U zit op een algemene vergadering en er wordt iets beslist waar u zich niet in kunt vinden. Of het regent al maanden door uw plafond en de vereniging van mede-eigenaars (VME) doet niets. Of u verneemt dat de syndicus eigenmachtig een procedure heeft opgestart, en u twijfelt of dat eigenlijk wel mag. In een appartementsgebouw zijn dat geen academische vragen — daar maakt juridische precisie het verschil tussen uw rechten beschermen en ze stilzwijgend laten verdampen.
Deze pilaar geeft u het kader: wie de VME is, wat ze mag beslissen, welke meerderheden gelden, wie een beslissing kan aanvechten en binnen welke termijn, wie kan dagvaarden, en wat u zelf kunt doen wanneer de VME stilzit.
Wat is een VME en waar houdt haar bevoegdheid op?
De vereniging van mede-eigenaars ontstaat van rechtswege zodra een gebouw in privatieve en gemeenschappelijke delen is opgesplitst en de eerste kavel is overgedragen (art. 3.84 NBW). Vanaf dat ogenblik is er een rechtspersoon, met een KBO-nummer, en een wettelijke verplichting tot het organiseren van een algemene vergadering en het aanstellen van een syndicus zodra er minstens twee kavels van verschillende eigenaars zijn (art. 3.90 NBW).
De VME heeft een bewust beperkt doel: het behoud en het beheer van de gemeenschappelijke delen. Niets meer. Die specialiteit klinkt vanzelfsprekend, maar wordt in de praktijk geregeld opgerekt — vaak door bouwpromotoren die hun greep op een net opgeleverd gebouw willen behouden.
Het hof van beroep van Gent oordeelde op 9 november 2017 in een dossier waarin de basisakte van een te renoveren fabrieksgebouw een "renovatieclausule" bevatte: de toekomstige kopers zouden samen met de verkoper instaan voor de kosten van de renovatie. Het hof maakte daar korte metten mee: het ontwikkelen van een gebouw, inclusief de volledige reconversie ervan, valt buiten de wettelijke specialiteit van de VME. Bijkomend kwalificeerde het hof de constructie als omzeiling van de Wet Breyne en wees op een schromelijke tekortkoming aan de informatie- en raadgevingsplicht van de notarissen. Een VME contractueel tot bouwheer maken kan dus niet.
Diezelfde redenering ligt aan de basis van rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen die oordeelt dat een VME geen procedurebelang heeft om bezwaar in te dienen tegen een omgevingsvergunning van een buurperceel. Lees onze analyse van de clause promoteur voor de doorwerking van dit principe op afspraken die de promotor in de basisakte heeft laten opnemen.
De algemene vergadering: wie beslist met welke meerderheid?
De algemene vergadering (AV) is het beslissingsorgaan van de VME. Artikel 3.87 en 3.88 NBW regelen wie er stemrecht heeft en welke meerderheden vereist zijn. De wet onderscheidt vier meerderheden, en wie ze door elkaar haalt, opent de deur naar een vernietigbare beslissing.
De gewone meerderheid volstaat voor het dagelijks beheer: rekeningen goedkeuren, kwijting syndicus, kleine onderhoudsbeslissingen. De tweederdemeerderheid is vereist voor werken aan de gemeenschappelijke delen (art. 3.88 § 1, 1°). De viervijfdemeerderheid is nodig voor beschikkingsdaden, statutenwijzigingen die de lastenverdeling herzien, bestemmingswijzigingen en bouwwerken aan privatieve delen om economische of technische redenen in opdracht van de VME (art. 3.88 § 1, 2°). Unanimiteit is nodig wanneer men de aandelen in de mede-eigendom zelf wijzigt (art. 3.87 § 3 NBW).
Het Hof van Cassatie heeft op 9 maart 2023 een belangrijke nuance toegevoegd aan de viervijfdemeerderheid bij beschikkingsdaden. Zo'n beslissing raakt aan het eigendomsrecht van de minderheid en moet daarom de evenredigheidstoets van artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het EVRM doorstaan: een billijk evenwicht tussen algemeen belang en bescherming van het ongestoord genot van de eigendom. Een beslissing om verhuur aan niet-ingezetenen te beperken vergt dus grondige motivering — "we hebben er last van" volstaat niet, ook al haalt men formeel de 4/5.
Een tweede aandachtspunt is de onthoudingsplicht van artikel 3.87 § 9 NBW. Een mede-eigenaar die ook lasthebber of dienstverlener van de VME is, mag niet meestemmen over beslissingen die zijn opdracht betreffen. De vrederechter van Zandhoven besliste op 15 mei 2023 dat deze regel ook geldt voor stemming bij volmacht: de lasthebber kan dus niet via verkregen volmachten doen wat hij persoonlijk niet mag.
Een derde nuance is de de-facto-meerderheid bij behoud. De vrederechter van Hasselt I oordeelde op 18 april 2023 in een dossier waarin een mede-eigenaar de verwijdering vroeg van een ongeoorloofd geplaatste behuftingsinstallatie. 68 % stemde tégen de verwijdering. Dat tweederde-tegen werd door de rechter geïnterpreteerd als een tweederdemeerderheid vóór behoud — exact de meerderheid die vereist was om de installatie alsnog toe te staan (art. 3.88 § 1, 1° NBW). Voor wie een verwijdering nastreeft, betekent dat: de stemvraag zorgvuldig formuleren. Onze spoke over beschikkingsdaden en de 4/5-meerderheid bespreekt deze meerderheidsregels en de EVRM-toets in detail.
De syndicus: uitvoerend, niet beslissend
De syndicus is geen beslisser maar een uitvoerend orgaan dat de beslissingen van de AV concretiseert en het dagelijks beheer waarneemt. Artikel 3.89-3.90 NBW maakt zijn aanstelling verplicht zodra het gebouw twee kavels van verschillende eigenaars telt. Het verzuim heeft directe procedurele gevolgen: een vordering over de gemene delen kan niet ontvankelijk worden ingesteld zolang de VME niet valabel in rechte vertegenwoordigd is (Vred. Oostende I, 19 december 2023).
Bij ontstentenis kan elke belanghebbende de vrederechter verzoeken een syndicus aan te stellen via eenzijdig verzoekschrift (art. 594, 21° Ger.W.). Twee figuren worden vaak verward: de gerechtelijk syndicus wordt aangesteld bij volledige ontstentenis, via eenzijdig verzoekschrift; de voorlopig syndicus treedt op naast of in plaats van een zittende syndicus die in gebreke blijft, en wordt aangesteld op tegenspraak (art. 3.89 § 8 NBW). De vrederechter van Ganshoren stelde op 21 april 2023 dat een AV die intussen vergaderd heeft, het tekort aan correct beheer niet ongedaan maakt — het verzoek tot voorlopig syndicus blijft mogelijk.
De syndicus mag zijn bevoegdheid niet zomaar overdragen. De vrederechter van Antwerpen 6 oordeelde op 27 oktober 2021 dat een syndicus die zijn taken liet uitvoeren door een medewerker zonder BIV-erkenning, in overtreding was van artikel 3.89 § 6 NBW. Dat artikel laat overdracht enkel toe mits uitdrukkelijke AV-toestemming én voor een beperkte duur of welomschreven doeleinden. Gevolg: de beslissingen van die AV werden vernietigd en een voorlopig syndicus aangesteld.
Tot slot: een aftredende syndicus moet het volledige dossier overdragen, ook digitaal — wettelijk, contractueel én deontologisch verplicht (Rb. Brussel, 19 juni 2023). Onze spoke syndicus aanstellen, vervangen of laten verdwijnen bespreekt hoe u dat in de praktijk afdwingt.
Wanneer kan een mede-eigenaar een AV-beslissing aanvechten?
Het antwoord begint bij een datum. Een mede-eigenaar die meent dat een AV-beslissing onregelmatig of onrechtmatig is, beschikt over een vervaltermijn van vier maanden vanaf de datum van de algemene vergadering om die te laten vernietigen voor de vrederechter (art. 3.92 § 3 NBW). Vervaltermijn betekent: na vier maanden is het recht onherroepelijk weg. Geen stuiting, geen schorsing, geen verlenging.
Wat is een aanvechtbare beslissing? De vrederechter van Oostende I maakte op 10 oktober 2023 een fijn onderscheid. Een onregelmatige beslissing schendt de wet of de statuten — materieel (bevoegdheidsoverschrijding van de AV, verkeerde meerderheid) of formeel (gebreken in oproepingsbrief, agendapunt, notulering). Een onrechtmatige beslissing daarentegen is wettelijk en formeel correct, maar inhoudelijk wanverhoudig: de meerderheid kiest voor een oplossing die de minderheid onevenredig schaadt terwijl betere alternatieven openstaan, of de beslissing wordt gedreven door subjectieve in plaats van objectieve beweegredenen.
Bij beide gronden moet de eiser zijn belang aantonen (art. 8.4 NBW): welk concreet nadeel lijdt hij door de aangevochten beslissing? Zonder belang geen vordering. Diezelfde rechtbank voegde toe dat het de rechter, niet de AV, is die soeverein oordeelt over kwalificatievragen. Een AV kan dus niet zelf bindend beslissen dat een bepaalde activiteit (bv. een handelsuitbating) wel of niet onder de statuten valt.
Voor wie precies wil weten welke gronden van vernietiging in welke situaties spelen, hebben we de onregelmatige versus onrechtmatige VME-beslissing uitgewerkt in een aparte spoke.
Wie kan dagvaarden — VME, syndicus of mede-eigenaar?
De procesbevoegdheid in de mede-eigendom is gelaagd. Wie meent dat enkel de VME via haar syndicus kan dagvaarden, ziet een belangrijke escape over het hoofd.
Artikel 3.92 § 1 NBW kent de VME een eigen procesbevoegdheid toe om de gemeenschappelijke belangen te verdedigen — als eiser of verweerder, al dan niet samen met individuele mede-eigenaars. De ondernemingsrechtbank van Antwerpen, afdeling Hasselt, oordeelde op 22 maart 2023 in een waterinsijpelingsdossier dat deze procesbevoegdheid niet-exclusief is. Een individuele mede-eigenaar die in zijn kavel waterschade ondervindt, kan zelf de bouwpromotor, de aannemer of de architect dagvaarden voor zijn aandeel in de mede-eigendom — ook wanneer de oorzaak in de gemene delen ligt en zelfs als de VME niet meewerkt. De diepte-analyse staat in de spoke procesbevoegdheid van VME, syndicus en mede-eigenaar.
De syndicus zelf mag namens de VME dringende vorderingen of bewarende maatregelen instellen zonder voorafgaand AV-mandaat, mits later bekrachtigd (art. 3.92 § 1 NBW). De vrederechter van Sint-Jans-Molenbeek stond op 13 juni 2022 toe dat de syndicus namens de VME tot uitzetting van een huurder vorderde wegens bijzonder ernstige overlast — de VME mag dus ook optreden tegen huurders die het gemeenschappelijk genot ondermijnen.
Voor de kosten: artikel 3.92 § 9 NBW bepaalt dat een mede-eigenaar wiens vordering tegen de VME volledig gegrond wordt verklaard, vrijgesteld is van zijn bijdrage in de erelonen en kosten — die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. Hetzelfde geldt voor een mede-eigenaar die wordt aangesproken in een vordering die later ongegrond blijkt (Vred. Genk, 13 februari 2024). Bij gedeeltelijke gegrondheid: proportionele tussenkomst van de VME.
Werken in en aan het gebouw: gemeen versus privatief
Een terugkerend twistpunt is wie wat mag uitvoeren — en wie betaalt. Het onderscheid tussen privatieve en gemeenschappelijke delen lijkt eenvoudig, maar de scheidslijn loopt vaak door materialen, leidingen of installaties die aan beide raken.
Permanente constructies op gemene delen vergen altijd voorafgaande AV-toestemming, ook met een exclusief gebruiksrecht. De vrederechter van Hasselt I oordeelde op 24 oktober 2023 in een dossier waarin een eigenaar op zijn dakterras een veranda-achtige overkapping van 19 m² had geplaatst met steunpalen, glazen schuifdeuren en verlijming op het dak. Het exclusief gebruiksrecht laat toe tafels, stoelen en parasols te plaatsen — niet om permanente constructies op te richten. Het dak blijft gemeenschappelijk, het uitzicht van het gebouw wijzigt, en de facto wordt een stuk gemeen deel geprivatiseerd. Zonder AV-toestemming: onrechtmatig.
Veranderingswerken aan privatieve delen die het uitzicht van het gebouw beïnvloeden of geluidsoverlast veroorzaken, vallen onder de notificatieprocedure van artikel 3.82 NBW. De eigenaar moet zijn voornemen schriftelijk meedelen aan de syndicus, die het op de eerstvolgende AV-agenda plaatst. Dit is het strijdtoneel geworden van de energietransitie: warmtepompen, airco's met buitenunit, laadpalen en zonnepanelen worden allemaal aangevraagd of geweigerd onder deze procedure.
De rechtspraak is niet eenduidig. De vrederechter van Brasschaat weigerde op 7 februari 2022 een airco-installatie wegens visuele en akoestische impact. Oostende II wees op 25 mei 2022 een warmtepomp af wegens voorkeur voor een collectieve verwarmingsoplossing. Maar Waver vernietigde op 6 augustus 2021 de weigering van een warmtepomp omdat hoge elektriciteitsprijzen volstaan om een persoonlijk nadeel aan te tonen. Voor het volledige beeld over wat onder de notificatieprocedure valt, raadpleegt u de spoke veranderingswerken en de notificatieprocedure.
Het exclusief gebruiksrecht zelf — wanneer het ontstaat, wat het toelaat, wanneer het uitdooft — bespreken we apart in exclusief gebruiksrecht op gemene delen. Belangrijke nuance daar: een exclusief gebruiksrecht in de basisakte gekoppeld aan een specifieke functie (bv. hoteluitbating), dooft uit zodra die functie verdwijnt (Vred. Oostende I, 19 december 2023, hotelconversie).
De clause promoteur: beperkingen vanuit het verleden
Bouwpromotoren laten in de basisakte vaak clausules opnemen die hun greep op het gebouw verlengen — praktische bepalingen, mogelijkheden om de basisakte eenzijdig te wijzigen, of uitsluiting van bepaalde kosten voor onverkochte kavels. Drie recente uitspraken hebben deze "clause promoteur" stevig ingedijkt.
De vrederechter van Hasselt I behandelde op 14 februari 2023 een dossier waarin een mede-eigenaar zich beriep op een toelating van de promotor om airco-leidingen door gemene plafonds en schachten te leggen. De rechter wees dit af: de promotor heeft niet de bevoegdheid van de AV om af te wijken van het reglement van mede-eigendom. Krachtens artikel 3.93 NBW zijn de statuten tegenstelbaar aan alle houders van een zakelijk of persoonlijk recht — een verkoper-promotor kan dus geen tegenstelbare toelating verstrekken die de wet of het reglement omzeilt.
Belangrijk is ook artikel 3.100 NBW: de bepalingen van het appartementsrecht zijn van dwingend recht. Contractuele afwijkingen die de wettelijke regeling uithollen, zijn nietig. De vrederechter van Genk paste dit op 13 februari 2024 expliciet toe op pogingen om de informatieplicht van de syndicus bij overdracht (art. 3.94 NBW) of de inhoudingsplicht van de notaris (art. 3.95 NBW) te ontwijken.
De gevolgen voor de praktijk zijn aanzienlijk. Toelatingen die kopers van een ontwikkelaar destijds hebben gekregen — voor airco, terrasoverkappingen, raamprofielen, parkeerbordjes — staan op losse schroeven zodra de VME zich erover uitspreekt. Onze diepte-analyse van de clause promoteur behandelt de cumulatieve gronden waarop deze clausules sneuvelen.
Bouwgeschillen en de overgang naar het bouwrecht
Een laatste laag waarop de VME stuit: bouwgebreken na oplevering. Hier kruisen het appartementsrecht en het aannemingsrecht elkaar, en de gevolgen voor de mede-eigenaars zijn substantieel.
De VME kan de bouwpromotor, de architect of de aannemer rechtstreeks aanspreken voor bouwgebreken aan de gemene delen, ook zonder rechtstreekse contractuele band. De ondernemingsrechtbank van Antwerpen bevestigde op 3 november 2022 dat de VME als rechtsopvolger optreedt in de rechten van de individuele mede-eigenaars voor het beheer en de beschikking van de gemene delen. De rechtbank oordeelde bovendien dat een exoneratiebeding waarbij de promotor zijn aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken beperkte tot één jaar na voorlopige oplevering, nietig was. Drie cumulatieve gronden ondersteunen die nietigheid — onze spoke over exoneratiebedingen in bouwpromotor-overeenkomsten werkt dit verder uit.
Als de VME stilzit, is een individuele mede-eigenaar niet machteloos. De vrederechter van Hasselt I veroordeelde op 27 april 2021 een passieve VME tot uitvoering van werken aan de gemene delen, onder dwangsom, op vraag van een individuele mede-eigenaar. Dit was het uitgangspunt voor de spoke stilzittende VME bij bouwgebreken.
Het scharnier tussen het appartementsrecht en het bouwrecht is bovendien aan een specifieke datum gehecht. Het Hof van Cassatie heeft op 2 september 2021 geoordeeld dat de lasten van het gebouw pas overgaan van de bouwpromotor naar de VME bij de voorlopige oplevering van de gemene delen. Tot dat moment betaalt de promotor. Voor wie wil weten hoe de aankoop op plan, de oprichtingsfase en de eerste AV in elkaar grijpen, hebben we de spoke aankoop appartement onder Wet Breyne — uw rechten in de oprichtingsfase van de VME geschreven.
Wat te doen wanneer het misloopt?
De VME beheert uw gebouw, maar haar werking is verre van vlekkeloos. De vier-maanden-vervaltermijn loopt onverbiddelijk. Een verkeerde meerderheid bij een gevoelige beslissing heeft grote gevolgen. Een passieve syndicus laat schade verergeren. Een clausule die destijds redelijk leek, kan vandaag uw rechten beperken.
Wie geconfronteerd wordt met een beslissing die niet klopt, een syndicus die zijn werk niet doet, of een VME die stilzit terwijl het gebouw in verval raakt, doet er goed aan snel juridisch advies in te winnen. De termijnen zijn kort, de bewijslast technisch, en de juiste procedurele keuze maakt vaak het verschil tussen winnen en zelf voor de kosten opdraaien. Neem contact op via info@reius.be of het contactformulier voor een eerste evaluatie van uw dossier.
In re. In jure — Grondig in de feiten. Doordacht in het recht.
Meer weten? Lees ook over deelverenigingen in grote complexen en het toepassingsgebied van de appartementswet.