Quand le droit de la copropriété s'applique-t-il exactement ? Pour qui a en tête un immeuble à appartements classique avec des étages, la réponse semble évidente. Mais les règles de la loi dite sur la copropriété — aujourd'hui reprises dans le Livre 3 du Code civil — vont plus loin. Elles s'appliquent aussi aux parcs de vacances, aux sites divisés horizontalement et même aux petites copropriétés ne comportant que deux lots. Parallèlement, il est possible, sous certaines conditions, de soustraire un immeuble à ce régime. Le présent article expose quand le régime s'applique et quelles en sont les conséquences.
Qu'est-ce qui détermine le champ d'application ?
L'article 3.84 C. civ. définit le champ d'application du droit de la copropriété. Le régime s'applique à tout bien immobilier dont la propriété est divisée entre plusieurs lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des parties communes.
Il est essentiel que l'article 3.84 couvre tant la division verticale que la division horizontale. La division verticale classique — un immeuble divisé en étages et en appartements — est la forme connue. Mais la division horizontale d'immeubles fonctionnellement liés y est également soumise. Dès qu'il existe des lots privatifs assortis de parties communes qui doivent être gérées collectivement, le droit de la copropriété s'applique en principe.
Il en résulte que des associations de copropriétaires naissent dans des situations que l'on ne qualifierait pas à première vue d'« immeuble à appartements ».
Parcs de vacances et parcelles non bâties
Un exemple parlant a été traité par le juge de paix de Dinant le 11 août 2023. Il s'agissait d'un village de vacances ou parc de résidences de week-end comportant notamment des parcelles non bâties. La question était de savoir si les propriétaires de ces parcelles non bâties devaient contribuer aux charges communes.
Le juge a estimé que les propriétaires de parcelles non bâties sont également redevables de leur quote-part dans les charges communes, que la parcelle soit habitée ou bâtie ou non, et qu'elle génère effectivement des déchets ou une autre consommation ou non. L'appartenance à l'association des copropriétaires et l'obligation de contribuer découlent du droit de propriété sur un lot, et non de son usage effectif.
C'est une nuance importante pour qui possède un terrain à bâtir ou un lot non bâti au sein d'un domaine plus vaste géré collectivement : vous contribuez aux charges, même si vous n'y habitez pas encore ou n'y construisez pas encore.
Petites copropriétés : même avec deux lots
Le droit de la copropriété ne s'applique pas uniquement aux grands complexes. Un immeuble ne comportant que deux lots appartenant à des propriétaires différents relève également du régime. Cela a des conséquences concrètes, notamment pour la gestion.
Le juge de paix d'Ostende a confirmé, dans un jugement du 19 décembre 2023, que la désignation d'un syndic est légalement obligatoire dans tout immeuble comportant deux lots ou plus appartenant à des propriétaires différents (article 3.90 C. civ.). Cette obligation s'applique même lorsque l'immeuble ne compte que deux propriétaires. L'association des copropriétaires doit en outre être inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises et disposer d'un numéro d'entreprise.
C'est une erreur fréquente dans les petites copropriétés. Deux voisins qui possèdent chacun la moitié d'un hôtel de maître divisé pensent souvent pouvoir régler leurs affaires de manière informelle. Juridiquement, ils forment cependant une ACP et doivent désigner un syndic. À défaut, la désignation d'un syndic peut être demandée au juge de paix, et une action relative aux parties communes ne peut être valablement introduite tant que l'ACP n'est pas valablement représentée en justice.
Être soumis au régime entraîne encore d'autres obligations qui surprennent souvent les petites copropriétés. Elles sont également tenues à l'obligation légale de constituer un fonds de réserve pour les dépenses non périodiques, en plus du fonds de roulement destiné aux frais ordinaires et récurrents (article 3.86 § 3 C. civ.). Ce fonds de réserve ne peut en principe être remboursé sans plus : le juge de paix de Genk a annulé le 13 février 2024 une décision par laquelle une ACP entendait rembourser le fonds de réserve en méconnaissance des quotités. Celui qui devient propriétaire reprend l'immeuble avec son historique financier — une donnée qui donne précisément lieu à contestation lors du transfert d'un lot.
Soustraire un immeuble au régime
La loi permet, sous conditions, de soustraire un immeuble au droit de la copropriété au moyen d'un acte de base dit abrégé. Cela peut être utile pour des constructions petites ou simples où une gestion complète par une ACP serait inutilement lourde. Mais cette soustraction a des conséquences, y compris sur les rapports mutuels entre propriétaires.
Le juge de paix de Deurne a traité, le 1er mars 2023, un cas dans lequel un immeuble avait été soustrait à la loi sur la copropriété. Des dommages étaient survenus à une conduite d'évacuation qui devait être réparée d'urgence. L'un des copropriétaires, gérant d'une entreprise de construction, a fait exécuter la réparation et l'a facturée aux autres copropriétaires par l'intermédiaire de sa société. Il fondait sa demande sur la gestion d'affaires.
Le juge a rejeté cette demande. La société était un tiers et n'était pas elle-même copropriétaire, et en facturant commercialement, la limite du désintéressement propre à la gestion d'affaires était dépassée. Le jugement montre que soustraire un immeuble au droit de la copropriété ne simplifie pas les décomptes mutuels, mais peut au contraire susciter de nouvelles discussions sur qui peut facturer quoi et à quel titre.
Droit impératif : pas de dérogation contractuelle
Une dernière caractéristique fondamentale : les dispositions du droit de la copropriété sont de droit impératif (article 3.100 C. civ.). Le juge de paix de Genk l'a confirmé le 13 février 2024. Cela signifie qu'il n'est pas possible d'y déroger librement dans les statuts ou par des accords mutuels.
Une clause de l'acte de base ou une décision de l'assemblée générale contraire à une disposition légale impérative est privée d'effet. Ainsi, un promoteur ne peut donner une autorisation contournant le règlement ou la loi, et l'ACP ne peut pas simplement écarter par contrat certaines obligations légales — telles que la désignation d'un syndic ou la constitution d'un fonds de réserve. Le caractère impératif protège chaque copropriétaire contre des constructions statutaires qui videraient ses droits légaux de leur substance.
Qui décide si quelque chose relève des statuts ?
Le champ d'application soulève également la question de savoir qui décide en définitive si un usage ou une exploitation déterminés relèvent de la destination de l'immeuble. Cette appréciation ne revient pas à l'assemblée générale, mais au juge. Le juge de paix d'Ostende a jugé le 10 octobre 2023 que c'est au tribunal — et non à l'assemblée générale — qu'il appartient de déterminer souverainement si une exploitation relève de l'acte de base. L'assemblée générale ne peut donc pas décider elle-même, de manière contraignante, qu'un usage déterminé d'un lot ne relève pas des statuts ; elle peut soumettre son point de vue au juge, qui statue sur la base des éléments soumis à la contradiction.
C'est une garantie importante. Une majorité ne peut pas priver un copropriétaire minoritaire de son usage en déclarant unilatéralement que son activité ne correspond pas à la destination. La qualification factuelle et juridique reste une compétence judiciaire, ce qui protège le copropriétaire individuel contre une lecture trop large des statuts par le groupe.
Conclusion pratique
Le champ d'application de la loi sur la copropriété est plus large qu'on ne le pense souvent : il couvre la division verticale et horizontale, les parcs de vacances avec parcelles non bâties, et même les copropriétés à deux lots. La soustraction est possible, mais ne simplifie pas nécessairement les rapports, et le caractère impératif laisse peu de place au sur-mesure. Qui veut savoir comment l'ACP fonctionne concrètement une fois le régime applicable trouvera un aperçu dans notre article pilier sur les compétences et le fonctionnement de l'ACP.
Vous vous demandez si votre situation relève du droit de la copropriété, ou envisagez-vous de soustraire un immeuble à ce régime ? Reius Avocats analyse votre acte de base et ses conséquences pour la gestion. Contactez-nous à l'adresse info@reius.be.
In re. In jure — Rigoureux dans les faits. Réfléchis en droit.