U koopt een appartement op plan. Het gebouw staat er nog niet, het opleveringsdossier ligt op een tafel van de notaris, en de vereniging van mede-eigenaars (VME) bestaat juridisch al vanaf het moment dat de eerste compromis is getekend. Wat zijn uw rechten in die schemerzone tussen aankoop en eerste algemene vergadering? Wie betaalt wat? Wanneer kan u tussenkomen in beslissingen?
Deze spoke werkt het scharnier uit tussen het appartementsrecht en de Wet Breyne. Het is de fase waar de meeste valkuilen liggen — voor wie het verschil niet kent tussen het feitelijke gebouw, de juridische VME, en de bevoegdheden van de bouwpromotor in afwachting van de eerste oplevering.
De Wet Breyne in twee zinnen
De Wet Breyne van 9 juli 1971 beschermt de koper van een woning of appartement die nog niet is opgericht of in voltooiing is. De wet legt dwingende minimumregels op aan iedere overeenkomst waarbij de aankoop of bouw plaatsvindt vóór de definitieve oplevering: vorm en inhoud van de overeenkomst, betalingsschema (gefaseerd in functie van de bouwvoortgang), waarborgverplichting, en vooral een vier-momenten-structuur voor de oplevering.
Die vier momenten zijn: de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen, de voorlopige oplevering van de privatieve delen, de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen, en de definitieve oplevering van de privatieve delen. Tussen voorlopige en definitieve oplevering moet minstens één jaar verstrijken (art. 9 Wet Breyne). Voor wie de volledige vier-momenten-structuur wil doorgronden, raadpleegt u de spoke vier opleveringsmomenten in een appartementsgebouw.
Wanneer ontstaat de VME juridisch?
Hier ligt de eerste valkuil. De VME ontstaat van rechtswege zodra een gebouw in privatieve en gemeenschappelijke delen wordt opgesplitst en de eerste eigendomsoverdracht plaatsvindt — niet pas na de oplevering, niet pas na de eerste algemene vergadering. Het ontstaansmoment is gekoppeld aan artikel 3.84 NBW en valt typisch op de eerste authentieke akte van overdracht bij de notaris.
Bij een aankoop op plan onder Wet Breyne betekent dit: de VME bestaat al jaren voordat er één bewoner het gebouw betreedt. Wanneer u de tiende koper bent en uw akte gepasseerd is, treedt u toe tot een rechtspersoon die juridisch al bestaat — zelfs al hebben de eerste negen kopers elkaar nooit ontmoet, zelfs al is er nog geen syndicus aangesteld, zelfs al staat de eerste verdieping nog op te trekken.
Vanaf het ontstaan moet de VME, in beginsel, alle wettelijke verplichtingen van het appartementsrecht naleven: een syndicus aanstellen (art. 3.89 NBW), een eerste algemene vergadering organiseren, een reservekapitaal opbouwen vanaf de oplevering. In de praktijk valt dat allemaal nog onder de regie van de bouwpromotor — wat een vruchtbare bodem schept voor de clause promoteur (zie de aparte spoke over clause promoteur).
Kostenoverdracht: het scharnier van 2 september 2021
De praktische hoofdvraag in deze fase: wie betaalt wat? Tijdens de bouw zijn er nutsvoorzieningen, een werfverzekering, een ABR-polis, beveiligingskosten, eventueel een werfmagazijn. Bij oplevering komt er een blokpolis, energiekosten van gemene delen, het ereloon van de eerste syndicus, beheerskosten van de VME.
Vóór 2021 was er weinig duidelijkheid over het scharniermoment. Sommige bouwpromotoren stuurden rekeningen door naar de VME voor kosten van vóór de oplevering — werfgebonden uitgaven die de promotor zelf had moeten dragen.
Het Hof van Cassatie heeft op 2 september 2021 een arrest gewezen dat dit recht zet. De gemene kosten gaan over van de promotor naar de VME vanaf het moment van de voorlopige oplevering van de gemene delen. Niet eerder. Zelfs als de koopakte voorziet in een ander overdrachtsmoment, kan dat de overgang niet naar voren brengen ten opzichte van het gebruik van de gemene delen.
De praktische uitwerking is scherp. Wanneer een promotor — soms in de rol van eerste syndicus die hij zichzelf heeft toegekend — afrekeningen voorlegt voor:
- Werfgebonden nutsvoorzieningen (elektriciteit en water tijdens de bouw): de VME hoort deze niet te betalen. Ze zijn een bedrijfskost van de promotor.
- ABR-werfverzekering: blijft bij de promotor tot oplevering.
- Andere oprichtingskosten: idem.
Wanneer u als koper of als VME wordt geconfronteerd met zo'n afrekening, kunt u de splitsing tussen pre- en post-oplevering opeisen. Een gedetailleerde kostenanalyse, gekoppeld aan de Cassatie-arrest van 2 september 2021, is vaak voldoende om die afrekening te laten herzien. Voor de bredere lastenverdeling tussen promotor en VME, zie lastenverdeling promotor versus VME.
De vier opleveringsmomenten in de praktijk
In een ideale wereld lopen de vier opleveringsmomenten netjes na elkaar. In de praktijk loopt het anders. Twee scenario's komen vaak voor:
Scenario 1 — De promotor stelt de voorlopige oplevering uit tot volledige betaling. Sommige promotoren weigeren de oplevering te ondertekenen totdat de koper het laatste schijfbedrag heeft betaald. Dat lijkt logisch vanuit zakelijk oogpunt, maar het kan rechtsmisbruik uitmaken. De rechtbank van Antwerpen oordeelde op 11 juni 2019 dat een promotor die de oplevering bleef weigeren ondanks objectief afgewerkte werken, in rechtsmisbruik verkeerde. Hij werd veroordeeld om alsnog tot oplevering over te gaan.
Scenario 2 — De koper weigert de voorlopige oplevering wegens gebreken. Die weigering kan rechtmatig zijn — bijvoorbeeld omdat een deskundig verslag fundamentele gebreken aantoont. Eén nuance: wanneer een deskundig verslag de gebreken zo concretiseert dat ze gekend en herstelbaar zijn, mag de promotor de oplevering niet eindeloos blijven weigeren omdat er nog details hangen. Een uitspraak benadrukte dat in zo'n geval het uitstel van enkele jaren ten laste van de bouwpromotor kan worden gelegd — concreet: hij draagt de kosten van die uitstelperiode, niet de koper.
Voor wie de strategische timing en weigeringsgronden volledig wil doorgronden, raadpleegt u de spoke over vier opleveringsmomenten in een appartementsgebouw in de bouwcluster.
De waarborg en de notaris-inhouding
De Wet Breyne legt aan de bouwpromotor een waarborgverplichting op (art. 12 Wet Breyne). Voor de meeste promotoren betekent dat een 5%-waarborg door een erkende financiële instelling. Die waarborg wordt in twee tijden vrijgegeven: de eerste helft bij de voorlopige oplevering, de tweede helft bij de definitieve oplevering (art. 3 § 6 KB van 21 oktober 1971).
Daarnaast is er, los van de Wet Breyne, vaak een notariële inhouding voorzien. Een gedeelte van de verkoopprijs — typisch 5 à 10% — blijft in handen van de notaris als garantie tot een bepaalde gebeurtenis zich voordoet (oplevering, regularisatie van een vergunningsprobleem, opheffing van een specifieke betwisting). Het hof van beroep van Brussel kwalificeerde op 18 oktober 2019 zo'n notariële inhouding als een strafclausule wanneer ze gekoppeld was aan een regularisatieverplichting binnen een bepaalde termijn. Concrete uitwerking in dat dossier: de regularisatie kwam twee dagen na het verstrijken van de termijn rond — maar omdat het effectieve genot van de betrokken kavel intussen verzekerd was, oordeelde het hof dat het bedrag niet automatisch naar de kopers ging. De strafclausule moest worden gematigd in functie van de werkelijke schade.
Twee praktische gevolgen:
Eén: als u koper bent en u baseert zich op een notariële inhouding om uw rechten te vrijwaren, mag u niet rekenen op een automatisch verval ten gunste van uzelf. De rechter zal de proportionaliteit toetsen.
Twee: als u promotor bent en u laat een notariële inhouding bedingen, hou er rekening mee dat ze door de rechter als strafclausule kan worden geherkwalificeerd en gematigd op grond van artikel 5.97 NBW.
Het stemverbod van artikel 2 § 3 KB Wet Breyne
Wanneer de eerste algemene vergaderingen worden gehouden, is de bouwpromotor zelf vaak nog mede-eigenaar — voor de onverkochte kavels of voor kavels waarvan de oplevering nog niet rond is. Hij zit dus mee aan tafel en heeft stemrecht naar rato van zijn aandelen.
Hier komt artikel 2 § 3 van het KB van 21 oktober 1971 in beeld. Tijdens de algemene vergadering worden de rechten van de bouwpromotor als mede-eigenaar geschorst wanneer de oplevering van het gebouw ter sprake komt. Hij mag mee stemmen over de begroting, over kleine onderhoudswerken, over de aanstelling van een nieuwe syndicus — maar niet over zijn eigen oplevering. De ratio is evident: hij zou over zichzelf oordelen.
Het KB bij de Wet Breyne werkt dit als een autonome regel uit, los van de algemene onthoudingsplicht van artikel 3.87 § 9 NBW. Dat heeft praktische gevolgen voor de procedurele opwerping: wanneer u als mede-eigenaar wilt voorkomen dat de promotor over zijn eigen oplevering stemt, beroept u zich beter op het KB Wet Breyne dan op artikel 3.87 § 9 NBW. De grond is autonoom, de toetsing is helderder, en de uitkomst voorspelbaarder.
Voor de bredere context van de onthoudingsplicht en het verbod op stemmen via volmacht, zie de pilaar over de VME in de praktijk.
Tumult bij de eerste algemene vergaderingen
De eerste algemene vergaderingen in een nieuwbouwgebouw zijn vaak woelig. Twee scenario's komen typisch voor:
Scenario A — Onenigheid over de afrekening van de bouwpromotor. De promotor legt een afrekening voor waarin hij kosten doorrekent die deels werfgerelateerd zijn (en dus bij hem horen) en deels VME-gerelateerd. Mede-eigenaars die hun rekeningen aanvechten, kunnen de afrekening niet zomaar van tafel krijgen — ze moeten ze aanvechten op het juiste moment (binnen vier maanden van de AV, art. 3.92 § 3 NBW), met de juiste argumenten (Cass. 02/09/2021 voor de pre/post-oplevering-knip).
Scenario B — Onenigheid over de oplevering zelf. Een individuele eigenaar weigert te aanvaarden dat zijn privatieve kavel is opgeleverd; hij weigert daardoor ook elke bijdrage aan de VME. Een ander koppel is in geschil met de promotor over technische gebreken in hun appartement, en die discussie kleurt elke AV. In sommige extreme gevallen wordt een bewindvoerder aangesteld door de rechtbank — een figuur uit het hervormde appartementsrecht — om de gewone werking van het gebouw te ontmijnen.
De vrederechter van Beringen stelde in een recente zaak een bewindvoerder aan in precies zo'n constellatie: een nieuwbouwgebouw waarin een koppel zijn opleveringsproblematiek niet rond kreeg, de eerste syndicus (door de promotor voorgesteld) als bevooroordeeld werd weggezet, en de VME niet meer functioneel was. De bewindvoerder werd aangesteld om naast de syndicus tijdelijk objectieve beslissingen te kunnen nemen.
In de meeste gevallen blijven de remedies klassieker: aanvechting van AV-beslissingen voor de vrederechter, aanstelling van een voorlopige syndicus bij belangenconflict, of vordering tot oplevering wegens rechtsmisbruik tegen de promotor. Welke remedie aangewezen is, hangt af van de fase van het dispuut en het aantal getroffen eigenaars.
Verzekeringen in de overgangsfase
Een vaak vergeten detail bij de overgang van werf naar operationeel gebouw: de verzekeringsketen. Tijdens de werf draagt typisch de aannemer of bouwpromotor een ABR-polis (Alle Bouwplaatsrisico's), die de werf en het gebouw in opbouw dekt. Zodra de voorlopige oplevering plaatsvindt, vervalt de ABR-polis en moet ze worden vervangen door een blokpolis in naam van de VME.
In de overgang ligt een dekkingsgat: als de ABR-polis op een datum X eindigt en de blokpolis pas op datum X+5 in werking treedt, zit de VME tussen die data zonder dekking. Een fout van veel beginnende syndici. Het is daarom raadzaam om de blokpolis al voorafgaand aan de voorlopige oplevering te onderhandelen en de ingangsdatum te koppelen aan de exacte voorlopige oplevering.
Daarnaast is een rechtsbijstandsverzekering aanbevolen voor de VME, vooral in nieuwbouwgebouwen waar de kans op bouwgeschillen reëel is. De gewone blokpolis dekt typisch contractuele bouwgeschillen niet — een rechtsbijstandspolis vult dat gat. Voor een uitgebreide bouwwerf op een aanpalend perceel kan de polis bovendien aanzienlijke buurthinder dekken.
Strategieën voor de koper
Drie strategieën voor wie een appartement op plan koopt:
Strategie 1 — Lees de aankoopakte met chirurgische precisie. Let op de identificatie van de privatieve en gemeenschappelijke delen, de plannen, de geschatte oplevertermijn, de waarborgmodaliteiten, en eventuele notariële inhoudingen. Vergelijk met de basisakte. Tegenstrijdigheden tussen de twee zijn een rode vlag.
Strategie 2 — Documenteer alle communicatie met de promotor. E-mails, brieven, vergadernotulen, persoonlijke toezeggingen — alles wat de promotor u toezegt op verkoopniveau (bv. "u mag een airco plaatsen", "u krijgt extra glas in de gevel") is een persoonlijke afspraak die hij niet kan opdringen aan de VME (zie clause promoteur). U moet dus na oplevering opnieuw met de VME naar de tekentafel — en uw schriftelijk bewijs van de afspraak is wat u rest.
Strategie 3 — Wees aanwezig op de eerste algemene vergaderingen. De beslissingen die daar genomen worden, kleuren de werking van de VME voor jaren. Een vier-maanden-vervaltermijn (art. 3.92 § 3 NBW) loopt vanaf elke AV — wie afwezig is, leest dat in de notulen en kan tegen de tijd dat hij aanvecht al te laat zijn. Voor de aanvechting zelf, zie de spoke over onregelmatige versus onrechtmatige VME-beslissing.
Conclusie
De oprichtingsfase van een VME onder Wet Breyne is een juridische scharnierfase. De VME bestaat al, maar werkt nog niet volwaardig. De promotor is nog dominant aanwezig, maar zijn rechten zijn gelimiteerd. De vier opleveringsmomenten structureren de overgang, en het Hof van Cassatie heeft op 2 september 2021 het scharniermoment voor de kosten scherp vastgelegd.
Wie als koper of als beginnende VME deze fase doormaakt, doet er goed aan om vroeg juridisch advies in te winnen. Veel valkuilen worden in de eerste twee jaar gelegd; veel ervan kunnen worden geneutraliseerd mits tijdig en goed gestructureerd procedureel verweer. Neem contact op via info@reius.be voor een eerste evaluatie van uw dossier.
In re. In jure — Grondig in de feiten. Doordacht in het recht.