Un appartement neuf s'achète sur plan ou en cours de construction. Dès la passation du premier acte, la copropriété naît — et avec elle la question de savoir qui supporte quels frais tant que l'immeuble est encore un chantier. Dans cette phase transitoire, les promoteurs immobiliers refacturent parfois des frais considérables à l'association des copropriétaires (ACP) : consommation de gaz, d'eau et d'électricité pendant les travaux, assurances, décomptes des impétrants. Reste à savoir à partir de quel moment précis ces frais tombent à charge de l'ACP. La Cour de cassation y a apporté une réponse claire dans un arrêt du 2 septembre 2021.
Le problème : des frais de chantier sur le compte de l'ACP
Dans de nombreux projets neufs, le promoteur se désigne lui-même comme premier syndic et prend l'initiative de la réception. Il présente ensuite à l'ACP des décomptes contenant des frais qui — dans le ressenti de nombreux copropriétaires — relèvent en réalité encore de la réalisation de l'immeuble. Songez à la consommation des impétrants pendant la phase de construction, alors que le chantier battait encore son plein.
La tension est manifeste. Le promoteur veut placer le point de bascule des frais le plus tôt possible ; les copropriétaires estiment ne pas devoir supporter des frais liés à la construction elle-même. Sans point de repère clair, cette discussion resurgit à chaque assemblée générale mouvementée.
La réponse de la Cour de cassation : la réception provisoire des parties communes
Dans son arrêt du 2 septembre 2021, la Cour de cassation a fixé le point de bascule. Tous les frais afférents aux parties communes restent à charge du promoteur de l'immeuble jusqu'au moment de la réception provisoire de ces parties communes. Ce n'est qu'à partir de ce moment que l'ACP supporte les charges communes.
L'arrêt s'inscrivait dans une situation où les travaux étaient presque achevés : les lots privatifs avaient déjà été réceptionnés, mais pas encore les parties communes de manière provisoire. Le promoteur immobilier, également premier syndic, voulait refacturer à l'ACP les frais des impétrants pour les parties communes durant la phase d'érection. La Cour a jugé que la réception provisoire des parties communes constitue le moment charnière pour le transfert de ces charges.
Cela rejoint logiquement le principe plus large selon lequel la réception provisoire est le point de bascule à partir duquel le chantier devient un immeuble. Qui souhaite l'aperçu complet de ce moment charnière le trouvera dans notre pilier sur la réception d'un appartement neuf.
La nuance : un moment antérieur est possible, mais pas n'importe lequel
L'arrêt laisse une ouverture. Une convention dérogatoire dans l'acte d'achat peut fixer un moment antérieur à la réception provisoire formelle. Mais la Cour a posé un plancher : ce moment antérieur ne peut jamais se situer avant celui où les parties communes peuvent être utilisées conformément à leur destination.
Autrement dit : même si l'acte d'achat fixe un point de bascule antérieur, les parties communes doivent, à ce moment, être au moins effectivement utilisables. Dans les faits de l'arrêt, les propriétaires utilisaient déjà les parties communes, alors que leur réception provisoire formelle n'avait pas encore eu lieu. La Cour a estimé que, dans ces circonstances, le promoteur pouvait se fonder sur le moment de la mise en service pour refacturer les frais. Le raisonnement est symétrique : celui qui utilise déjà les parties communes peut aussi en supporter les charges — mais pas plus tôt.
Pourquoi cet arrêt est un instrument puissant
Pour une ACP confrontée à des frais de chantier sur son compte, l'arrêt de la Cour de cassation du 2 septembre 2021 est un levier de premier ordre. Il permet de rejeter des frais que le promoteur a engagés avant la réception provisoire des parties communes ou avant le moment où ces parties étaient utilisables.
Cela est particulièrement pertinent dans la configuration fréquente où le promoteur s'est autoproclamé premier syndic, se retrouvant ainsi tant du côté du promoteur que du côté de l'ACP. Dans ce double rôle, existe le risque qu'il déplace des frais qui relèvent en réalité de la construction. L'arrêt fournit aux copropriétaires un critère juridique clair pour contrôler ces décomptes : si les frais relèvent de la période antérieure à la réception provisoire utilisable des parties communes, ils demeurent à charge du promoteur.
Cette problématique du promoteur-syndic qui déplace des frais est étroitement liée à l'opposabilité des conventions conclues unilatéralement par le promoteur — un thème que nous approfondissons dans le cluster copropriété.
En pratique : comment l'utiliser ?
Si votre ACP est confrontée à un décompte contenant des frais de chantier, il vaut la peine de préciser deux dates : le moment de la réception provisoire des parties communes, et le moment où ces parties ont effectivement pu être mises en service. Les frais antérieurs au plus précoce de ces moments pertinents peuvent être contestés par l'ACP.
Il est également recommandé de relire l'acte d'achat afin de repérer un éventuel point de bascule dérogatoire. Si l'acte contient une telle clause, elle doit être confrontée au plancher fixé par la Cour de cassation : un moment antérieur à l'utilisabilité des parties communes n'est pas opposable.
L'importance plus large de la réception provisoire des parties communes
La réception provisoire des parties communes est plus qu'un simple point de repère en matière de frais. Il s'agit du même moment charnière qui déclenche d'autres effets juridiques : la première moitié du cautionnement est libérée, le risque sur les parties communes est transféré à l'ACP, et le délai de garantie commence à courir. Précisément parce que tant de conséquences se rattachent à ce moment unique, il est essentiel que la réception provisoire des parties communes ne passe pas de manière tacite ou négligente.
Dans la pratique, nous constatons pourtant que la réception des parties communes est souvent négligée par rapport à celle des lots privatifs. Les promoteurs mettent tout en œuvre pour formaliser les réceptions privatives — la plus grande partie du cautionnement en dépend — tandis que les parties communes restent en suspens. Pour la répartition des charges, cela est problématique : tant que les parties communes n'ont pas été réceptionnées provisoirement et ne sont pas utilisables, les frais demeurent à charge du promoteur. Une ACP a donc tout intérêt à suivre activement la réception provisoire des parties communes et à la faire formellement constater, plutôt que de la laisser se diluer.
Qu'un copropriétaire individuel ne doive pas se sentir impuissant à cet égard ressort du fait qu'il peut lui aussi actionner les acteurs de la construction pour des vices affectant les parties communes, à concurrence toutefois de sa quote-part. Si l'association reste inactive, il existe en outre des moyens d'amener une ACP passive à agir.
Conclusion pratique
Le point de bascule pour le transfert des charges dans un projet neuf est la réception provisoire des parties communes — ou, moyennant convention dans l'acte, le moment antérieur où ces parties sont utilisables, mais jamais plus tôt. L'arrêt de la Cour de cassation du 2 septembre 2021 donne à l'ACP un critère clair pour rejeter les frais de chantier. Le cadre plus large de la réception se lit dans notre pilier.
Votre ACP hésite sur le bien-fondé de certains frais qui lui sont refacturés, ou vous avez affaire à un promoteur qui s'est autodésigné syndic ? Reius Avocats confronte les décomptes à la jurisprudence en vigueur. Prenez contact via info@reius.be.
In re. In jure — Rigoureux dans les faits. Réfléchi en droit.