Un risque souvent sous-estimé en matière de bail commercial concerne la situation dans laquelle le bailleur n'est qu'usufruitier du bien — et non plein propriétaire. La réforme du droit des biens de 2021 a fondamentalement modifié la position juridique tant du bailleur, du nu-propriétaire que du preneur commercial.
L'ancienne règle : article 595 ancien C. civ.
Sous l'ancien article 595 du Code civil, un usufruitier pouvait conclure seul un bail commercial. Lorsque l'usufruit prenait fin — par exemple par le décès de l'usufruitier ou par l'expiration du terme —, le preneur restait protégé pour la durée restante de la période neuvenaire en cours.
Concrètement : si l'usufruitier avait conclu un bail commercial de neuf ans en 2018 et qu'il décédait en 2022, le nu-propriétaire devait respecter le bail jusqu'en 2027 — la fin de la première période neuvenaire. Cela offrait au preneur commercial une sécurité considérable.
La nouvelle règle : article 3.145 C. civ.
Depuis le 1er septembre 2021, le nouveau Livre 3 du Code civil (Les biens) est en vigueur. L'article 3.145 C. civ. réécrit en profondeur les pouvoirs de l'usufruitier :
« L'usufruitier peut consentir, prolonger ou renouveler des droits d'usage à des tiers sur les biens grevés. Si l'usufruit prend fin parce que l'usufruitier cesse d'exister, ce droit d'usage à titre onéreux en cours se poursuit pour sa durée restante, et au maximum trois ans, après quoi il prend fin de plein droit. »
La modification cruciale réside dans les mots « et au maximum trois ans ». Le bail commercial qui se poursuivait auparavant jusqu'à la fin de la période neuvenaire en cours prend désormais fin au plus tard trois ans après la fin de l'usufruit.
Qui est concerné par cette modification ?
L'impact est important pour un certain nombre de situations spécifiques.
Les familles avec planification successorale. Beaucoup de familles ont structuré leur patrimoine immobilier via un achat scindé : les parents acquièrent l'usufruit, les enfants la nue-propriété. Au décès des parents, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Si ces parents ont conclu un bail commercial avec un preneur externe, le nu-propriétaire peut désormais récupérer librement le bien dans les trois ans.
Les promoteurs immobiliers avec structures scindées. Certains promoteurs travaillent avec des structures de holding dans lesquelles une société détient l'usufruit et l'autre la nue-propriété. Lors de la dissolution ou de la liquidation de la société-usufruitière, la même règle s'applique : trois ans maximum de prolongation pour le preneur.
Les investisseurs qui achètent des immeubles commerciaux grevés d'un usufruit en cours. Celui qui acquiert un bien sur lequel repose déjà un usufruit sait qu'après la fin de cet usufruit, il ne pourra être confronté à un bail commercial en cours que pendant trois ans maximum — et non plus pendant une éventuelle période neuvenaire complète.
Nuance importante : uniquement en cas de « cessation d'exister »
La règle des trois ans ne s'applique pas dans toutes les situations. L'article 3.145 C. civ. vise expressément le cas où « l'usufruitier cesse d'exister ». Cela concerne :
Le décès d'une personne physique usufruitière
La dissolution ou la fusion d'une personne morale usufruitière
La fin d'un usufruit en raison de sa durée maximale (en principe 99 ans pour les personnes morales)
Dans les autres cas où l'usufruit prend fin — par exemple par cession ou par renonciation — d'autres règles s'appliquent. Faites-vous accompagner juridiquement dans de telles situations spécifiques.
Droits d'usage à titre gratuit
Une deuxième règle importante de l'article 3.145 C. civ. : les droits d'usage à titre gratuit (donc sans loyer) prennent fin immédiatement à la fin de l'usufruit. Pas de sursis de trois ans, mais une cessation immédiate.
Pour le bail commercial, cela est rarement pertinent — le loyer est par définition présent. Mais pour les structures mixtes (par exemple un bail commercial avec un loyer symbolique ou avec des contreparties fournies en grande partie en nature), la qualification « à titre gratuit » peut donner lieu à discussion juridique.
Recommandations pratiques pour les bailleurs
Avant la signature d'un bail commercial par un usufruitier :
Informez le preneur de manière transparente de votre qualité d'usufruitier. La dissimulation peut entraîner un vice de consentement (erreur).
Envisagez de faire cosigner le nu-propriétaire, afin que le bail échappe au champ d'application de la règle de l'usufruit.
Dans les situations familiales : discutez avec votre notaire de la manière d'harmoniser le bail avec votre planification successorale.
Pour les nus-propriétaires :
Surveillez les baux commerciaux conclus par l'usufruitier. Bien que vous ne puissiez pas vous y opposer, vous avez tout intérêt à en connaître les échéances en cours.
Lors de la reprise du bien après la fin de l'usufruit : le délai de trois ans commence à courir le jour de la fin de l'usufruit, et non le jour où vous reprenez effectivement le bien.
Pour les promoteurs immobiliers :
- Lors de la structuration de projets immobiliers avec propriété scindée : intégrez le délai de trois ans dans votre planning. Ceci est particulièrement pertinent pour les développements à long terme.
Recommandations pratiques pour les preneurs commerciaux
Vous êtes preneur commercial et vous concluez un contrat de bail avec une société ou une personne physique qui n'est peut-être qu'usufruitière ?
Exigez la transparence. Un bailleur doit satisfaire à son obligation d'information. S'il est usufruitier, vous devez le savoir — et vous devez connaître l'identité du nu-propriétaire.
Demandez la cosignature du nu-propriétaire. C'est la meilleure protection juridique. Avec l'accord du nu-propriétaire, le bail s'applique intégralement, également après la fin de l'usufruit.
Établissez votre plan d'amortissement sur trois ans. Si vous réalisez des travaux d'aménagement substantiels et que le bailleur est usufruitier, tenez compte du fait que vous pourriez ne plus pouvoir récupérer ces travaux dans les trois ans suivant la fin de l'usufruit.
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Rédaction de baux commerciaux avec des clauses optimales
Conseil en matière de planification successorale familiale avec immeubles commerciaux
Accompagnement des promoteurs immobiliers dans les structures scindées
Procédures en cas de litige sur la prolongation du bail commercial
Notre intervention est particulièrement pertinente en phase de conseil, avant que les structures ne soient irrévocablement fixées.
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