Een brand in uw handelspand is een commerciële én juridische crisis. De vraag wie aansprakelijk is, bepaalt of u recht hebt op schadevergoeding, of u uw handelszaak moet sluiten, en of u zich tegen onverwachte facturen moet verdedigen. Het juridische kader is complex en evolueert.
De basisregel: artikel 1733 oud BW
Onder het huidige artikel 1733 oud BW geldt een omkering van de bewijslast: de huurder is aansprakelijk voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan.
Dit lijkt op het eerste zicht een harde regel voor de huurder, maar de praktijk is genuanceerder. De huurder hoeft niet de oorzaak van de brand zelf aan te tonen — hij moet enkel aantonen dat de brand niet aan hem toe te rekenen is. Als de oorzaak onbekend blijft, moet de feitenrechter beoordelen of de huurder zijn tegenbewijs voldoende heeft geleverd.
De aansprakelijkheid kan verdeeld worden
Een belangrijk arrest van het Hof van Beroep van Gent (Gent 3 november 2022) bevestigde een regel die in de praktijk vaak over het hoofd wordt gezien. De artikelen 1721 en 1733 oud BW sluiten niet uit dat een verdeling van aansprakelijkheid kan worden uitgesproken wanneer de brand is ontstaan door zowel een fout van de huurder als een gebrek van het verhuurde goed.
In de zaak die werd beslecht door het Hof van Beroep, had de verhuurder een woning verhuurd zonder rookdetector. Het Hof oordeelde dat de verhuurder zich daardoor schuldig had gemaakt aan een strafrechtelijk misdrijf (de Vlaamse Codex Wonen verplicht rookdetectoren in alle woonentiteiten). De verdeling van aansprakelijkheid was dus deels op de verhuurder.
Voor handelspanden gelden vergelijkbare veiligheidsverplichtingen, vooral wanneer er ook een woongedeelte is. Een verhuurder die deze verplichtingen schendt, kan zelfs bij een door de huurder veroorzaakte brand mede aansprakelijk worden gehouden.
Verhuurder die zijn leveringsplicht schendt
Een nog verdergaand scenario: de brand was niet de fout van de huurder, en de oorzaak ligt bij een gebrek waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is. In zo'n geval is het de verhuurder die aansprakelijk wordt.
Een vrederechter in Oudenaarde behandelde een typisch geval: een restaurant raakte gedeeltelijk gesloten door een brand (Vred. Oudenaarde 6 januari 2025). De aansprakelijkheid van de huurder voor de brand werd door de feiten weerlegd. De verhuurder werd aansprakelijk gesteld voor het niet-naleven van zijn leveringsplicht. Er was geen sprake van overmacht.
Resultaat: de huur werd ontbonden ten laste van de verhuurder. De huurder had recht op een schadevergoeding, ook voor het verlies van een kans (omzetderving), maar moest de omvang van zijn schade wel concreet bewijzen.
Dit toont aan dat een huurder die verzekerd weet dat hij de brand niet veroorzaakt heeft, niet automatisch verlamd is. Een actieve juridische procedure tegen de verhuurder kan hem zowel uit de huurovereenkomst halen als hem schadevergoeding opleveren.
Brandverzekering: meer dan een formaliteit
Veel handelshuurovereenkomsten verplichten de huurder een brandverzekering af te sluiten. Die verzekering speelt een cruciale rol bij brand:
Voor de huurder: dekt de eigen schade aan inboedel en handelszaak, plus de eventuele aansprakelijkheid jegens de verhuurder en derden.
Voor de verhuurder: dekt de schade aan het pand zelf. De verzekeraar van de verhuurder zal, bij aansprakelijkheid van de huurder, in diens rechten treden (subrogatie) en de schade verhalen op de huurder of diens verzekeraar.
Een belangrijk principe van de Verzekeringswet: een verzekeringsmaatschappij die op de hoogte was van het commerciële gebruik van het pand, kan zich nadien niet beroepen op een verzwaring van het risico als gevolg van die bestemming (artikel 81 Verzekeringswet). Dit werd bevestigd in Vred. Binche 25 april 2024.
Onderzoek naar de brandoorzaak
Bij elke ernstige brand wordt typisch een strafrechtelijk onderzoek geopend om de oorzaak vast te stellen. Vaak duurt zo'n onderzoek maanden of zelfs jaren. Tijdens die periode is de juridische situatie onzeker.
De vrederechter van Brugge kreeg een typisch dilemma voorgelegd (Vred. Brugge 24 januari 2022). Een appartement was volledig vernield door brand. De huurovereenkomst was van rechtswege ontbonden. De huurder vroeg de vrijgave van haar huurwaarborg.
De vrederechter oordeelde echter dat die vrijgave voorbarig was. De huurwaarborg dient ook ter bescherming tegen mogelijke huurschade, inclusief brandschade voor zover die niet "buiten de schuld" van de huurder is ontstaan. Zolang de oorzaak van de brand niet vaststaat — en het hier zelfs niet uitgesloten was dat het om opzettelijke brandstichting ging — bleef de waarborg geblokkeerd.
Praktische les: zelfs als uw pand volledig is vernield, mag u niet automatisch op vrijgave van waarborg of schadevergoeding rekenen. Wacht het strafrechtelijk onderzoek af en bouw uw eigen verdediging op.
Wat verandert er onder Boek 7 BW?
Het komende Boek 7 BW herstructureert de aansprakelijkheidsregels bij brand. Artikel 7.3.25 voorontwerp bepaalt:
"Bij tenietgaan van de huur, geeft de huurder het goed aan de verhuurder terug, in dezelfde staat als deze waarin hij het ontvangen heeft, onder voorbehoud van de beschadigingen die het gevolg zijn van ouderdom, normaal gebruik en van overmacht. De huurder is aansprakelijk voor de andere beschadigingen van het goed die gedurende de huurtijd ontstaan, daaronder begrepen de beschadigingen ten gevolge van brand, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn fout zijn ontstaan."
De kernregel blijft dezelfde: de huurder is aansprakelijk tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan. De verschuiving zit in de bredere context van Boek 7 BW: de uitgebreide conformiteitsplicht van de verhuurder onder artikel 7.3.6 (garantieverbintenis) zal het voor de huurder makkelijker maken om aan te tonen dat een gebrek aan het pand, of het ontbreken van veiligheidsmaatregelen, mede aan de oorsprong van de brand ligt.
Praktische tips bij brand
Onmiddellijk na de brand:
Verwittig de brandweer en de politie, en zorg dat er een proces-verbaal wordt opgesteld
Verwittig uw verzekeraar en uw verhuurder zo snel mogelijk
Maak foto's en video's van de schade vóór er iets wordt opgeruimd
Bewaar alle facturen en documenten van uw handelszaak
In de eerste weken:
Vraag het brandweerverslag en eventueel een expertiseverslag van uw verzekeraar
Verwittig uw boekhouder voor de fiscale gevolgen
Spreek niet eenzijdig over aansprakelijkheid met de verhuurder zonder advies
Bij betwisting:
Zorg dat u ALLE bewijsstukken bewaart — ook tegenstrijdige stukken
Een advocaat kan een strafrechtelijke burgerlijke partij-stelling doen om toegang tot het strafdossier te krijgen
Werk samen met een onafhankelijke schade-expert die uw belangen vertegenwoordigt, niet alleen die van de verzekeraar
Reius Advocaten in branddossiers
Branddossiers raken aan huurrecht, verzekeringsrecht, aansprakelijkheidsrecht en soms strafrecht. Reius staat zowel huurders als verhuurders bij:
Beoordeling van de aansprakelijkheid op basis van de feiten en de polis
Vorderingen tot vrijgave van huurwaarborg of schadevergoeding
Verdediging tegen onterechte aanspraken van verzekeraars
Begeleiding bij strafrechtelijk onderzoek (burgerlijke partij-stelling)
Advies bij heronderhandeling of beëindiging van de huurovereenkomst na brand
Wilt u een volledig overzicht van uw positie als handelshuurder of verhuurder? Lees onze gids over de rechten en plichten bij handelshuur.