Vous êtes à une assemblée générale et une décision est prise que vous ne pouvez approuver. Ou il pleut depuis des mois à travers votre plafond et l'association des copropriétaires (ACP) ne fait rien. Ou vous apprenez que le syndic a entamé une procédure de sa propre initiative, et vous doutez que cela soit permis. Dans un immeuble à appartements, ce ne sont pas des questions académiques — là, la précision juridique fait la différence entre protéger vos droits et les laisser s'évaporer tacitement.
Ce pilier vous donne le cadre : qui est l'ACP, ce qu'elle peut décider, quelles majorités s'appliquent, qui peut contester une décision et dans quel délai, qui peut assigner, et ce que vous pouvez faire vous-même lorsque l'ACP reste inactive.
Qu'est-ce qu'une ACP et où s'arrête sa compétence ?
L'association des copropriétaires naît de plein droit dès qu'un bâtiment est divisé en parties privatives et communes et que le premier lot est transféré (art. 3.84 NCC). À partir de ce moment, il y a une personne morale, avec un numéro BCE, et une obligation légale d'organiser une assemblée générale et de désigner un syndic dès qu'il y a au moins deux lots appartenant à des propriétaires différents (art. 3.90 NCC).
L'ACP a un objet délibérément limité : la conservation et la gestion des parties communes. Rien de plus. Cette spécialité semble évidente, mais elle est régulièrement étirée en pratique — souvent par des promoteurs immobiliers qui veulent conserver leur emprise sur un bâtiment fraîchement réceptionné.
La cour d'appel de Gand a jugé le 9 novembre 2017 dans un dossier où l'acte de base d'un bâtiment industriel à rénover contenait une « clause de rénovation » : les futurs acheteurs devaient, avec le vendeur, assumer les coûts de la rénovation. La cour y a coupé court : développer un bâtiment, y compris sa reconversion complète, sort de la spécialité légale de l'ACP. En outre, la cour a qualifié le montage de contournement de la loi Breyne et a relevé un manquement flagrant au devoir d'information et de conseil des notaires. On ne peut donc pas faire contractuellement de l'ACP un maître d'ouvrage.
Ce même raisonnement fonde la jurisprudence du Conseil pour les contestations des autorisations selon laquelle une ACP n'a pas d'intérêt à agir pour introduire un recours contre un permis d'environnement d'une parcelle voisine. Lisez notre analyse de la clause promoteur pour la portée de ce principe sur les arrangements que le promoteur a fait inscrire dans l'acte de base.
L'assemblée générale : qui décide avec quelle majorité ?
L'assemblée générale (AG) est l'organe de décision de l'ACP. Les articles 3.87 et 3.88 NCC règlent qui a le droit de vote et quelles majorités sont requises. La loi distingue quatre majorités, et qui les confond ouvre la porte à une décision annulable.
La majorité simple suffit pour la gestion journalière : approuver les comptes, décharge du syndic, petites décisions d'entretien. La majorité des deux tiers est requise pour des travaux aux parties communes (art. 3.88 § 1, 1°). La majorité des quatre cinquièmes est nécessaire pour les actes de disposition, les modifications statutaires qui revoient la répartition des charges, les changements de destination et les travaux de construction aux parties privatives pour des raisons économiques ou techniques à la demande de l'ACP (art. 3.88 § 1, 2°). L'unanimité est nécessaire lorsqu'on modifie les quotités dans la copropriété elles-mêmes (art. 3.87 § 3 NCC).
La Cour de cassation a, le 9 mars 2023, ajouté une nuance importante à la majorité des quatre cinquièmes pour les actes de disposition. Une telle décision touche au droit de propriété de la minorité et doit donc passer le test de proportionnalité de l'article 1 du Premier Protocole additionnel à la CEDH : un juste équilibre entre l'intérêt général et la protection de la jouissance paisible de la propriété. Une décision de limiter la location à des non-résidents exige donc une motivation approfondie — « cela nous dérange » ne suffit pas, même si l'on atteint formellement les 4/5.
Un deuxième point d'attention est l'obligation d'abstention de l'article 3.87 § 9 NCC. Un copropriétaire qui est aussi mandataire ou prestataire de services de l'ACP ne peut voter sur des décisions concernant sa mission. Le juge de paix de Zandhoven a décidé le 15 mai 2023 que cette règle vaut aussi pour le vote par procuration : le mandataire ne peut donc pas faire, via des procurations obtenues, ce qu'il ne peut faire personnellement.
Une troisième nuance est la majorité de facto pour le maintien. Le juge de paix de Hasselt I a jugé le 18 avril 2023 dans un dossier où un copropriétaire demandait l'enlèvement d'une installation placée sans autorisation. 68 % votèrent contre l'enlèvement. Ce deux tiers contre fut interprété par le juge comme une majorité des deux tiers en faveur du maintien — exactement la majorité requise pour autoriser malgré tout l'installation (art. 3.88 § 1, 1° NCC). Pour qui vise un enlèvement, cela signifie : formuler soigneusement la question soumise au vote. Notre article sur les actes de disposition et la majorité des 4/5 examine ces règles de majorité et le test CEDH en détail.
Le syndic : exécutif, non décisionnel
Le syndic n'est pas un décideur mais un organe exécutif qui concrétise les décisions de l'AG et assure la gestion journalière. Les articles 3.89-3.90 NCC rendent sa désignation obligatoire dès que le bâtiment compte deux lots appartenant à des propriétaires différents. Le défaut a des conséquences procédurales directes : une action concernant les parties communes ne peut être valablement introduite tant que l'ACP n'est pas valablement représentée en justice (J.P. Ostende I, 19 décembre 2023).
À défaut, tout intéressé peut demander au juge de paix de désigner un syndic par requête unilatérale (art. 594, 21° C. jud.). Deux figures sont souvent confondues : le syndic judiciaire est désigné en cas de défaut complet, par requête unilatérale ; le syndic provisoire intervient à côté ou à la place d'un syndic en place qui reste en défaut, et est désigné contradictoirement (art. 3.89 § 8 NCC). Le juge de paix de Ganshoren a posé le 21 avril 2023 qu'une AG qui s'est entre-temps réunie n'efface pas le manque de gestion correcte — la demande de syndic provisoire reste possible.
Le syndic ne peut transférer sa compétence sans plus. Le juge de paix d'Anvers 6 a jugé le 27 octobre 2021 qu'un syndic qui faisait exécuter ses tâches par un collaborateur sans agrément IPI était en infraction à l'article 3.89 § 6 NCC. Cet article n'autorise le transfert que moyennant autorisation expresse de l'AG et pour une durée limitée ou des objectifs bien définis. Conséquence : les décisions de cette AG furent annulées et un syndic provisoire désigné.
Enfin : un syndic sortant doit transmettre le dossier complet, y compris numérique — obligation légale, contractuelle et déontologique (Trib. Bruxelles, 19 juin 2023). Notre article désigner, remplacer ou faire disparaître le syndic examine comment vous l'imposez en pratique.
Quand un copropriétaire peut-il contester une décision de l'AG ?
La réponse commence par une date. Un copropriétaire qui estime qu'une décision de l'AG est irrégulière ou abusive dispose d'un délai de déchéance de quatre mois à compter de la date de l'assemblée générale pour la faire annuler devant le juge de paix (art. 3.92 § 3 NCC). Délai de déchéance signifie : après quatre mois, le droit est irrévocablement perdu. Pas d'interruption, pas de suspension, pas de prolongation.
Qu'est-ce qu'une décision contestable ? Le juge de paix d'Ostende I a fait le 10 octobre 2023 une distinction fine. Une décision irrégulière viole la loi ou les statuts — matériellement (excès de compétence de l'AG, mauvaise majorité) ou formellement (vices dans la lettre de convocation, le point à l'ordre du jour, le procès-verbal). Une décision abusive en revanche est légalement et formellement correcte, mais disproportionnée sur le fond : la majorité choisit une solution qui lèse la minorité de manière disproportionnée alors que de meilleures alternatives existent, ou la décision est dictée par des motifs subjectifs plutôt qu'objectifs.
Pour les deux fondements, le demandeur doit démontrer son intérêt (art. 8.4 NCC) : quel préjudice concret subit-il par la décision contestée ? Sans intérêt, pas d'action. Ce même tribunal a ajouté que c'est le juge, non l'AG, qui statue souverainement sur les questions de qualification. Une AG ne peut donc pas décider elle-même de manière contraignante qu'une certaine activité (p. ex. une exploitation commerciale) relève ou non des statuts.
Pour qui veut savoir précisément quels fondements d'annulation jouent dans quelles situations, nous avons développé la décision irrégulière versus abusive de l'ACP dans un article distinct.
Qui peut assigner — l'ACP, le syndic ou le copropriétaire ?
La qualité pour agir en copropriété est en couches. Qui pense que seule l'ACP via son syndic peut assigner passe à côté d'une échappatoire importante.
L'article 3.92 § 1 NCC reconnaît à l'ACP une qualité propre pour agir afin de défendre les intérêts communs — comme demandeur ou défendeur, conjointement ou non avec des copropriétaires individuels. Le tribunal de l'entreprise d'Anvers, division Hasselt, a jugé le 22 mars 2023 dans un dossier d'infiltration d'eau que cette qualité pour agir est non exclusive. Un copropriétaire individuel qui subit un dégât des eaux dans son lot peut lui-même assigner le promoteur immobilier, l'entrepreneur ou l'architecte pour sa quote-part dans la copropriété — même lorsque la cause se situe dans les parties communes et même si l'ACP ne collabore pas. L'analyse approfondie se trouve dans l'article qualité pour agir de l'ACP, du syndic et du copropriétaire.
Le syndic lui-même peut, au nom de l'ACP, intenter des actions urgentes ou des mesures conservatoires sans mandat préalable de l'AG, moyennant ratification ultérieure (art. 3.92 § 1 NCC). Le juge de paix de Saint-Jans-Molenbeek a permis le 13 juin 2022 que le syndic réclame, au nom de l'ACP, l'expulsion d'un locataire pour troubles particulièrement graves — l'ACP peut donc aussi agir contre des locataires qui minent la jouissance commune.
Pour les frais : l'article 3.92 § 9 NCC dispose qu'un copropriétaire dont l'action contre l'ACP est déclarée entièrement fondée est dispensé de sa contribution aux honoraires et frais — ceux-ci sont répartis sur les autres copropriétaires. Il en va de même pour un copropriétaire mis en cause dans une action qui se révèle ultérieurement non fondée (J.P. Genk, 13 février 2024). En cas de fondement partiel : intervention proportionnelle de l'ACP.
Travaux dans et au bâtiment : commun versus privatif
Un point de litige récurrent est qui peut exécuter quoi — et qui paie. La distinction entre parties privatives et communes paraît simple, mais la ligne de partage traverse souvent des matériaux, conduites ou installations qui touchent aux deux.
Les constructions permanentes sur les parties communes exigent toujours l'autorisation préalable de l'AG, même avec un droit d'usage exclusif. Le juge de paix de Hasselt I a jugé le 24 octobre 2023 dans un dossier où un propriétaire avait placé sur sa terrasse de toit un auvent de type véranda de 19 m² avec poteaux de soutien, portes coulissantes en verre et collage sur le toit. Le droit d'usage exclusif permet de placer tables, chaises et parasols — non d'ériger des constructions permanentes. Le toit reste commun, l'aspect du bâtiment change, et de facto une partie commune est privatisée. Sans autorisation de l'AG : illicite.
Les travaux de modification aux parties privatives qui influencent l'aspect du bâtiment ou causent des nuisances sonores relèvent de la procédure de notification de l'article 3.82 NCC. Le propriétaire doit communiquer son intention par écrit au syndic, qui la place à l'ordre du jour de l'AG suivante. C'est devenu le champ de bataille de la transition énergétique : pompes à chaleur, climatiseurs avec unité extérieure, bornes de recharge et panneaux solaires sont tous demandés ou refusés sous cette procédure.
La jurisprudence n'est pas univoque. Le juge de paix de Brasschaat a refusé le 7 février 2022 une installation de climatisation pour son impact visuel et acoustique. Ostende II a rejeté le 25 mai 2022 une pompe à chaleur en raison d'une préférence pour une solution de chauffage collective. Mais Wavre a annulé le 6 août 2021 le refus d'une pompe à chaleur parce que des prix élevés de l'électricité suffisent à démontrer un préjudice personnel. Pour le tableau complet de ce qui relève de la procédure de notification, consultez l'article travaux de modification et procédure de notification.
Le droit d'usage exclusif lui-même — quand il naît, ce qu'il permet, quand il s'éteint — nous l'examinons à part dans droit d'usage exclusif sur les parties communes. Nuance importante : un droit d'usage exclusif inscrit dans l'acte de base lié à une fonction spécifique (p. ex. l'exploitation hôtelière) s'éteint dès que cette fonction disparaît (J.P. Ostende I, 19 décembre 2023, conversion hôtelière).
La clause promoteur : des limitations venues du passé
Les promoteurs immobiliers font souvent inscrire dans l'acte de base des clauses qui prolongent leur emprise sur le bâtiment — dispositions pratiques, possibilités de modifier unilatéralement l'acte de base, ou exclusion de certains frais pour les lots invendus. Trois décisions récentes ont solidement endigué cette « clause promoteur ».
Le juge de paix de Hasselt I a traité le 14 février 2023 un dossier où un copropriétaire se prévalait d'une autorisation du promoteur de faire passer des conduites de climatisation à travers des plafonds et gaines communs. Le juge l'a rejetée : le promoteur n'a pas la compétence de l'AG pour déroger au règlement de copropriété. En vertu de l'article 3.93 NCC, les statuts sont opposables à tous les titulaires d'un droit réel ou personnel — un vendeur-promoteur ne peut donc accorder une autorisation opposable qui contourne la loi ou le règlement.
Important aussi est l'article 3.100 NCC : les dispositions du droit de la copropriété sont de droit impératif. Les dérogations contractuelles qui vident la réglementation légale de sa substance sont nulles. Le juge de paix de Genk l'a appliqué le 13 février 2024 explicitement aux tentatives de contourner le devoir d'information du syndic lors d'un transfert (art. 3.94 NCC) ou l'obligation de retenue du notaire (art. 3.95 NCC).
Les conséquences pratiques sont considérables. Les autorisations que des acheteurs ont reçues d'un développeur à l'époque — pour la climatisation, les auvents de terrasse, les profils de fenêtres, les panneaux de parking — sont chancelantes dès que l'ACP se prononce à leur sujet. Notre analyse approfondie de la clause promoteur traite les fondements cumulatifs sur lesquels ces clauses tombent.
Litiges de construction et le passage au droit de la construction
Une dernière couche sur laquelle l'ACP bute : les vices de construction après réception. Ici, le droit de la copropriété et le droit de la construction se croisent, et les conséquences pour les copropriétaires sont substantielles.
L'ACP peut mettre en cause directement le promoteur immobilier, l'architecte ou l'entrepreneur pour des vices de construction aux parties communes, même sans lien contractuel direct. Le tribunal de l'entreprise d'Anvers a confirmé le 3 novembre 2022 que l'ACP intervient comme ayant cause dans les droits des copropriétaires individuels pour la gestion et la disposition des parties communes. Le tribunal a en outre jugé qu'une clause d'exonération par laquelle le promoteur limitait sa responsabilité pour vices cachés légers à un an après la réception provisoire était nulle. Trois fondements cumulatifs soutiennent cette nullité — notre article sur les clauses d'exonération dans les conventions de promoteur immobilier le développe.
Si l'ACP reste inactive, un copropriétaire individuel n'est pas impuissant. Le juge de paix de Hasselt I a condamné le 27 avril 2021 une ACP passive à l'exécution de travaux aux parties communes, sous astreinte, à la demande d'un copropriétaire individuel. Ce fut le point de départ de l'article ACP inactive face aux vices de construction.
La charnière entre le droit de la copropriété et le droit de la construction est en outre attachée à une date spécifique. La Cour de cassation a jugé le 2 septembre 2021 que les charges du bâtiment ne passent du promoteur immobilier à l'ACP qu'à la réception provisoire des parties communes. Jusqu'à ce moment, le promoteur paie. Pour qui veut savoir comment l'achat sur plan, la phase de constitution et la première AG s'articulent, nous avons écrit l'article achat d'appartement sous la loi Breyne — vos droits dans la phase de constitution de l'ACP.
Que faire lorsque les choses tournent mal ?
L'ACP gère votre bâtiment, mais son fonctionnement est loin d'être sans faille. Le délai de déchéance de quatre mois court inexorablement. Une mauvaise majorité sur une décision sensible a de grandes conséquences. Un syndic passif laisse le dommage s'aggraver. Une clause qui semblait raisonnable à l'époque peut aujourd'hui limiter vos droits.
Qui est confronté à une décision qui ne tient pas la route, à un syndic qui ne fait pas son travail, ou à une ACP qui reste inactive tandis que le bâtiment se dégrade, a intérêt à demander rapidement un avis juridique. Les délais sont courts, la charge de la preuve technique, et le bon choix procédural fait souvent la différence entre gagner et supporter soi-même les frais. Prenez contact via info@reius.be ou le formulaire de contact pour une première évaluation de votre dossier.
In re. In jure — Rigoureux dans les faits. Réfléchis en droit.
Pour aller plus loin : lisez aussi nos articles sur les associations partielles dans les grands complexes et le champ d'application de la loi sur la copropriété.