Een tuin die alleen door het gelijkvloersappartement gebruikt mag worden. Een dakterras dat enkel toegankelijk is vanuit de bovenste kavel. Een staanplaats of berging die bij één bepaald appartement hoort. In veel appartementsgebouwen krijgt één mede-eigenaar het exclusieve gebruik van een deel dat juridisch gemeenschappelijk blijft. Dat noemen we een exclusief gebruiksrecht op gemene delen. Het lijkt eenvoudig, maar in de praktijk geeft het vaak aanleiding tot betwisting: wat mag de begunstigde precies, wie betaalt het onderhoud, en kan zo'n recht ooit vervallen?
Wat is een exclusief gebruiksrecht precies?
Een exclusief gebruiksrecht reserveert het gebruik van een gemeenschappelijk deel aan één begunstigde, terwijl dat deel juridisch gemeenschappelijk eigendom blijft van de hele vereniging van mede-eigenaars (VME). De begunstigde wordt dus geen eigenaar van de grond, de tuin of het dak. Hij mag het deel alleen gebruiken met uitsluiting van de andere mede-eigenaars.
De vrederechter van Oostende zette in een vonnis van 19 december 2023 de kenmerken helder op een rij. Een exclusief gebruiksrecht houdt in dat het gebruik gereserveerd wordt aan de begunstigde terwijl het deel gemeen blijft, dat er geen extra aandelen worden toegekend, dat het recht zakelijk werkt tenzij het intuïtu personae (persoonsgebonden) of herroepbaar is bedongen, en dat het eeuwigdurend is tenzij de titel uitdrukkelijk een tijdelijk of persoonlijk karakter bepaalt. Belangrijk: het recht geeft geen toelating om op het gemene deel te bouwen.
Wordt het gebruiksrecht in de basisakte gevestigd, dan vermoedt men dat het om een erfdienstbaarheid gaat (Cass. 30 januari 2014). Dat vermoeden bepaalt mee of het recht overgaat bij verkoop van de kavel.
Geen eigendom, maar wel onderhoud op uw kosten
Een wijdverspreid misverstand is dat een exclusief gebruiksrecht louter een voordeel zou zijn. Het brengt ook een last mee. De vrederechter van Waregem oordeelde op 3 januari 2023 dat een exclusief gebruiksrecht op een tuin de begunstigde géén eigenaar maakt van dat gemeenschappelijke deel, maar wél meebrengt dat het onderhoud en de herstelling voor rekening van de exclusieve gebruiker zijn.
Dat is logisch: wie als enige geniet, draagt ook als enige de gebruikslast. Het gevolg is dat u een gemeenschappelijk deel onderhoudt zonder er eigenaar van te zijn, en zonder dat de VME automatisch tussenkomt in herstellingskosten die met uw exclusieve gebruik samenhangen.
Wat mag u doen met het deel — en wat niet?
De grens tussen toegelaten gebruik en ongeoorloofde toe-eigening is in de rechtspraak scherper geworden. De vrederechter van Hasselt behandelde op 24 oktober 2023 een geval waarin de eigenaar van een appartement met exclusief gebruiksrecht over een aanpalend dakterras een veranda-achtige overkapping plaatste: ongeveer 19 m², vier steunpalen, glazen schuifdeuren, verankerd aan de gevel en verlijmd op het dak.
De rechter oordeelde dat een exclusief gebruiksrecht toelaat om tafels, stoelen en parasols te plaatsen, maar niet om permanente constructies op te richten. Het dak blijft gemeenschappelijk, en zo'n verankerde constructie wijzigt het concept en het uitzicht van het gebouw. De facto privatiseert de begunstigde een gemeen deel. Zonder voorafgaande toestemming van de algemene vergadering is dat onrechtmatig.
De les is duidelijk: meubilair en verplaatsbare zaken vallen binnen uw recht, vaste en verankerde constructies niet. Voor die laatste hebt u de notificatieprocedure voor veranderingswerken en in veel gevallen een meerderheidsbeslissing nodig.
Het verbod om op een gemeen deel te bouwen is geen detail. Het exclusief gebruiksrecht geeft u, zoals de Oostendse rechter benadrukte, geen enkele toelating om op het gemene deel te bouwen. Wie dat toch doet, creëert geen recht door het loutere tijdsverloop: ook al staat een constructie er al jaren, ze blijft onrechtmatig zolang de algemene vergadering ze niet heeft goedgekeurd. Een mede-eigenaar kan zich evenmin beroepen op het feit dat anderen vóór hem al stukken van het dak in gebruik namen; een appèl op gelijke behandeling of op goodwill is geen rechtsgrond. De vrederechter van Hasselt wees zo'n vordering op 30 januari 2023 manifest ongegrond af: er bestaat geen rechtsgrond voor de vrederechter om, in de plaats van de VME, een bewoner te machtigen een stuk dak onder exclusief gebruik te nemen omdat anderen dat eerder ook deden.
Kan een exclusief gebruiksrecht uitdoven?
Ja. Wanneer het recht persoonsgebonden of doelgebonden is, kan het ophouden te bestaan zodra het doel wegvalt. Dat is een van de meest verrassende inzichten uit de recente rechtspraak.
In een tweede luik van het Oostendse vonnis van 19 december 2023 ging het over een hotel-VME. De oprichtingsakte van 1971, gewijzigd in 1973, kende een exclusief gebruiksrecht op terrassen toe met het oog op de hoteluitbating. Toen het hotel in 2019 stopte en de gebouwen werden omgevormd tot appartementen, oordeelde de rechter dat het gebruiksrecht intuïtu personae en doelgebonden was aan de hoteluitbating. Bij die functiewijziging dooft het uit. Het had een preferentieel, persoonlijk karakter zonder zakenrechtelijke werking, en de VME hoefde geen geschaad belang te bewijzen (artikel 8.4 BW). Het resultaat: de terrassen moesten worden vrijgemaakt, met dwangsom en een bezettingsvergoeding bovenop.
Of een gebruiksrecht doelgebonden is, is geen automatisme. Het vergt een tekstueel onderzoek van de basisakte en van eventuele latere beslissingen van de algemene vergadering. Twijfelt u of uw recht overgaat bij verkoop of vervalt bij een bestemmingswijziging, dan loont een grondige lezing van de stichtingsstukken.
Belangrijk is dat het wegvallen van het gebruiksdoel niet hetzelfde is als een verboden bestemmingswijziging. In dezelfde Oostendse zaak oordeelde de rechter dat de bestemmingswijziging van de kavels op zich wél toegelaten was (artikelen 3.71, 3.73 en 3.85 § 2 BW) en dat de VME geen geschaad belang aantoonde. Wat de eigenaars echter niet konden, was het persoonlijke gebruiksrecht zonder meer voortzetten of verzakelijken: een verzakelijking — het omzetten van een persoonlijk recht in een zakelijk, aan de kavel verbonden recht — zou een viervijfdemeerderheid hebben vereist. Dat onderscheid tussen een toegelaten bestemmingswijziging en een niet zonder meer verworven gebruiksrecht is in de praktijk vaak de kern van het geschil.
Overdracht: het recht hangt aan de kavel, niet aan de persoon
In de meeste gevallen is het exclusief gebruiksrecht aan de kavel gebonden en niet aan de persoon. Verkoopt u uw appartement, dan gaat het recht in beginsel mee over naar de koper. Wilt u het gebruiksrecht echter doorverkopen aan een buur of het loskoppelen van uw kavel, dan hebt u de toestemming van de algemene vergadering nodig.
Wordt u het gebruiksrecht ontnomen, dan kan een vergoeding verschuldigd zijn, zeker wanneer het recht aantoonbaar waarde toevoegde aan uw kavel — denk aan een exclusief tuingebruik dat de verkoopwaarde mee bepaalde.
Praktisch besluit
Een exclusief gebruiksrecht is een waardevol maar begrensd recht: u geniet als enige, u onderhoudt als enige, en u mag het deel niet privatiseren met permanente constructies. Of het overgaat, vervalt of vergoedbaar is, hangt volledig af van de bewoordingen van de basisakte. Wie de bevoegdheidsverdeling binnen het gebouw breder wil begrijpen, vindt het kader in onze pilaar over de bevoegdheden en werking van de VME.
Hebt u een betwisting over een tuin, terras of berging met exclusief gebruik, of twijfelt u of een verankerde constructie nog door de beugel kan? Reius Advocaten staat zowel individuele mede-eigenaars als VME's bij. Neem contact op via info@reius.be voor een nazicht van uw basisakte en uw rechten.
In re. In jure — Grondig in de feiten. Doordacht in het recht.