De vereniging van mede-eigenaars (VME) neemt beslissingen bij meerderheid. Voor de meeste punten volstaat een gewone of versterkte meerderheid, maar voor de meest ingrijpende beslissingen — daden van beschikking over gemeenschappelijke onroerende goederen — eist de wet een viervijfdemeerderheid. Sinds een belangrijk arrest van het Hof van Cassatie van 9 maart 2023 weten we bovendien dat zo'n viervijfdebeslissing niet automatisch geldig is: ze moet ook een evenredigheidstoets doorstaan. Dat verandert de manier waarop een VME zware beslissingen moet motiveren.
Welke meerderheid voor welke beslissing?
Het appartementsrecht kent een getrapt stelsel van meerderheden, naargelang de zwaarte van de beslissing. Hoe ingrijpender het besluit voor het eigendomsrecht van de individuele mede-eigenaars, hoe hoger de vereiste drempel.
Een gewone meerderheid volstaat voor het dagelijkse beheer. Voor wijzigingen aan de gemene delen geldt een tweederdemeerderheid (artikel 3.88 § 1, 1° BW). Voor de zwaarste categorie — daden van beschikking over gemeenschappelijke onroerende goederen — eist artikel 3.88 § 1, 2° BW een viervijfdemeerderheid. Daden van beschikking zijn beslissingen die raken aan het bestaan of de juridische toestand van het gemeenschappelijk goed zelf: verkoop, het vestigen van zakelijke rechten, of het op duurzame wijze beschikken over een gemeen deel.
Het onderscheid tussen een daad van beheer, een wijziging van de gemene delen en een daad van beschikking is niet altijd evident en bepaalt nochtans de geldigheid van de beslissing. Wordt een beslissing genomen met een te lage meerderheid, dan is ze aantastbaar als onregelmatige beslissing.
In de praktijk gaat het bij beschikkingsdaden onder meer om de verkoop van een gemeen deel, het toestaan dat een mede-eigenaar een gemeen deel duurzaam en exclusief in gebruik neemt, het verzakelijken van een persoonlijk gebruiksrecht, of het vestigen van een erfdienstbaarheid of een ander zakelijk recht ten laste van de gemene delen. Telkens wijzigt de juridische toestand van het goed zelf, en niet louter de wijze waarop het wordt beheerd of onderhouden. Net omdat zulke beslissingen onomkeerbaar inwerken op het vermogen van elke mede-eigenaar, koppelt de wetgever er de zwaarste drempel aan.
Beschikken raakt aan het eigendomsrecht
Waarom precies een viervijfdemeerderheid voor beschikkingsdaden? Omdat zo'n beslissing rechtstreeks ingrijpt in het eigendomsrecht van elke mede-eigenaar. Wie een aandeel in de gemene delen bezit, ziet dat aandeel mee bepaald door wat de meerderheid met die delen doet.
Het Hof van Cassatie verbond die vaststelling in zijn arrest van 9 maart 2023 uitdrukkelijk aan het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Een daad van beschikking over gemeenschappelijke onroerende goederen is een inmenging in het eigendomsrecht zoals beschermd door artikel 1, eerste lid van het Eerste Aanvullend Protocol bij het EVRM. Die bepaling beschermt het ongestoord genot van de eigendom.
Dat verheft de viervijfderegel van een louter intern stemquorum tot een waarborg met grondrechtelijke verankering. De meerderheid mag niet zomaar over het aandeel van de minderheid beschikken.
De achterliggende redenering sluit aan bij de bredere bescherming die het eigendomsrecht geniet. Een mede-eigenaar bezit niet enkel zijn privatieve kavel, maar ook een onverdeeld aandeel in de gemene delen. Beschikt de gemeenschap over die delen, dan grijpt zij in op een vermogensbestanddeel dat juridisch mede aan de individuele eigenaar toebehoort. Het EVRM aanvaardt dat zo'n inmenging mogelijk is in het algemeen belang, maar enkel onder strikte voorwaarden. Het is precies die voorwaardelijkheid die het Hof van Cassatie in het appartementsrecht binnenbrengt.
De evenredigheidstoets: viervijfde alleen volstaat niet
Het kernpunt van het Cassatie-arrest is dat het halen van de viervijfdemeerderheid op zich niet voldoende is. De beslissing moet daarnaast een billijk evenwicht tot stand brengen tussen het algemeen belang van de gemeenschap en de bescherming van het ongestoord genot van de eigendom van de individuele mede-eigenaar.
Concreet vereist het Hof een redelijk verband van evenredigheid tussen de gebruikte middelen en het nagestreefde doel. Een beslissing die de eigendomsrechten van een mede-eigenaar zwaar inperkt, moet dus berusten op een grondige en zakelijke motivering, niet op een vage of subjectieve grond.
Het Hof gaf een sprekend voorbeeld: een beslissing die de verhuur van een berging aan niet-ingezetenen beperkt, vergt een grondige motivering. Een argument in de trant van "we zijn er een beetje bang voor" volstaat niet. De VME moet aantonen welk objectief belang de beperking dient en waarom geen minder ingrijpend alternatief voorhanden was.
Wat betekent dit voor de praktijk van de VME?
Voor een VME die een zware beslissing wil nemen — en voor een mede-eigenaar die zich ertegen verzet — verschuift de discussie. Het volstaat niet langer om de stemmen te tellen. De inhoudelijke verantwoording van de beslissing wordt vatbaar voor rechterlijke toetsing.
Een VME doet er goed aan om bij elke beschikkingsdaad de motivering schriftelijk en zakelijk vast te leggen in de notulen: welk algemeen belang wordt gediend, waarom is de gekozen maatregel proportioneel, en welke alternatieven werden afgewogen. Die zorgvuldigheid maakt het verschil wanneer de beslissing later voor de vrederechter wordt aangevochten.
Voor de individuele mede-eigenaar die zich benadeeld voelt, is het spiegelbeeld even relevant. Wie een beschikkingsdaad wil aanvechten, hoeft zich niet langer te beperken tot de vraag of het stemquorum gehaald werd. Hij kan ook aanvoeren dat de beslissing onevenredig is: dat ze zijn eigendomsrecht zwaarder inperkt dan nodig, dat de motivering vaag of subjectief is, of dat een minder ingrijpend alternatief voorhanden was. De bewijslast van een geschaad belang ligt daarbij bij de eiser (artikel 8.4 BW), maar de drempel om een onvoldoende gemotiveerde beschikkingsdaad onderuit te halen, is door het Cassatie-arrest merkbaar verlaagd.
Dit sluit aan bij het bredere onderscheid tussen onregelmatige en onrechtmatige beslissingen. Een beslissing die formeel correct tot stand kwam met de juiste meerderheid, kan toch onrechtmatig en dus vernietigbaar zijn wanneer er een wanverhouding bestaat tussen het nagestreefde doel en het nadeel dat de minderheid lijdt, zeker wanneer voor de meest schadelijke oplossing wordt gekozen terwijl er alternatieven openstonden.
Een viervijfdemeerderheid voor behoud?
Een procedureel inzicht uit de recente rechtspraak is dat de vereiste meerderheid ook in omgekeerde richting werkt. Toen in een Hasselts geval van 18 april 2023 gestemd werd over de verwijdering van een zonder toelating geplaatste verluchtingsinstallatie, stemde 68 % tégen verwijdering. Dat kwam neer op een feitelijke tweederdemeerderheid die de installatie wilde behouden — precies de meerderheid die voor een wijziging van de gemene delen vereist is. De installatie mocht blijven.
Wie een beslissing wil sturen, doet er dus goed aan na te denken over hoe het agendapunt geformuleerd wordt: een stemming "vóór verwijdering" levert een andere uitkomst op dan een stemming "vóór behoud".
Tegelijk mag die procedurele handigheid de inhoudelijke toets niet overschaduwen. Ook een installatie die via een de-facto-meerderheid behouden blijft, kan later sneuvelen wanneer ze het uitzicht van het gebouw blijvend schaadt of wanneer de motivering voor het behoud onvoldoende blijkt. De combinatie van de juiste meerderheid én een houdbare, zakelijke verantwoording blijft ook hier de enige duurzame basis voor een beslissing die standhoudt voor de vrederechter.
Praktisch besluit
De viervijfderegel voor beschikkingsdaden is sinds Cassatie 9 maart 2023 meer dan een rekensom. Een geldige beslissing vereist zowel het juiste quorum als een proportionele, goed gemotiveerde verantwoording die het ongestoord genot van elke eigenaar respecteert. Het ruimere kader van de bevoegdheden en de besluitvorming binnen de VME vindt u in onze pilaar over de werking en bevoegdheden van de VME.
Bereidt uw VME een zware beslissing voor, of wilt u zich als mede-eigenaar verzetten tegen een beschikkingsdaad die uw rechten aantast? Reius Advocaten adviseert over de juiste meerderheid, de motivering en de aanvechtingstermijnen. Contacteer ons via info@reius.be.
In re. In jure — Grondig in de feiten. Doordacht in het recht.