Un incendie dans votre local commercial est à la fois une crise commerciale et juridique. La question de savoir qui est responsable détermine si vous avez droit à une indemnisation, si vous devez fermer votre commerce, et si vous devez vous défendre contre des factures inattendues. Le cadre juridique est complexe et évolue.
La règle de base : article 1733 ancien Code civil
En vertu de l'article 1733 actuel de l'ancien Code civil, il y a un renversement de la charge de la preuve : le preneur est responsable de l'incendie, sauf s'il prouve que l'incendie s'est produit sans sa faute.
Cela semble à première vue être une règle sévère pour le preneur, mais la pratique est plus nuancée. Le preneur ne doit pas démontrer lui-même la cause de l'incendie — il doit uniquement démontrer que l'incendie ne lui est pas imputable. Si la cause reste inconnue, le juge du fond doit apprécier si le preneur a suffisamment apporté sa preuve contraire.
La responsabilité peut être partagée
Un arrêt important de la Cour d'appel de Gand (Gand 3 novembre 2022) a confirmé une règle souvent négligée en pratique. Les articles 1721 et 1733 de l'ancien Code civil n'excluent pas qu'un partage de responsabilité puisse être prononcé lorsque l'incendie est né à la fois d'une faute du preneur et d'un vice de la chose louée.
Dans l'affaire tranchée par la Cour d'appel, le bailleur avait loué un logement sans détecteur de fumée. La Cour a jugé que le bailleur s'était ainsi rendu coupable d'une infraction pénale (le Code flamand du Logement impose des détecteurs de fumée dans toutes les entités d'habitation). Le partage de responsabilité pesait donc en partie sur le bailleur.
Pour les locaux commerciaux, des obligations de sécurité comparables s'appliquent, surtout lorsqu'il y a également une partie habitation. Un bailleur qui viole ces obligations peut, même en cas d'incendie causé par le preneur, être tenu coresponsable.
Bailleur qui manque à son obligation de délivrance
Un scénario encore plus large : l'incendie n'est pas dû à une faute du preneur, et la cause réside dans un vice dont le bailleur est responsable. Dans un tel cas, c'est le bailleur qui devient responsable.
Un juge de paix d'Audenarde a traité un cas typique : un restaurant a été partiellement fermé suite à un incendie (J.P. Audenarde 6 janvier 2025). La responsabilité du preneur pour l'incendie a été réfutée par les faits. Le bailleur a été tenu responsable pour non-respect de son obligation de délivrance. Il n'était pas question de force majeure.
Résultat : le bail a été résilié aux torts du bailleur. Le preneur avait droit à une indemnisation, également pour la perte d'une chance (perte de chiffre d'affaires), mais devait prouver concrètement l'étendue de son préjudice.
Cela montre qu'un preneur qui sait avec certitude qu'il n'a pas causé l'incendie n'est pas automatiquement paralysé. Une procédure juridique active contre le bailleur peut à la fois le libérer du bail et lui rapporter une indemnisation.
Assurance incendie : plus qu'une formalité
De nombreux baux commerciaux obligent le preneur à souscrire une assurance incendie. Cette assurance joue un rôle crucial en cas d'incendie :
Pour le preneur : couvre les dommages propres au mobilier et au fonds de commerce, ainsi que la responsabilité éventuelle envers le bailleur et les tiers.
Pour le bailleur : couvre les dommages au bâtiment lui-même. L'assureur du bailleur, en cas de responsabilité du preneur, entrera dans ses droits (subrogation) et récupérera les dommages auprès du preneur ou de son assureur.
Un principe important de la loi sur les assurances : une compagnie d'assurance qui avait connaissance de l'usage commercial du bien ne peut invoquer ultérieurement une aggravation du risque en raison de cette destination (article 81 de la loi sur les assurances). Cela a été confirmé dans J.P. Binche 25 avril 2024.
Enquête sur la cause de l'incendie
Lors de tout incendie grave, une enquête pénale est typiquement ouverte pour établir la cause. Une telle enquête dure souvent des mois voire des années. Durant cette période, la situation juridique est incertaine.
Le juge de paix de Bruges a été saisi d'un dilemme typique (J.P. Bruges 24 janvier 2022). Un appartement avait été entièrement détruit par un incendie. Le bail avait été résilié de plein droit. Le preneur demandait la libération de sa garantie locative.
Le juge de paix a toutefois jugé que cette libération était prématurée. La garantie locative sert également à protéger contre d'éventuels dommages locatifs, y compris les dommages d'incendie dans la mesure où ils ne sont pas nés « sans la faute » du preneur. Tant que la cause de l'incendie n'est pas établie — et qu'il n'était même pas exclu ici qu'il s'agisse d'un incendie criminel intentionnel — la garantie restait bloquée.
Leçon pratique : même si votre bien est entièrement détruit, vous ne pouvez pas automatiquement compter sur la libération de la garantie ou sur une indemnisation. Attendez l'enquête pénale et construisez votre propre défense.
Qu'est-ce qui change avec le Livre 7 du Code civil ?
Le futur Livre 7 du Code civil restructure les règles de responsabilité en cas d'incendie. L'article 7.3.25 de l'avant-projet dispose :
« En cas d'extinction du bail, le preneur restitue le bien au bailleur, dans le même état que celui dans lequel il l'a reçu, sous réserve des dégradations résultant de la vétusté, de l'usage normal et de la force majeure. Le preneur est responsable des autres dégradations du bien survenues pendant la durée du bail, y compris les dégradations résultant d'un incendie, sauf s'il prouve qu'elles sont survenues sans sa faute. »
La règle centrale demeure la même : le preneur est responsable sauf s'il prouve que l'incendie s'est produit sans sa faute. Le glissement se situe dans le contexte plus large du Livre 7 du Code civil : l'obligation de conformité étendue du bailleur en vertu de l'article 7.3.6 (obligation de garantie) facilitera au preneur la démonstration qu'un vice du bien, ou l'absence de mesures de sécurité, se trouve à l'origine partielle de l'incendie.
Conseils pratiques en cas d'incendie
Immédiatement après l'incendie :
Prévenez les pompiers et la police, et veillez à ce qu'un procès-verbal soit dressé
Prévenez votre assureur et votre bailleur dès que possible
Prenez des photos et vidéos des dégâts avant tout nettoyage
Conservez toutes les factures et documents de votre commerce
Dans les premières semaines :
Demandez le rapport des pompiers et éventuellement un rapport d'expertise de votre assureur
Prévenez votre comptable pour les conséquences fiscales
Ne discutez pas unilatéralement de responsabilité avec le bailleur sans conseil
En cas de contestation :
Veillez à conserver TOUTES les pièces probantes — même les pièces contradictoires
Un avocat peut effectuer une constitution de partie civile pénale pour accéder au dossier pénal
Travaillez avec un expert en dommages indépendant qui représente vos intérêts, pas seulement ceux de l'assureur
Reius Avocats dans les dossiers d'incendie
Les dossiers d'incendie touchent au droit du bail, au droit des assurances, au droit de la responsabilité et parfois au droit pénal. Reius assiste tant les preneurs que les bailleurs :
Appréciation de la responsabilité sur base des faits et de la police
Actions en libération de la garantie locative ou en indemnisation
Défense contre les prétentions injustifiées des assureurs
Accompagnement lors d'enquêtes pénales (constitution de partie civile)
Conseil en cas de renégociation ou de résiliation du bail après incendie
Souhaitez-vous un aperçu complet de votre position en tant que preneur ou bailleur commercial ? Lisez notre guide sur les droits et obligations en matière de bail commercial.