Wanneer is het appartementsrecht eigenlijk van toepassing? Voor wie een klassiek appartementsgebouw met verdiepingen voor ogen heeft, lijkt het antwoord vanzelfsprekend. Maar de regels van de zogenaamde appartementswet — vandaag terug te vinden in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek — reiken verder dan dat. Ze gelden ook voor vakantieparken, voor horizontaal opgesplitste sites en zelfs voor kleine mede-eigendommen met slechts twee kavels. Tegelijk is het mogelijk om een gebouw onder bepaalde voorwaarden aan die regeling te onttrekken. Dit artikel zet uiteen wanneer het regime speelt en wat de gevolgen zijn.
Wat bepaalt het toepassingsgebied?
Artikel 3.84 BW omschrijft het toepassingsgebied van het appartementsrecht. Het regime is van toepassing op elk onroerend goed waarvan de eigendom verdeeld is over verschillende kavels die elk een privatief deel en een aandeel in gemeenschappelijke delen bevatten.
Cruciaal is dat artikel 3.84 zowel de verticale als de horizontale splitsing dekt. De klassieke verticale splitsing — een gebouw opgedeeld in verdiepingen en appartementen — is de bekende vorm. Maar ook een horizontale splitsing van functioneel samenhangende gebouwen valt eronder. Zodra er privatieve kavels met gemeenschappelijke delen bestaan en die delen gezamenlijk beheerd moeten worden, is het appartementsrecht in beginsel van toepassing.
Dat heeft tot gevolg dat verenigingen van mede-eigenaars ontstaan in situaties die men op het eerste gezicht niet als een "appartementsgebouw" zou bestempelen.
Vakantieparken en onbebouwde percelen
Een sprekend voorbeeld behandelde de vrederechter van Dinant op 11 augustus 2023. Het ging om een vakantiedorp of weekendverblijfpark met onder meer onbebouwde percelen. De vraag was of de eigenaars van die niet-bebouwde percelen moesten bijdragen in de gemeenschappelijke lasten.
De rechter oordeelde dat ook eigenaars van onbebouwde percelen aansprakelijk zijn voor hun aandeel in de gemeenschappelijke lasten, ongeacht of het perceel bewoond of bebouwd is, en ongeacht of het effectief afval of ander verbruik genereert. Het lidmaatschap van de vereniging van mede-eigenaars en de bijdrageplicht vloeien voort uit het eigendomsrecht op een kavel, niet uit het feitelijke gebruik ervan.
Dat is een belangrijke nuance voor wie een bouwgrond of een onbebouwd lot bezit binnen een groter, gezamenlijk beheerd domein: u draagt mee in de lasten, ook als u er nog niet woont of bouwt.
Kleine mede-eigendommen: ook met twee kavels
Het appartementsrecht geldt niet alleen voor grote complexen. Ook een gebouw met slechts twee kavels van verschillende eigenaars valt onder het regime. Dat heeft concrete gevolgen, met name voor het beheer.
De vrederechter van Oostende bevestigde in een vonnis van 19 december 2023 dat de aanstelling van een syndicus wettelijk verplicht is in elk gebouw met twee of meer kavels van verschillende eigenaars (artikel 3.90 BW). Die verplichting geldt zelfs wanneer het gebouw maar twee eigenaars telt. De vereniging van mede-eigenaars moet bovendien ingeschreven zijn in de Kruispuntbank van Ondernemingen en over een ondernemingsnummer beschikken.
Dat is een veelgemaakte vergissing bij kleine mede-eigendommen. Twee buren die elk een helft van een opgesplitst herenhuis bezitten, denken vaak dat ze hun zaken informeel kunnen regelen. Juridisch vormen zij echter een VME en moeten zij een syndicus aanstellen. Doen ze dat niet, dan kan de aanstelling van een syndicus door de vrederechter worden gevorderd, en kan een vordering over de gemeenschappelijke delen niet geldig worden ingesteld zolang de VME niet valabel in rechte is vertegenwoordigd.
Het in scope zijn brengt nog andere verplichtingen mee die kleine mede-eigendommen vaak verrassen. Zo geldt ook voor hen de wettelijke plicht om een reservekapitaal aan te leggen voor niet-periodieke uitgaven, naast het werkkapitaal voor de gewone, terugkerende kosten (artikel 3.86 § 3 BW). Dat reservekapitaal kan in beginsel niet zomaar worden teruggestort: de vrederechter van Genk vernietigde op 13 februari 2024 een beslissing waarbij een VME het reservekapitaal wou terugstorten met miskenning van de quotiteiten. Wie eigenaar wordt, neemt het gebouw met zijn financiële geschiedenis erbij — een gegeven dat juist bij overdracht van een kavel tot betwisting leidt.
Een gebouw onttrekken aan het regime
De wet laat onder voorwaarden toe om een gebouw aan het appartementsrecht te onttrekken via een zogenaamde verkorte basisakte. Dat kan zinvol zijn bij kleine of eenvoudige constructies waar een volwaardig VME-beheer onnodig zwaar zou zijn. Maar die onttrekking heeft gevolgen, ook voor de onderlinge verhoudingen tussen de eigenaars.
De vrederechter van Deurne behandelde op 1 maart 2023 een geval waarin een gebouw aan de appartementswet was onttrokken. Er was schade aan een afvoerbuis die dringend hersteld moest worden. Een van de mede-eigenaars, zaakvoerder van een aannemersbedrijf, liet de herstelling uitvoeren en factureerde die via zijn vennootschap aan de andere mede-eigenaars. Hij baseerde zijn vordering op zaakwaarneming.
De rechter wees die vordering af. De vennootschap was een derde en niet zelf mede-eigenaar, en door commercieel te factureren werd de grens van de onbaatzuchtigheid overschreden die aan zaakwaarneming eigen is. Het vonnis toont dat het onttrekken aan het appartementsrecht de onderlinge afrekeningen niet vereenvoudigt, maar net nieuwe discussies kan oproepen over wie wat mag factureren en op welke grond.
Dwingend recht: geen contractuele afwijking
Een laatste, fundamenteel kenmerk: de bepalingen van het appartementsrecht zijn van dwingend recht (artikel 3.100 BW). De vrederechter van Genk bevestigde dat op 13 februari 2024. Dat betekent dat men er niet vrij van kan afwijken in de statuten of via onderlinge afspraken.
Een clausule in de basisakte of een beslissing van de algemene vergadering die ingaat tegen een dwingende wetsbepaling, mist uitwerking. Zo kan een promotor geen toelating geven die het reglement of de wet omzeilt, en kan de VME bepaalde wettelijke verplichtingen — zoals de aanstelling van een syndicus of de aanleg van een reservekapitaal — niet zomaar wegcontracteren. Het dwingende karakter beschermt elke mede-eigenaar tegen statutaire constructies die zijn wettelijke rechten zouden uithollen.
Wie bepaalt of iets onder de statuten valt?
Het toepassingsgebied roept ook de vraag op wie uiteindelijk beslist of een bepaald gebruik of een bepaalde exploitatie binnen de bestemming van het gebouw past. Die beoordeling komt niet toe aan de algemene vergadering, maar aan de rechter. De vrederechter van Oostende oordeelde op 10 oktober 2023 dat het de rechtbank is — en niet de algemene vergadering — die soeverein bepaalt of een exploitatie onder de basisakte valt. De algemene vergadering kan dus niet zelf bindend beslissen dat een bepaald gebruik van een kavel buiten de statuten valt; zij kan haar standpunt aan de rechter voorleggen, die oordeelt op grond van de aan tegenspraak onderworpen gegevens.
Dat is een belangrijke waarborg. Een meerderheid kan een minderheidseigenaar niet uit zijn gebruik wegstemmen door eenzijdig te verklaren dat zijn activiteit niet strookt met de bestemming. De feitelijke en juridische kwalificatie blijft een rechterlijke bevoegdheid, wat de individuele mede-eigenaar bescherming biedt tegen een al te ruime lezing van de statuten door de groep.
Praktisch besluit
Het toepassingsgebied van de appartementswet is breder dan veel mensen denken: het dekt verticale én horizontale splitsing, vakantieparken met onbebouwde percelen, en zelfs mede-eigendommen met twee kavels. Onttrekken kan, maar vereenvoudigt de verhoudingen niet noodzakelijk, en het dwingende karakter laat weinig ruimte voor maatwerk. Wie wil weten hoe de VME concreet functioneert eens het regime speelt, vindt het overzicht in onze pilaar over de bevoegdheden en werking van de VME.
Twijfelt u of uw situatie onder het appartementsrecht valt, of overweegt u een gebouw eraan te onttrekken? Reius Advocaten beoordeelt uw basisakte en de gevolgen voor het beheer. Neem contact op via info@reius.be.
In re. In jure — Grondig in de feiten. Doordacht in het recht.