De algemene vergadering heeft beslist, en u bent het er fundamenteel mee oneens. Misschien werd het punt niet eens geagendeerd. Misschien stemde iemand mee die zich had moeten onthouden. Of misschien is alles formeel correct verlopen, maar treft de beslissing u zo onevenredig hard dat u zich afvraagt of dit wel kan. Welke beslissingen van een vereniging van mede-eigenaars (VME) kunt u laten vernietigen, op welke gronden, en binnen welke termijn?
De wet geeft één procedure, maar de rechtspraak onderscheidt twee fundamenteel verschillende vernietigingsgronden: de onregelmatige en de onrechtmatige beslissing. Wie het onderscheid beheerst, kiest de juiste strategie — en vergroot zijn slaagkansen aanzienlijk.
De vervaltermijn van vier maanden: eerst de klok, dan de inhoud
Artikel 3.92 § 3 NBW geeft iedere mede-eigenaar het recht om aan de vrederechter de vernietiging of wijziging te vragen van een beslissing van de algemene vergadering, wanneer die onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig is, of wanneer ze hem een persoonlijk nadeel berokkent. De vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum van de algemene vergadering.
Drie eigenschappen van die termijn verdienen nadruk:
Het is een vervaltermijn. Geen verjaringstermijn. Na vier maanden is het recht zelf verdwenen — geen stuiting, geen schorsing, geen verlenging wegens overmacht of onwetendheid.
Hij loopt vanaf de vergadering, niet vanaf de notulen. Wie de notulen pas drie weken na de AV ontvangt, heeft effectief drie weken minder om te beoordelen, advies in te winnen en te dagvaarden. Aanwezig zijn op de vergadering — of u tijdig laten informeren — is dus geen luxe.
Hij geldt per beslissing. Elke beslissing van elke AV start zijn eigen termijn. Een beslissing die u in jaar één liet passeren, kunt u in jaar drie niet alsnog aanvechten — ook niet wanneer haar gevolgen pas later voelbaar worden.
In de praktijk zien we mede-eigenaars die de termijn strategisch veiligstellen: ze dagvaarden vlak voor het verstrijken van de vier maanden, terwijl ze parallel met de VME in dialoog blijven over een minnelijke oplossing. Dat is legitiem — wie wacht tot de dialoog afspringt, is meestal te laat.
De onregelmatige beslissing: wet of statuten geschonden
Een beslissing is onregelmatig wanneer bij haar totstandkoming de wet of de statuten niet zijn nageleefd. De vrederechter van Oostende I zette het onderscheid op 10 oktober 2023 helder uiteen. Onregelmatigheid heeft twee gezichten:
Materiële onregelmatigheid raakt de inhoud van de beslissing: de AV overschrijdt haar bevoegdheid, of de vereiste meerderheid is niet gehaald. Klassiek voorbeeld: een beslissing over een beschikkingsdaad (4/5 vereist) die met een gewone meerderheid wordt genomen. Of een AV die zelf bindend "kwalificeert" wat enkel de rechter kan beoordelen — in de Oostendse zaak had de AV geoordeeld dat een handelsuitbating niet onder de statutaire bestemmingsregeling viel, en de rechter herinnerde eraan dat die kwalificatie aan de rechtbank toekomt, niet aan de meerderheid.
Formele onregelmatigheid raakt de procedure: gebreken in de oproepingsbrief, een stemming over een punt dat niet was geagendeerd, gebreken in de notulering, of een stemming waaraan iemand deelnam die zich had moeten onthouden.
Twee praktijkvoorbeelden uit recente rechtspraak maken het concreet:
Het niet-geagendeerde agendapunt. Een mede-eigenaar vroeg op de vergadering zelf, ter zitting, of hij een stopcontact mocht plaatsen voor het laden van zijn elektrische wagen. Het punt werd abrupt aan de agenda toegevoegd en meteen gestemd — negatief. Die stemming werd vernietigd: over een niet rechtsgeldig geagendeerd punt kan niet bindend worden gestemd. De eigenaars moeten zich kunnen voorbereiden; wie de agenda leest, moet weten waarover beslist zal worden.
De stemming met belangenvermenging. Een bouwpromotor-mede-eigenaar stemde mee over de goedkeuring van een afrekening die zijn eigen doorgerekende kosten betrof. Vernietigd wegens schending van de onthoudingsplicht (art. 3.87 § 9 NBW). Bij de tweede stemming over dezelfde afrekening onthield hij zich persoonlijk, maar stemde hij via volmachten van andere eigenaars — opnieuw vernietigd: wie persoonlijk niet mag stemmen, mag dat ook niet via volmacht. Zie voor deze figuur ook de spoke over de clause promoteur.
De onrechtmatige beslissing: formeel correct, inhoudelijk wanverhoudig
Lastiger ligt de onrechtmatige beslissing. Hier is alles formeel in orde: het punt was geagendeerd, de meerderheid is gehaald, niemand stemde die zich moest onthouden. En toch kan de beslissing sneuvelen.
De vrederechter van Oostende I omschreef het op 10 oktober 2023 als volgt: een onrechtmatige beslissing installeert een wanverhouding tussen de doelstellingen van de meerderheid en het individuele belang van een mede-eigenaar. Typisch kiest de meerderheid voor de meest schadelijke oplossing terwijl evenwaardige alternatieven met minder nadeel voorhanden waren, of laat ze zich leiden door subjectieve in plaats van objectieve beweegredenen.
De toetsing is een belangenafweging — en daarin moet de eiser zijn huiswerk maken. Artikel 8.4 NBW legt de bewijslast bij wie het nadeel inroept: u moet uw persoonlijk nadeel concreet aantonen, becijferd waar mogelijk.
Het contrast tussen twee warmtepomp-zaken illustreert dit treffend. In Waver vernietigde de vrederechter op 6 augustus 2021 een weigering van de AV: de eigenaar had de hoge elektriciteitsprijzen als persoonlijk nadeel aangevoerd én een berekening voorgelegd waaruit het concrete voordeel van de warmtepomp bleek. De weigering zonder meer was tegenover dat becijferde nadeel onrechtmatig. In Oostende II daarentegen hield een weigering op 25 mei 2022 wél stand: de VME motiveerde dat ze een collectieve verwarmingsaanpak verkoos boven individuele installaties — een objectieve, beleidsmatige reden die de belangenafweging in haar voordeel deed kantelen.
De les: een AV die weigert, moet motiveren. Een eigenaar die aanvecht, moet becijferen. Wie van beiden zijn huiswerk niet maakt, verliest.
Een derde voorbeeld uit de rechtspraak: een AV besliste om het reservekapitaal integraal terug uit te keren aan de mede-eigenaars — los van de wettelijk voorziene verdeling volgens quotiteiten. Een recente koper verzette zich: hij had een appartement gekocht mét opgebouwd reservekapitaal, en zou nu moeten toezien hoe dat werd uitgedeeld om daarna van nul te herbeginnen met sparen. De beslissing werd vernietigd. De combinatie van een onregelmatige verdeelsleutel en een reëel persoonlijk nadeel maakte de zaak.
Wat de rechter wel en niet doet
Eén grens verdient bijzondere aandacht: de vrederechter vernietigt, maar neemt geen opportuniteitsbeslissingen in de plaats van de VME. Wie een weigering laat vernietigen, heeft daarmee nog geen toelating — de zaak gaat terug naar de algemene vergadering, die opnieuw moet beslissen, ditmaal binnen de krijtlijnen die de rechter heeft getrokken.
Dat bleek pijnlijk in een dossier waarin een eigenaar van een dakappartement de AV had gevraagd om een privégebruiksrecht op een deel van het dak. De AV weigerde; de eigenaar tekende — netjes binnen de vier maanden — beroep aan bij de vrederechter, vooral om de termijn te bewaren terwijl hij de dialoog met de VME voortzette. De dialoog sprong af, de zaak werd ten gronde gepleit, en de rechter wees de vordering af: er bestaat geen enkele rechtsgrond die een algemene vergadering verplicht om iemand een privégebruiksrecht toe te staan. De AV mag dat weigeren, zolang ze niet onrechtmatig weigert. Het verschil tussen "ik krijg niet wat ik wil" en "de weigering is onrechtmatig" is precies waar deze procedures op draaien.
Strategie: welke grond kiest u?
De keuze tussen onregelmatigheid en onrechtmatigheid is geen academische kwestie — ze bepaalt uw bewijslast en uw slaagkansen.
Onregelmatigheid is documentair. U toont de oproepingsbrief, de agenda, de notulen, de stemuitslag. Het bewijs zit in papier. Als er een formeel gebrek is, is de vernietiging bijna mechanisch. Begin dus altijd hier: screen de procedure op gebreken vóór u de inhoudelijke discussie aangaat.
Onrechtmatigheid is een afweging. U moet een wanverhouding aantonen, een persoonlijk nadeel becijferen, en aannemelijk maken dat minder schadelijke alternatieven voorhanden waren. Dat vergt voorbereiding: offertes, berekeningen, foto's, eventueel een technisch verslag.
Cumuleer waar mogelijk. Niets belet u beide gronden in één dagvaarding aan te voeren: primair de onregelmatigheid (sneller bewijs), subsidiair de onrechtmatigheid (vangnet als het formele gebrek niet doorweegt).
En vooral: bouw uw dossier op vóór de vergadering. Laat uw agendapunten tijdig en schriftelijk agenderen. Laat uw bezwaren notuleren. Stem tegen en laat dat optekenen — wie vóór stemde, zal nadien moeilijk uitleggen welk persoonlijk nadeel hij lijdt. De algemene vergadering is niet alleen een beslismoment, het is de plaats waar uw latere proceduredossier wordt geschreven. Voor het volledige kader van meerderheden en stemverboden, zie de pilaar over de VME in de praktijk.
Besluit
Een AV-beslissing aanvechten is geen kansspel, maar een kwestie van techniek: de juiste grond, het juiste bewijs, en vooral de juiste timing. De vier-maanden-termijn is onverbiddelijk, de bewijslast ligt bij u, en de rechter vernietigt wel maar beslist niet in de plaats van de VME.
Twijfelt u of een beslissing van uw algemene vergadering aanvechtbaar is? Wacht niet tot de termijn dringt. Neem contact op via info@reius.be of het contactformulier voor een eerste evaluatie van uw dossier.
In re. In jure — Grondig in de feiten. Doordacht in het recht.