Vous avez acheté un appartement sur plan et le promoteur immobilier vous a laissé installer un climatiseur, une pompe à chaleur, une extension de votre terrasse ou une baie vitrée supplémentaire. Il vous en a dûment donné une autorisation écrite. Cinq ans plus tard, l'assemblée générale donne soudain un tout autre signal : cette autorisation ne vaut pas, l'installation doit disparaître, ou vous payez des amendes. Est-ce possible ?
Oui, et cela arrive de plus en plus souvent. Le mécanisme s'appelle clause promoteur — un terme générique désignant des accords, autorisations ou clauses que le promoteur immobilier a fait insérer dans l'acte de base ou dans le contrat de vente individuel, souvent dans son propre intérêt ou dans celui d'un acheteur individuel, mais en dehors de l'assemblée générale. Ces dernières années, la jurisprudence a solidement endigué ces constructions. Ce spoke développe les trois questions principales : que dit la loi, quelles autorisations y survivent, et que faire lorsque l'ACP se retourne contre vous ?
L'acte de base comme constitution de l'immeuble
L'acte de base est plus qu'un document notarié. Il est, selon la jurisprudence constante des juges de paix belges, la source et la mesure des droits de chaque copropriétaire. Quiconque achète un lot dans un immeuble à appartements achète avec l'acte de base — littéralement : il fait partie indissociable du titre de propriété.
En vertu de l'article 3.93 NCC, les statuts de la copropriété (l'acte de base et le règlement de copropriété) sont opposables à tous les titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble. Ce qui figure dans les statuts s'impose — et ce qui est convenu en dehors ne s'impose en principe ni à l'ACP ni aux autres copropriétaires.
Cela emporte une conséquence directe : lors d'une vente sur plan, le promoteur ne peut délivrer aucune autorisation opposable qui déroge à ce que prévoit l'acte de base lui-même. Il n'est pas l'assemblée générale. Il peut, dans sa propre relation avec l'acheteur individuel, promettre quelque chose, mais cet engagement est une convention personnelle qui ne concerne en rien les autres copropriétaires. Lorsque l'ACP en décide ensuite autrement, l'autorisation du promoteur tombe.
Le jugement de Hasselt I du 14 février 2023
Un copropriétaire avait reçu du promoteur, lors de son achat, l'autorisation écrite de faire passer des conduites de climatisation à travers les plafonds et gaines communs afin de raccorder l'unité extérieure à son unité intérieure. Une fois les travaux terminés, le syndic a porté l'affaire devant l'assemblée générale : cela n'avait jamais été discuté avec l'ACP, l'installation utilisait des parties communes, et les conduites étaient visibles.
Le propriétaire s'est défendu en invoquant l'autorisation du promoteur. Le juge de paix de Hasselt I a rejeté cette défense le 14 février 2023. Le raisonnement se déroule en trois étapes :
Étape 1 — Le promoteur ne dispose pas de la compétence de l'assemblée générale. Autoriser un copropriétaire à utiliser des gaines ou plafonds communs est une décision que seule l'ACP peut prendre, via l'article 3.88 NCC (travaux aux parties communes) ou l'article 3.82 NCC (procédure de notification pour travaux modificatifs). Le promoteur ne peut usurper cette compétence.
Étape 2 — L'autorisation contourne le règlement de copropriété. Le règlement de copropriété prévoit typiquement que les interventions aux parties communes nécessitent l'accord préalable de l'AG. Une autorisation du promoteur dans une convention sous seing privé ne peut vider cette disposition réglementaire de sa substance. L'opposabilité joue dans l'autre sens : le règlement est opposable à tous les propriétaires, y compris à celui qui invoque un accord privé avec le promoteur.
Étape 3 — L'autorisation est nulle dans la mesure où elle viole le règlement. L'article 3.100 NCC rend expressément les dispositions du droit des appartements de droit impératif. Les dérogations contractuelles qui vident le régime légal de sa substance sont nulles — non pas annulables sur demande, mais absolument nulles de plein droit.
Résultat pratique : le propriétaire a dû retirer l'installation, ou demander une nouvelle régularisation à l'assemblée générale. La clause du promoteur ne lui offrait aucune protection. Pour connaître les majorités requises dans le cadre d'une telle régularisation, consultez le spoke sur les travaux modificatifs et la procédure de notification.
Modification unilatérale de l'acte de base par le promoteur
Une deuxième variante de la clause promoteur est ce que l'on appelle la clause de révision : une disposition de l'acte de base autorisant le promoteur à apporter unilatéralement des modifications à l'acte de base lui-même, sans décision préalable de l'AG. Ces clauses sont courantes dans les chantiers qui ne sont pas encore entièrement achevés ou dont l'agencement définitif n'est fixé que plus tard.
La jurisprudence a jugé, de manière constante, ces clauses invalides. Une clause de révision permettant au promoteur d'adapter unilatéralement l'acte de base ou d'effectuer ou d'autoriser une intervention constructive sans concertation avec l'AG porte atteinte au droit fondamental de chaque copropriétaire de participer aux décisions concernant l'assise de son droit de propriété. Elle est contraire au principe selon lequel l'acte de base appartient à tous, et que chacun doit être informé et pouvoir voter sur les modifications.
Une nuance ancrée dans la loi depuis 2018 : l'article 3.85 § 1/1 NCC permet les petites modifications non essentielles pendant la phase de construction, à condition qu'elles soient formalisées dans un acte notarié rectificatif et qu'elles ne portent pas atteinte aux caractéristiques essentielles du projet. Ce qui relève du « petit » est apprécié par le juge ; le regroupement de deux studios en un seul appartement n'en fait pas partie. Pour la phase de construction elle-même, avant la première AG, et pour l'incidence des modifications sur la constitution de l'ACP, voyez notre spoke achat d'appartement sous la Loi Breyne — vos droits dans la phase de constitution de l'ACP.
Le conflit d'intérêts à l'assemblée générale
Une troisième variante est particulièrement dommageable parce qu'elle affecte le fonctionnement même de l'AG. Certains promoteurs font insérer dans l'acte de base qu'ils continuent à jouer un rôle dans la gestion même après la réception — par exemple en se désignant eux-mêmes comme premier syndic, ou en se réservant certains lots dont les coûts transitent par l'ACP.
Dans un dossier traité par le juge de paix de Hasselt, un promoteur immobilier — qui s'était bombardé lui-même syndic après la constitution de l'immeuble — a voté sur un décompte de frais de construction dont une partie était refacturée à l'ACP. Le juge a estimé que ce comportement de vote présentait un conflit d'intérêts : le promoteur votait sur un décompte qui le concernait personnellement. Il aurait dû s'abstenir.
Lors d'un second vote sur ce même décompte, le promoteur n'a de nouveau pas quitté la salle de réunion, n'a cette fois pas voté personnellement, mais a utilisé les procurations d'autres propriétaires pour néanmoins faire pencher le vote en sa faveur. Ce vote aussi a été annulé : l'article 3.87 § 9 NCC interdit l'obligation d'abstention non seulement pour les votes personnels, mais aussi pour les votes par procuration dans la même matière. Celui qui ne peut voter personnellement ne peut pas non plus le faire par procuration.
Le juge de paix est allé un pas plus loin. Ayant dû annuler deux votes successifs sur le même décompte, il a estimé que « cela suffisait » et a imposé à l'ACP de faire redresser le décompte pour la période concernée — pas en l'occurrence par un expert judiciaire, mais bien à revoir sur le fond. Pour la manière dont vous pouvez contester de telles décisions, voyez le spoke sur décision irrégulière versus décision abusive de l'ACP.
Parties communes privatisées via le promoteur
Une quatrième application de la clause promoteur concerne l'aménagement de parties communes à usage exclusif avec l'accord du promoteur. Cas classique : le propriétaire de l'appartement du dernier étage reçoit du promoteur l'autorisation d'aménager le palier devant sa porte à son goût, d'y créer une niche, d'adapter le revêtement de sol et de mur — le tout en maintenant le statut commun de ce palier dans l'acte de base.
Dans un dossier à Ostende, l'assemblée générale a demandé après coup que le propriétaire remette ces parties dans leur état d'origine. Le juge de paix a annulé cette décision : il a estimé que le huitième étage n'était en fait utilisé que par cet unique propriétaire, et que l'ACP n'avait aucun avantage démontrable à annuler ces travaux. L'aménagement a donc été maintenu.
Important : ce jugement n'est pas un blanc-seing pour les autorisations du promoteur. Ce qui a été déterminant ici, ce n'est pas l'autorisation du promoteur en tant que telle, mais la pondération des intérêts entre l'ACP et le propriétaire individuel — pondération caractéristique de la décision abusive au sens de l'article 3.92 § 3 NCC. Le propriétaire avait en effet demandé à l'AG une régularisation, laquelle avait été refusée sans motivation réelle. C'est ce refus qui a été annulé, et non l'autorisation du promoteur qui a été validée.
La fiction selon laquelle le promoteur reste « impliqué » dans son projet
Certains promoteurs exercent également, après la réception, une emprise de fait sur l'immeuble, dans une sorte d'implication personnelle vis-à-vis de leur réalisation. Un exemple éloquent provient d'une décision de la Chambre contentieuse de l'Autorité de protection des données dans un dossier où un promoteur immobilier, des années après la réception, exploitait et gérait encore les caméras de surveillance de l'immeuble. Les caméras se trouvaient sur des parties communes, les images étaient consultées et analysées par le promoteur.
La Chambre contentieuse a été claire : le responsable du traitement des images de caméras est l'ACP, et non le promoteur. La gestion de ces images revient à l'ACP, qui doit également pouvoir décider de manière autonome s'il y a lieu d'installer des caméras. La clause statutaire qui rendait obligatoire l'installation de caméras a également été critiquée : en imposant une telle obligation dans les statuts, le promoteur prive l'ACP de sa libre volonté d'opter, en connaissance de cause, pour ou contre des caméras. C'est contraire à l'esprit de la loi sur les appartements et au RGPD.
Conséquence pratique : même avant l'adaptation formelle des statuts, l'ACP peut décider de mettre les caméras hors service, ou de reprendre leur gestion des mains du promoteur. La clause statutaire qui impose le contraire n'est pas contraignante.
Exclusion de la contribution par le promoteur — le classique
Une cinquième variante, plus ancienne, de la clause promoteur concerne l'exclusion de la contribution aux frais pour les lots invendus encore aux mains du promoteur. Le promoteur soutenait alors typiquement que ses lots vides ne génèrent aucun coût (pas de consommation d'eau, pas d'éclairage, pas d'usage de l'ascenseur), et n'ont donc pas à contribuer.
Une jurisprudence constante a déclaré cette exclusion invalide. L'obligation de contribution naît de la possession du lot, non de son usage effectif. L'article 3.86 NCC dispose que tous les copropriétaires doivent contribuer aux charges communes — disposition considérée, comme reflet de l'ancien article 577-2 C.civ., comme un principe d'ordre public en ce qui concerne l'obligation de contribution elle-même. Une clause de l'acte de base qui exonère le promoteur ou tout autre copropriétaire de cette contribution viole ce principe et est nulle.
Pour la transition des coûts entre la phase de construction et la phase opérationnelle de l'ACP — autre charnière où le promoteur et l'ACP se croisent — notre analyse de la répartition des charges promoteur versus ACP renvoie à l'arrêt Cass. 2 septembre 2021. Le transfert des coûts est lié à la réception provisoire des parties communes, et non à une autorisation du promoteur.
Que faire si vous êtes confronté à une clause promoteur ?
Trois scénarios, trois stratégies :
Vous êtes acheteur et vous avez reçu une autorisation que l'ACP conteste. Demandez sans délai la régularisation à l'assemblée générale. L'autorisation du promoteur ne vous offre juridiquement aucun bouclier — mais bien un argument dans la pondération des intérêts que le juge effectuera lors d'une éventuelle contestation d'une décision de l'ACP ordonnant l'enlèvement ou la remise en état.
Vous êtes copropriétaire et l'ACP ne fait rien contre une clause promoteur illicite. Assignez l'ACP devant le juge de paix, éventuellement de façon cumulative avec le copropriétaire voisin dont vous contestez l'installation. Demandez la nullité de l'autorisation sur la base des articles 3.93 et 3.100 NCC. Gardez à l'esprit le délai de déchéance de quatre mois pour contester les décisions de l'AG (voyez le pilier sur l'ACP en pratique).
Vous êtes dans une AG où le promoteur vote sur un décompte qui le concerne personnellement. Invoquez le conflit d'intérêts de l'article 3.87 § 9 NCC, exigez que le promoteur quitte la salle et n'utilise pas de procurations. Faites acter cette protestation au procès-verbal — c'est votre pied juridique dans la porte si vous voulez contester ultérieurement la décision.
Dans chacune de ces situations : agissez vite, documentez tout par écrit, et n'hésitez pas à recueillir un avis juridique. La clause promoteur est fragile en jurisprudence constante, mais vous devez encore poser vous-même les bonnes démarches procédurales pour vous en débarrasser définitivement. Prenez contact via info@reius.be pour une première évaluation de votre dossier.
In re. In jure — Rigoureux dans les faits. Réfléchi en droit.