heeft een rechter zelfs aanvaard dat een procedure was gestart vóór de formele AV-beslissing, omdat de gezondheidscontext de normale werking van de organen onmogelijk maakte — een uitspraak die op zichzelf laat zien dat de regel niet absoluut is, maar wel streng wordt toegepast.
Een laatste oud zeer: de syndicus die in het bouwgeschil de procedure "boven het hoofd van de mede-eigenaars" voert. In de praktijk komt het voor dat de syndicus de besprekingen met de advocaat alleen voert, alleen terugkoppelt naar enkele eigenaars, en de groep niet meeneemt in strategische keuzes. Dat is risicovol: bij een eventuele wending in de procedure (een schikkingsvoorstel, een gerechtelijk vonnis met onverwachte gevolgen) staat de syndicus alleen tegenover een ontevreden groep. Goede praktijk is om de hele groep mee te nemen via regelmatige updates en geagendeerde tussentijdse beslissingen.
Wat doet u als de VME stilzit?
Dit is de scherpste praktijkvraag. De VME is bevoegd, maar weigert te ageren. De individuele mede-eigenaar kan voor eigen aandeel naar de rechter — maar wat als het herstel ingrepen aan de gemene delen vergt waarover enkel de VME kan beslissen?
De vrederechter van Hasselt I behandelde op 27 april 2021 zo'n dossier. Een mede-eigenaar had jarenlang aangedrongen op een vochthuishouding-probleem dat zich ook in mosvorming en gevelschade vertaalde. De VME had pas laat een procedure tegen de bouwpromotor opgestart. Inmiddels lag een deskundigenverslag voor dat het probleem en de oplossing duidelijk omschreef. De mede-eigenaar trok naar de vrederechter met de vraag dat de VME zélf zou veroordeeld worden om de werken uit te voeren — onder dwangsom.
De vrederechter wees de vordering toe. De VME werd verplicht onder hoge druk het mos te verwijderen en de gevels te behandelen. Werd dit niet uitgevoerd binnen negen maanden, dan mocht de eisende mede-eigenaar zélf een aannemer aanstellen op kosten van de VME. Een dwangsom om die termijn af te dwingen, werd opgelegd. In hoger beroep werd het vonnis op één punt hervormd (een dwangsom kon niet worden opgelegd op de betaling van facturen — dat staat los van dwangsom-mogelijkheid op de uitvoering van werken), maar de kern bleef: een passieve VME kan tot uitvoering worden veroordeeld.
Drie aandachtspunten bij zo'n vordering:
Eén — dossiervorming. U moet kunnen aantonen dat u de VME herhaaldelijk hebt gevraagd om te ageren. Geagendeerde punten op opeenvolgende AV's, met genotuleerde antwoorden, zijn doorslaggevend. Verstuur ook aangetekende ingebrekestellingen aan de syndicus zodra het probleem zich manifesteert.
Twee — buitencontractueel versus contractueel. In de Hasselt-zaak baseerde de eiser zich op artikel 1382 oud BW (vandaag art. 6.6 NBW). De rechter behandelde dat niet expliciet, maar er bestaat discussie of mede-eigenaars onderling buitencontractueel kunnen ageren — ze zijn immers contractueel verbonden via de statuten. In de praktijk werkt het cumulatief: men baseert zich op de appartementswet (de beheersplicht van de VME) én subsidiair op artikel 6.6 NBW. Dat geeft de rechter twee parallelle gronden.
Drie — schadevergoeding. De Hasselt-uitspraak veroordeelde tot uitvoering, maar niet tot mindergenot-vergoeding. Wie ook financiële schadevergoeding nastreeft, moet die expliciet vorderen en het causale verband tussen het dralen van de VME en de schade hard maken. Dat is technisch lastig wanneer u zelf jaren stil bent gebleven — een ander argument om snel in actie te schieten.
Wat als de individuele mede-eigenaar samen met de VME wil procederen? Er bestaan twee technieken. Ofwel voegen beide partijen zich in één procedure: de VME dagvaardt voor de gemene delen, de individuele eigenaar voor zijn aandeel. Ofwel geeft de mede-eigenaar een conventioneel mandaat aan de VME om ook voor zijn aandeel op te treden, zodat één enkele vordering volstaat en de procedure niet onnodig uitdijt. De keuze hangt af van het aantal getroffen eigenaars en de complexiteit van het dossier.
Kostenregeling: artikel 3.92 § 9 NBW
Een laatste, vaak vergeten regel. Een mede-eigenaar wiens vordering tegen de VME volledig gegrond wordt verklaard, is vrijgesteld van zijn bijdrage in de erelonen en kosten — die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars (art. 3.92 § 9 NBW). Hetzelfde geldt voor een mede-eigenaar die wordt aangesproken in een vordering die later ongegrond blijkt.
De vrederechter van Genk paste dit op 13 februari 2024 toe en bevestigde dat ook gedeeltelijke gegrondheid recht geeft op een proportionele tussenkomst van de VME in de kosten van de eisende mede-eigenaar. Dat verlicht een belangrijke drempel: wie alleen tegen een passieve meerderheid procedeert, hoeft niet te vrezen dat zijn eigen VME-bijdrage hem dubbel raakt.
Praktische gevolgen
Wie geconfronteerd wordt met een passieve VME, weet voortaan:
- U kunt zelf dagvaarden voor uw aandeel, ook als de oorzaak in de gemene delen ligt
- U kunt parallel de VME laten veroordelen tot uitvoering, onder dwangsom
- U bouwt eerst een gedocumenteerd dossier op via geagendeerde AV-punten en aangetekende ingebrekestellingen
- U bent bij gegronde vordering tegen de VME vrijgesteld van uw bijdrage in de kosten
De keuze tussen alleen procederen, gezamenlijk procederen met de VME, of de VME tot uitvoering laten veroordelen, hangt af van de schade-omvang, het aantal betrokken eigenaars en de aard van het herstel. Voor wie de afweging concreet wil maken, neem contact op via info@reius.be of het contactformulier voor een eerste evaluatie van uw dossier.
In re. In jure — Grondig in de feiten. Doordacht in het recht.