Veel handelshuurders ondertekenen een huurovereenkomst voor negen jaar, maar willen tussentijds toch kunnen opzeggen. Bijvoorbeeld omdat hun zaak verhuist, omdat ze met pensioen gaan, of omdat de uitbating niet rendeert. De wet voorziet die mogelijkheid — maar het formalisme is onverbiddelijk.
De wettelijke regel: opzegging om de drie jaar
Artikel 3, derde lid van de Handelshuurwet geeft u als huurder het recht om aan het einde van elke driejarige periode op te zeggen. U moet daarvoor twee voorwaarden respecteren:
Een opzegtermijn van zes maanden vóór het einde van de driejarige periode
De vorm: per aangetekende brief of via gerechtsdeurwaardersexploot
Belangrijk: dit recht hebt u krachtens de wet zelf, ook wanneer het niet in de huurovereenkomst is opgenomen. De verhuurder kan u dat recht niet ontzeggen.
Het strikte formalisme: één dag te laat is te laat
De vormvereisten worden strikt toegepast. Een arrest van het Hof van Cassatie van 29 september 2023 (AR C.22.0471.F) maakt dit pijnlijk duidelijk.
In de betrokken zaak had een handelshuurder op vrijdag 28 augustus 2020 een aangetekende brief verstuurd om op te zeggen tegen 28 februari 2021. Diezelfde dag had hij de verhuurder ook per e-mail verwittigd, en zijn raadsman had de raadsman van de verhuurder gecontacteerd. De aangetekende brief kwam bij de verhuurder aan op dinsdag 1 september 2020 in plaats van uiterlijk 31 augustus 2020 — één dag te laat.
Het Hof oordeelde dat de opzegging niet geldig was. De wettelijke termijn van zes maanden was niet gerespecteerd. De opzegging door de huurder is een eenzijdige handeling die slechts volmaakt is wanneer ze de verhuurder daadwerkelijk bereikt. De datum van aanbieding op het adres van de verhuurder is bepalend, niet de datum van verzending.
Praktisch betekent dit: de huurder bleef gebonden aan de huurovereenkomst en moest schadevergoeding betalen voor de niet-voortzetting.
E-mail volstaat niet, ook niet als bevestiging
Veel huurders denken dat een e-mail of WhatsApp-bericht volstaat — zeker als die op tijd verstuurd is. De rechtspraak is duidelijk: dat klopt niet.
De vrederechter van Roeselare (Vred. Roeselare 7 december 2021) bevestigde dat een tijdig verzonden maar vormelijk onregelmatige opzegging per e-mail geen gevolgen sorteert. Een vormelijk geldige opzegging bij aangetekende brief die laattijdig of niet aan alle verhuurders werd verstuurd, sorteert evenmin gevolgen.
In die zaak werd de huurder veroordeeld tot een schadevergoeding van twee maanden huur (de gevorderde zes maanden werd verlaagd omdat de verhuurders te lang hadden gewacht om hun standpunt over de geldigheid van de opzegging te formuleren).
Wat als u opzegt zonder geldige grond?
Een opzegging buiten de driejarige momenten is in principe niet mogelijk — tenzij de verhuurder akkoord gaat. Als u toch eenzijdig opzegt en het pand verlaat, blijft u gebonden tot de eerstvolgende geldige opzegtermijn, en kan de verhuurder een wederverhuringsvergoeding vorderen.
Onder het komende Boek 7 BW wordt deze wederverhuringsvergoeding wettelijk verankerd (artikel 7.3.31 voorontwerp): bij ontbinding van de huur ten laste van de huurder wordt de verhuurder vermoed schade te lijden die overeenstemt met de huurprijs gedurende de tijd die redelijkerwijs nodig is voor wederverhuring. Dit vermoeden kan de huurder weerleggen door tegenbewijs.
Minnelijke beëindiging als alternatief
Als u uw handelshuur vroegtijdig wil beëindigen, is een minnelijk akkoord met de verhuurder vaak de beste oplossing. De Handelshuurwet voorziet dat zo'n akkoord moet worden vastgelegd bij authentieke akte of bij verklaring afgelegd voor de vrederechter (artikel 3, vierde lid).
Belangrijk: deze formele vereiste is van dwingend recht in het voordeel van de huurder. De vrederechter van Beveren oordeelde dat een verhuurder die akkoord ging met een minnelijke beëindiging, zich niet kan beroepen op het ontbreken van de authentieke akte om alsnog huur te vorderen (Vred. Beveren 28 september 2021).
In de praktijk: leg een minnelijke regeling altijd schriftelijk vast, bij voorkeur via een notariële akte of een verklaring voor de vrederechter, om latere betwistingen te vermijden.
Praktische tips voor een geldige opzegging
Bereken uw termijn ruim. Verstuur uw aangetekende brief minstens twee weken vóór de uiterste aanbiedingsdatum. Postvertraging is niet uitzonderlijk en kan u uw opzegging kosten.
Stuur naar alle verhuurders. Bij meerdere verhuurders moet u aan elk afzonderlijk een opzegging richten.
Bewaar het verzendingsbewijs én het ontvangstbewijs. Bij betwisting moet u kunnen bewijzen wanneer de brief werd aangeboden.
Combineer eventueel een aangetekende brief met een gerechtsdeurwaardersexploot als de vervaldag dichtbij ligt.
Laat u bijstaan. De kostprijs van een advocaat is een fractie van de schadevergoeding bij een ongeldige opzegging.
Wilt u een volledig overzicht van uw positie als handelshuurder of verhuurder? Lees onze gids over de rechten en plichten bij handelshuur.