U kocht een appartement op plan en de bouwpromotor liet u een airco-installatie plaatsen, een warmtepomp, een uitbreiding van uw terras of een extra glaspartij. Hij gaf u daar netjes een schriftelijke toelating voor. Vijf jaar later geeft de algemene vergadering plots een ander signaal: die toelating geldt niet, de installatie moet weg, of u betaalt boetes. Kan dat?
Ja, en het komt steeds vaker voor. Het mechanisme heet clause promoteur — een verzamelterm voor afspraken, toelatingen of clausules die de bouwpromotor in de basisakte of in de individuele koopovereenkomst heeft laten opnemen, vaak in zijn eigen belang of in dat van een individuele koper, maar buiten de algemene vergadering om. De afgelopen jaren heeft de rechtspraak die constructies stevig ingedijkt. Deze spoke werkt de drie hoofdvragen uit: wat zegt de wet, welke toelatingen overleven het, en wat doet u als de VME zich tegen u keert?
De basisakte als grondwet van het gebouw
De basisakte is meer dan een notarieel document. Ze is volgens vaste rechtspraak van de Belgische vrederechters de bron en de maat van de rechten van elke mede-eigenaar. Iedereen die een kavel koopt in een appartementsgebouw, koopt met de basisakte erbij — letterlijk: het is een onlosmakelijk deel van de eigendomstitel.
Krachtens artikel 3.93 NBW zijn de statuten van de mede-eigendom (de basisakte en het reglement van mede-eigendom) tegenstelbaar aan alle houders van een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw. Wat in de statuten staat, geldt — en wat erbuiten wordt afgesproken, geldt in beginsel niet tegenover de VME of de andere mede-eigenaars.
Dat heeft één directe consequentie: de bouwpromotor mag bij verkoop op plan geen tegenstelbare toelating verstrekken die afwijkt van wat in de basisakte zelf staat. Hij is niet de algemene vergadering. Hij kan in zijn eigen relatie met de individuele koper iets toezeggen, maar die toezegging is een persoonlijke overeenkomst die de andere mede-eigenaars niets aangaat. Wanneer de VME later anders beslist, sneuvelt de toelating van de promotor.
Het oordeel van Hasselt I op 14 februari 2023
Een mede-eigenaar had bij zijn aankoop van de promotor de schriftelijke toelating gekregen om airco-leidingen door gemeenschappelijke plafonds en schachten te leggen om de buitenunit aan te sluiten op zijn binnenunit. Toen de werken klaar waren, kaartte de syndicus de zaak aan op de algemene vergadering: dit was nooit met de VME besproken, de installatie maakte gebruik van gemene delen, en de leidingen vielen op.
De eigenaar verweerde zich met de toelating van de promotor. De vrederechter van Hasselt I wees dit verweer af op 14 februari 2023. De redenering verloopt in drie stappen:
Stap 1 — De promotor heeft niet de bevoegdheid van de algemene vergadering. Toelaten dat een mede-eigenaar gebruik maakt van gemeenschappelijke schachten of plafonds is een beslissing die enkel de VME kan nemen, via artikel 3.88 NBW (werken aan gemene delen) of artikel 3.82 NBW (notificatieprocedure voor veranderingswerken). De promotor kan die bevoegdheid niet usurperen.
Stap 2 — De toelating omzeilt het reglement van mede-eigendom. Het reglement van mede-eigendom bepaalt typisch dat ingrepen aan gemene delen voorafgaande AV-toestemming behoeven. Een toelating van de promotor in een onderhandse overeenkomst kan die reglementaire bepaling niet uithollen. Tegenstelbaarheid werkt langs de andere kant: het reglement is tegenstelbaar aan álle eigenaars, dus ook aan degene die zich op een private afspraak met de promotor beroept.
Stap 3 — De toelating is nietig in de mate dat ze het reglement schendt. Artikel 3.100 NBW maakt de bepalingen van het appartementsrecht uitdrukkelijk van dwingend recht. Contractuele afwijkingen die de wettelijke regeling uithollen, zijn nietig — niet vernietigbaar op vraag, maar absoluut nietig van rechtswege.
De praktische uitkomst: de eigenaar moest de installatie verwijderen, of een nieuwe regularisatie aanvragen bij de algemene vergadering. De clausule van de promotor bood hem géén bescherming. Voor wie wil weten welke meerderheden vereist zijn bij zo'n regularisatie, raadpleegt u de spoke over veranderingswerken en de notificatieprocedure.
Eenzijdige wijziging van de basisakte door de promotor
Een tweede variant van de clause promoteur is het zogenaamde herzieningsbeding: een bepaling in de basisakte die de promotor toelaat eenzijdig wijzigingen aan te brengen aan de basisakte zelf, zonder voorafgaand AV-besluit. Dergelijke clausules zijn gebruikelijk in werven die nog niet volledig zijn afgewerkt of waarvan de definitieve indeling pas later vaststaat.
De rechtspraak heeft die clausules in vaste lijn als ongeldig beoordeeld. Een herzieningsbeding waarmee een promotor eenzijdig de basisakte kan aanpassen of een bouwkundige ingreep kan doorvoeren of toestaan zonder inspraak van de AV, doet afbreuk aan het grondrecht van iedere mede-eigenaar om mee te beslissen over zijn eigendomsgrondslag. Het is strijdig met het beginsel dat de basisakte van iedereen is, en dat iedereen op de hoogte moet zijn van en moet kunnen stemmen over wijzigingen.
Een nuance die sinds 2018 in de wet is verankerd: artikel 3.85 § 1/1 NBW laat kleine, niet-essentiële wijzigingen tijdens de bouwfase toe, mits ze worden geformaliseerd in een notariële verbeteringsakte en mits ze geen afbreuk doen aan de wezenlijke kenmerken van het project. Wat onder "klein" valt, wordt door de rechter beoordeeld; een herindeling van twee studio's tot één appartement valt daar niet onder. Voor de bouwfase zelf, vóór de eerste AV, en voor de doorwerking van wijzigingen op de oprichting van de VME, zie onze spoke aankoop appartement onder Wet Breyne — uw rechten in de oprichtingsfase van de VME.
Het belangenconflict bij de algemene vergadering
Een derde variant is bijzonder schadelijk omdat ze de werking van de AV zelf aantast. Sommige bouwpromotoren laten in de basisakte opnemen dat zij ook ná de oplevering een rol blijven spelen in het beheer — bijvoorbeeld door zichzelf tot eerste syndicus aan te wijzen, of door bepaalde kavels voor te behouden waarvan de kosten via de VME verlopen.
In een dossier behandeld door de vrederechter van Hasselt stemde een bouwpromotor — die zichzelf na de oprichting van het gebouw tot syndicus had gebombardeerd — over een afrekening van bouwkosten waarvan een deel naar de VME werd doorgerekend. De rechter oordeelde dat dit stemgedrag belangenovermenging vertoonde: de promotor stemde over een afrekening die hem persoonlijk betrof. Hij had zich moeten onthouden.
In een tweede stemming over diezelfde afrekening verliet de promotor opnieuw de vergaderzaal niet, stemde ditmaal persoonlijk niet mee, maar gebruikte de volmachten van andere eigenaars om alsnog gunstig te stemmen. Ook die stemming werd vernietigd: artikel 3.87 § 9 NBW verbiedt onthoudingsplicht niet enkel voor eigen stemmen, maar ook voor stemmen bij volmacht in dezelfde aangelegenheid. Wie persoonlijk niet mag stemmen, mag dat ook niet via volmacht doen.
De vrederechter ging één stap verder. Omdat hij twee opeenvolgende stemmingen over dezelfde afrekening moest vernietigen, oordeelde hij dat het "welletjes was geweest" en legde hij de VME op om de afrekening voor de betrokken periode opnieuw te laten opmaken — in dit geval niet door een gerechtsdeskundige, maar wel ten gronde te herzien. Voor de manier waarop u dergelijke beslissingen aanvecht, zie de spoke over onregelmatige versus onrechtmatige VME-beslissing.
Geprivatiseerde gemene delen via de promotor
Een vierde toepassing van de clause promoteur betreft het inrichten van gemene delen voor exclusief gebruik met instemming van de promotor. Klassiek geval: de eigenaar van het bovenste appartement krijgt van de promotor de toestemming om de overloop voor zijn deur naar eigen smaak in te richten, een nis te maken, vloer- en wandbekleding aan te passen — alles met behoud van de gemeenschappelijke status van die overloop in de basisakte.
In een dossier in Oostende vroeg de algemene vergadering achteraf dat de eigenaar deze delen in hun oorspronkelijke staat zou terugbrengen. De vrederechter vernietigde die beslissing: hij oordeelde dat de achtste verdieping in de feiten enkel door deze ene eigenaar werd gebruikt, en dat de VME geen aantoonbaar voordeel had bij het terugdraaien van die werken. De inrichting werd dus gehandhaafd.
Belangrijk: deze uitspraak is geen vrijbrief voor toelatingen door de promotor. Wat hier doorslaggevend was, is niet de promotor-toelating zélf, maar de belangenafweging tussen de VME en de individuele eigenaar — een afweging die kenmerkend is voor de onrechtmatige beslissing in de zin van artikel 3.92 § 3 NBW. De eigenaar had immers aan de AV om regularisatie gevraagd, en die was zonder reële motivering geweigerd. Het was die weigering die werd vernietigd, niet de toelating van de promotor die werd bekrachtigd.
De fictie dat de promotor "betrokken" blijft bij zijn project
Sommige promotoren oefenen ook na de oplevering een feitelijke greep op het gebouw uit, vanuit een soort persoonlijke betrokkenheid bij hun realisatie. Een veelzeggend voorbeeld komt uit een uitspraak van de Geschillenkamer van de Gegevensbeschermingsautoriteit in een dossier waarin een bouwpromotor jaren na oplevering nog steeds de bewakingscamera's van het gebouw bemand en beheerde. De camera's stonden op gemene delen, de beelden werden door de promotor opgevraagd en geanalyseerd.
De Geschillenkamer was duidelijk: de verwerkingsverantwoordelijke voor de camerabeelden is de VME, niet de promotor. Het beheer van die beelden komt toe aan de VME, die ook autonoom moet kunnen beslissen of er überhaupt camera's worden geplaatst. De clausule in de statuten die het plaatsen van camera's verplicht stelde, werd eveneens gehekeld: door zo'n verplichting in de statuten op te leggen, beneemt de promotor de VME haar vrije wil om weloverwogen al dan niet voor camera's te kiezen. Dat is strijdig met de geest van de appartementswet en met de GDPR.
Praktisch gevolg: zelfs vóór formele aanpassing van de statuten kan de VME beslissen om de camera's uit gebruik te nemen, of om het beheer ervan over te nemen van de promotor. De statutaire clausule die het tegendeel oplegt, is niet bindend.
Uitsluiting van bijdrage door de promotor — de klassieker
Een vijfde, oudere variant van de clause promoteur betreft de uitsluiting van bijdrage in de kosten voor onverkochte kavels die nog in handen van de promotor zijn. De promotor stelde dan typisch dat zijn lege kavels geen kosten genereren (geen waterverbruik, geen lichtgebruik, geen ascenseur-gebruik), en dus geen bijdrage hoeven te leveren.
Vaste rechtspraak heeft die uitsluiting ongeldig verklaard. De bijdrageplicht ontstaat uit het bezit van de kavel, niet uit het feitelijke gebruik. Artikel 3.86 NBW bepaalt dat alle mede-eigenaars moeten bijdragen in de gemene lasten — een bepaling die als reflectie van het oude artikel 577-2 BW als beginsel van openbare orde wordt beschouwd voor wat betreft de bijdrageplicht zelf. Een clausule in de basisakte die de promotor of welke andere mede-eigenaar dan ook van die bijdrage vrijstelt, schendt dit beginsel en is nietig.
Voor de overgang van kosten tussen de bouwfase en de operationele fase van de VME — een ander scharnierpunt waar de promotor en de VME elkaar kruisen — verwijst onze analyse van de lastenverdeling promotor versus VME naar de Cass. 2 september 2021. De kostenoverdracht hangt vast aan de voorlopige oplevering van de gemene delen, niet aan een toelating van de promotor.
Wat doet u als u te maken hebt met een clause promoteur?
Drie scenario's, drie strategieën:
U bent koper en u heeft een toelating gekregen die de VME betwist. Vraag onverwijld regularisatie aan op de algemene vergadering. De toelating van de promotor biedt u juridisch geen schild — wel een argument in de belangenafweging die de rechter zal maken bij een eventuele aanvechting van een VME-beslissing tot verwijdering of terugdraaiing.
U bent mede-eigenaar en de VME doet niets aan een ongeoorloofde clause promoteur. Dagvaard de VME via de vrederechter, eventueel cumulatief de buurmedeeigenaar wiens installatie u betwist. Vraag de nietigheid van de toelating op grond van artikel 3.93 en 3.100 NBW. Hou de vier-maanden-vervaltermijn voor het aanvechten van AV-beslissingen in het oog (zie pilaar over de VME in de praktijk).
U bent in een AV waar de promotor stemt over een afrekening die hemzelf betreft. Werp het belangenconflict van artikel 3.87 § 9 NBW op, eis dat de promotor de zaal verlaat én geen volmachten gebruikt. Laat dat protest notuleren — het is uw juridische voet tussen de deur als u de beslissing later wilt aanvechten.
In elk van deze situaties geldt: handel snel, documenteer alles schriftelijk, en aarzel niet om juridisch advies in te winnen. De clause promoteur is in vaste rechtspraak fragiel, maar u moet wel zelf de juiste procedurele stappen zetten om er definitief van af te zijn. Neem contact op via info@reius.be voor een eerste evaluatie van uw dossier.
In re. In jure — Grondig in de feiten. Doordacht in het recht.