Un jardin qui ne peut être utilisé que par l'appartement du rez-de-chaussée. Une terrasse de toit accessible uniquement depuis le lot supérieur. Un emplacement de parking ou une cave rattachés à un appartement déterminé. Dans de nombreux immeubles à appartements, un copropriétaire se voit accorder l'usage exclusif d'une partie qui reste juridiquement commune. C'est ce qu'on appelle un droit d'usage exclusif sur les parties communes. Cela paraît simple, mais en pratique cela suscite souvent des contestations : qu'est-ce que le bénéficiaire peut exactement, qui paie l'entretien, et un tel droit peut-il un jour s'éteindre ?
Qu'est-ce qu'un droit d'usage exclusif exactement ?
Un droit d'usage exclusif réserve l'usage d'une partie commune à un seul bénéficiaire, tandis que cette partie reste juridiquement la propriété commune de l'ensemble de l'association des copropriétaires (ACP). Le bénéficiaire ne devient donc pas propriétaire du sol, du jardin ou du toit. Il peut seulement utiliser la partie à l'exclusion des autres copropriétaires.
Le juge de paix d'Ostende a clairement énoncé les caractéristiques dans un jugement du 19 décembre 2023. Un droit d'usage exclusif implique que l'usage est réservé au bénéficiaire tandis que la partie reste commune, qu'aucune quote-part supplémentaire n'est attribuée, que le droit produit un effet réel sauf s'il est stipulé intuitu personae (attaché à la personne) ou révocable, et qu'il est perpétuel sauf si le titre prévoit expressément un caractère temporaire ou personnel. Point important : le droit ne donne aucune autorisation de construire sur la partie commune.
Si le droit d'usage est établi dans l'acte de base, on présume qu'il s'agit d'une servitude (Cass. 30 janvier 2014). Cette présomption détermine notamment si le droit se transmet lors de la vente du lot.
Pas de propriété, mais un entretien à vos frais
Un malentendu répandu est qu'un droit d'usage exclusif ne serait qu'un avantage. Il comporte également une charge. Le juge de paix de Waregem a jugé le 3 janvier 2023 qu'un droit d'usage exclusif sur un jardin ne fait pas du bénéficiaire le propriétaire de cette partie commune, mais implique bien que l'entretien et les réparations sont à la charge de l'usager exclusif.
C'est logique : celui qui jouit seul supporte aussi seul la charge d'usage. La conséquence est que vous entretenez une partie commune sans en être propriétaire, et sans que l'ACP intervienne automatiquement dans les frais de réparation liés à votre usage exclusif.
Que pouvez-vous faire avec la partie — et que ne pouvez-vous pas ?
La frontière entre l'usage autorisé et l'appropriation illicite s'est précisée dans la jurisprudence. Le juge de paix de Hasselt a examiné le 24 octobre 2023 un cas dans lequel le propriétaire d'un appartement avec droit d'usage exclusif sur une terrasse de toit attenante avait installé une couverture de type véranda : environ 19 m², quatre poteaux de soutien, portes coulissantes en verre, ancrée à la façade et collée sur le toit.
Le juge a considéré qu'un droit d'usage exclusif permet d'installer des tables, chaises et parasols, mais non d'ériger des constructions permanentes. Le toit reste commun, et une telle construction ancrée modifie la conception et l'aspect du bâtiment. Le bénéficiaire privatise de facto une partie commune. Sans autorisation préalable de l'assemblée générale, cela est illégal.
La leçon est claire : le mobilier et les objets déplaçables entrent dans votre droit, les constructions fixes et ancrées non. Pour ces dernières, vous avez besoin de la procédure de notification pour travaux de modification et, dans de nombreux cas, d'une décision à la majorité.
L'interdiction de construire sur une partie commune n'est pas un détail. Le droit d'usage exclusif ne vous donne, comme l'a souligné le juge d'Ostende, aucune autorisation de construire sur la partie commune. Celui qui le fait néanmoins ne crée pas de droit par le seul écoulement du temps : même si une construction est en place depuis des années, elle reste illégale tant que l'assemblée générale ne l'a pas approuvée. Un copropriétaire ne peut pas non plus se prévaloir du fait que d'autres avant lui ont déjà pris possession de parties du toit ; un appel à l'égalité de traitement ou à la bonne volonté ne constitue pas un fondement juridique. Le juge de paix de Hasselt a rejeté une telle demande comme manifestement non fondée le 30 janvier 2023 : il n'existe aucun fondement juridique permettant au juge de paix d'autoriser, en lieu et place de l'ACP, un occupant à prendre un morceau de toit en usage exclusif parce que d'autres l'ont fait auparavant.
Un droit d'usage exclusif peut-il s'éteindre ?
Oui. Lorsque le droit est attaché à la personne ou lié à une finalité, il peut cesser d'exister dès que le but disparaît. C'est l'un des enseignements les plus surprenants de la jurisprudence récente.
Dans un second volet du jugement ostendais du 19 décembre 2023, il s'agissait d'une ACP hôtelière. L'acte constitutif de 1971, modifié en 1973, avait accordé un droit d'usage exclusif sur des terrasses en vue de l'exploitation hôtelière. Lorsque l'hôtel a cessé ses activités en 2019 et que les bâtiments ont été transformés en appartements, le juge a estimé que le droit d'usage était intuitu personae et lié à la finalité de l'exploitation hôtelière. Lors de ce changement d'affectation, il s'éteint. Il avait un caractère préférentiel, personnel, sans effet réel, et l'ACP ne devait pas prouver un intérêt lésé (article 8.4 CC). Résultat : les terrasses devaient être libérées, sous peine d'astreinte et d'une indemnité d'occupation par-dessus.
Savoir si un droit d'usage est lié à une finalité n'est pas automatique. Cela exige un examen textuel de l'acte de base et des éventuelles décisions ultérieures de l'assemblée générale. Si vous doutez que votre droit se transmette lors d'une vente ou s'éteigne lors d'un changement d'affectation, une lecture approfondie des actes constitutifs est utile.
Il est important de noter que la disparition de la finalité d'usage n'est pas la même chose qu'un changement d'affectation interdit. Dans la même affaire ostendaise, le juge a considéré que le changement d'affectation des lots était bien autorisé en soi (articles 3.71, 3.73 et 3.85 § 2 CC) et que l'ACP ne démontrait pas d'intérêt lésé. Ce que les propriétaires ne pouvaient toutefois pas faire, c'était poursuivre sans plus le droit d'usage personnel ou le réifier : une réification — la conversion d'un droit personnel en un droit réel attaché au lot — aurait requis une majorité des quatre cinquièmes. Cette distinction entre un changement d'affectation autorisé et un droit d'usage non acquis d'office est souvent, en pratique, le cœur du litige.
Transmission : le droit s'attache au lot, pas à la personne
Dans la plupart des cas, le droit d'usage exclusif est attaché au lot et non à la personne. Si vous vendez votre appartement, le droit se transmet en principe à l'acheteur. Toutefois, si vous souhaitez revendre le droit d'usage à un voisin ou le détacher de votre lot, vous avez besoin de l'accord de l'assemblée générale.
Si le droit d'usage vous est retiré, une indemnité peut être due, surtout lorsque le droit ajoutait une valeur démontrable à votre lot — pensez à un usage exclusif de jardin qui contribuait à déterminer la valeur de vente.
Conclusion pratique
Un droit d'usage exclusif est un droit précieux mais limité : vous en jouissez seul, vous l'entretenez seul, et vous ne pouvez pas privatiser la partie par des constructions permanentes. Sa transmission, son extinction ou son caractère indemnisable dépendent entièrement des termes de l'acte de base. Qui souhaite comprendre plus largement la répartition des compétences au sein de l'immeuble trouvera le cadre dans notre article pilier sur les compétences et le fonctionnement de l'ACP.
Avez-vous une contestation concernant un jardin, une terrasse ou une cave à usage exclusif, ou doutez-vous qu'une construction ancrée soit encore admissible ? Reius Advocaten assiste tant les copropriétaires individuels que les ACP. Prenez contact via info@reius.be pour un examen de votre acte de base et de vos droits.
In re. In jure — Rigoureux dans les faits. Réfléchi en droit.