In grote residentiële sites — denk aan een domein met meerdere blokken, een gemengd complex met handel op het gelijkvloers en woningen erboven, of een fasegewijs ontwikkeld project — wordt het beheer zelden door één enkele vereniging van mede-eigenaars gevoerd. De wet laat toe om de structuur op te splitsen in een hoofdvereniging en meerdere deelverenigingen. Dat brengt orde in het beheer, maar schept ook valkuilen, vooral wanneer er een geschil ontstaat en u moet bepalen welke vereniging u precies moet aanspreken.
Waarom deelverenigingen?
De appartementswet, vervat in de artikelen 3.84 en volgende BW, voorziet de mogelijkheid om binnen één groot complex meerdere verenigingen van mede-eigenaars op te richten. Er is dan een hoofdvereniging die de aan iedereen gemene delen beheert — denk aan de toegangsweg, de centrale infrastructuur, de gemeenschappelijke nutsvoorzieningen — en daarnaast deelverenigingen die elk een afgebakend geheel van particuliere gemene delen beheren.
Die opsplitsing is geen administratieve luxe. Ze laat toe dat de bewoners van blok A niet hoeven mee te beslissen en mee te betalen over de lift of het dak van blok B, en omgekeerd. Elke deelvereniging beheert haar eigen, in de basisakte aangewezen gemene delen, terwijl de hoofdvereniging instaat voor wat werkelijk aan álle eigenaars toebehoort. Het is een logische structuur voor sites waar verschillende gebouwen of functies naast elkaar bestaan.
Elke deelvereniging beslist enkel over haar eigen delen
De bevoegdheidsverdeling tussen hoofdvereniging en deelvereniging is strikt. De vrederechter van Hasselt verduidelijkte dat in een vonnis van 3 januari 2023. Wanneer particuliere gemeenschappelijke delen worden beheerd door een deelvereniging, kan de algemene vergadering van die deelvereniging enkel beslissingen nemen over de in de basisakte aan haar toegewezen particuliere gemene delen.
Met andere woorden: een deelvereniging mag niet beslissen over delen die tot de hoofdvereniging behoren of tot een andere deelvereniging. Doet zij dat toch, dan is haar beslissing genomen buiten haar bevoegdheid en dus aantastbaar. Dat sluit aan bij het bredere principe dat een VME-beslissing die buiten de bevoegdheid valt onregelmatig is en door een mede-eigenaar kan worden aangevochten.
De toewijzing van de gemene delen aan de juiste vereniging gebeurt in de basisakte. Bij een geschil is die akte dan ook het eerste document dat u moet raadplegen om te weten wie waarover gaat.
De basisakte en het reglement van mede-eigendom vormen samen de statuten, en die zijn tegenstelbaar aan alle houders van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel (artikel 3.93 § 1 BW). Wat de basisakte aan een bepaalde deelvereniging toewijst, geldt dus niet alleen tussen de oorspronkelijke partijen, maar ook tegenover latere kopers en huurders. Een mede-eigenaar kan zich niet aan de structuur onttrekken door te beweren dat hij die niet kende of er niet mee instemde; de statuten binden hem zodra hij een recht op een kavel verwerft. Dat versterkt het belang van een correcte en duidelijke afbakening in de basisakte van wat tot de hoofdvereniging en wat tot elke deelvereniging behoort.
De procedurele valkuil: wie dagvaart u?
Hier ligt de grootste praktijkmoeilijkheid. Wanneer u een vordering wilt instellen die betrekking heeft op gemene delen, moet u de juiste vereniging in het geding betrekken. Dagvaardt u de hoofdvereniging terwijl het over particuliere gemene delen van een deelvereniging gaat — of omgekeerd — dan riskeert u dat uw vordering onontvankelijk of ongegrond wordt verklaard tegenover de verkeerde partij.
Dat is geen theoretisch risico. In complexe structuren is het niet altijd meteen duidelijk welk deel onder welke vereniging valt, zeker wanneer eenzelfde syndicus meerdere verenigingen beheert en de algemene vergaderingen in de praktijk worden samengevoegd tot één bijeenkomst. Die feitelijke samenvoeging verandert echter niets aan het juridische gegeven dat het om afzonderlijke rechtspersonen gaat, elk met hun eigen bevoegdheid en hun eigen procesbevoegdheid.
Tegenstelbaarheid: dagvaard "in aanwezigheid van"
Hoe lost u dat in de praktijk op? Wanneer u een vordering richt tegen één deelvereniging, maar de uitkomst ook de andere verenigingen raakt, is het verstandig om de overige verenigingen mee te dagvaarden "in aanwezigheid van", zodat het vonnis hun tegenstelbaar is.
Stel dat een herstelling aan een gemeen deel discussie oproept over de vraag of de kosten ten laste van de hoofdvereniging dan wel van een deelvereniging vallen. Betrekt u enkel de hoofdvereniging in het geding, dan kan een deelvereniging later aanvoeren dat zij niet gebonden is door het vonnis omdat zij geen partij was. Door alle betrokken verenigingen mee in de procedure te brengen, vermijdt u dat de beslissing tegenover een van hen niet kan worden afgedwongen.
Die voorzorg is bijzonder relevant bij grote sites met een gemeenschappelijke syndicus die monstervergaderingen organiseert. De vereenvoudiging op het terrein mag u niet doen vergeten dat elke vereniging juridisch op zichzelf staat.
In dezelfde lijn is het van belang dat de besluitvorming per vereniging transparant blijft. Wanneer één syndicus de vergaderingen van meerdere verenigingen op één moment samenbrengt, bestaat het risico dat beslissingen worden genomen of teruggekoppeld zonder dat duidelijk is namens welke vereniging precies gestemd werd. Voor de geldigheid van de besluiten en voor de latere afdwingbaarheid ervan is het noodzakelijk dat de notulen ondubbelzinnig vermelden welke vereniging welke beslissing nam, met welke meerderheid en over welke delen. Een gebrek aan die helderheid maakt beslissingen kwetsbaar voor betwisting.
Praktische aandachtspunten bij geschillen
Voor wie met een geschil in een opgesplitste structuur wordt geconfronteerd, gelden enkele vuistregels. Begin altijd bij de basisakte om de toewijzing van de gemene delen vast te stellen. Bepaal vervolgens of het betwiste deel onder de hoofdvereniging dan wel onder een deelvereniging valt. Identificeer de juiste rechtspersoon — elke vereniging heeft haar eigen ondernemingsnummer en haar eigen syndicus, ook al is dat in de praktijk dezelfde persoon. En betrek bij twijfel of bij gedeelde belangen de overige verenigingen "in aanwezigheid van" in de procedure.
Die zorgvuldigheid aan het begin van een dossier voorkomt dat een inhoudelijk sterke zaak struikelt over een procedurele vergissing in de keuze van de tegenpartij.
Denk aan een concreet scenario. In een domein met drie blokken en een gemeenschappelijke ondergrondse parking ontstaat schade aan de toegangshelling die naar de parking leidt. Behoort die helling tot de hoofdvereniging, omdat alle bewoners ze gebruiken, of tot een deelvereniging, omdat ze fysiek bij één blok aansluit? Het antwoord staat in de basisakte en bepaalt wie de herstelling moet dragen én wie u moet aanspreken. Wordt de verkeerde vereniging gedagvaard, dan kan de zaak jaren vertraging oplopen. Bovendien geldt dat een lastenverdeling die in de basisakte is vastgelegd, niet door een afzonderlijke deelvereniging eenzijdig kan worden herschikt: elke wijziging van de verdeelsleutels of van de toewijzing van delen volgt de meerderheids- en vormvereisten van de bevoegde vergadering.
Praktisch besluit
Deelverenigingen brengen orde in het beheer van grote complexen, maar verdelen ook de bevoegdheden en de procesbevoegdheid strikt. Elke vereniging beslist enkel over haar eigen, in de basisakte aangewezen delen, en bij een geschil staat of valt uw zaak met de keuze van de juiste tegenpartij. Het ruimere kader van de werking en de bevoegdheden van de VME vindt u in onze pilaar over de bevoegdheden en werking van de VME.
Zit u in een complex met meerdere verenigingen en is er onduidelijkheid over wie waarover beslist of wie u moet aanspreken? Reius Advocaten ontwart de structuur op basis van uw basisakte en bepaalt de juiste procedurele strategie. Contacteer ons via info@reius.be.
In re. In jure — Grondig in de feiten. Doordacht in het recht.