Le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial : vos droits

Table des matières

Les six motifs de refus de l'article 16 Que faire si le bailleur ne réalise pas son motif ?L'offre sérieuse : un combat souvent perdu Demande introduite par un seul preneur en cas de pluralité de preneurs Renonciation au droit de refus Quand faire appel à Reius ?

En bref

Le bailleur ne peut pas refuser sans motif le renouvellement de votre bail commercial. La loi prévoit limitativement six motifs — en dehors de ceux-ci, vous avez droit à une indemnité d'éviction d'au moins trois années de loyer.

Vous avez introduit dans les délais votre demande de renouvellement de bail. Le bailleur répond qu'il ne souhaite pas renouveler. Quels sont vos droits ?

La loi sur les baux commerciaux vous protège en tant que preneur commercial via une liste fermée de motifs de refus. Le bailleur ne peut pas refuser sans motif — et s'il le fait tout de même sans raison valable, vous avez droit à une indemnité considérable.

Les six motifs de refus de l'article 16

L'article 16 de la loi sur les baux commerciaux énumère limitativement les cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement. En dehors de ces six motifs, un refus est irrégulier.

1. Occupation personnelle et effective par le bailleur. Le bailleur veut occuper lui-même le bien, ou le faire occuper par un membre de sa famille ou par une société dont il est gérant.

2. Une nouvelle affectation qui exclut toute activité commerciale. Par exemple, transformer le bien en habitation privée ou en bureaux sans réception de clientèle.

3. La reconstruction du bien. Le bailleur veut démolir et reconstruire le bien. Le juge de paix de Louvain (J.P. Louvain 24 juin 2021) a précisé ce qu'il faut entendre par « reconstruction » : toute transformation précédée d'une démolition, qui concerne le gros œuvre des locaux et dont le coût dépasse trois années de loyer. Ces coûts peuvent être appréciés largement, en ce compris le bureau d'études, l'architecte, les permis, la TVA, la menuiserie, le sanitaire, le chauffage et le remplacement de la toiture.

4. Manquements graves du preneur. Des inexécutions sérieuses telles que non-paiement prolongé, dégradations du bien ou modifications importantes de l'exploitation sans autorisation. Le juge de paix de Grammont (J.P. Grammont 25 octobre 2023) a confirmé que des manquements qui ne sont pas suffisamment graves pour entraîner la résolution du bail peuvent néanmoins suffire à faire obstacle au renouvellement.

5. Une offre supérieure d'un tiers. Un autre candidat-preneur propose un loyer plus élevé. Vous pouvez, en tant que preneur, égaler cette offre supérieure via la procédure des articles 21 à 23 de la loi sur les baux commerciaux.

6. Absence d'intérêt légitime dans le chef du preneur. Vous avez déjà commencé un commerce similaire dans le voisinage ou vous disposez déjà d'un autre bien pour la même activité.

Que faire si le bailleur ne réalise pas son motif ?

Une règle de protection importante : si le bailleur invoque un motif mais ne l'exécute pas dans les six mois et ne le réalise pas pendant au moins deux ans, vous avez droit à une indemnité d'éviction de trois années de loyer, éventuellement majorée de dommages et intérêts complémentaires (article 25, 3° de la loi sur les baux commerciaux).

La Cour de cassation a précisé en 2021 que le délai d'un an pour réclamer cette indemnité commence à courir le jour de l'achèvement des travaux jugés non conformes (Cass. 3 juin 2021, RG C.20.0560.F). Même si le bien a été livré « casco » à un nouveau preneur, le droit à l'indemnité subsiste.

Exemple concret : votre bailleur refuse le renouvellement parce qu'il veut « reconstruire ». Deux ans plus tard, le bien se trouve toujours dans le même état, ou a été reloué sans travaux importants. Vous pouvez alors réclamer une indemnité d'éviction de trois années de loyer, plus éventuellement un dommage supplémentaire si vous pouvez prouver que votre préjudice réel était plus important.

Tout retard n'équivaut pas à une non-réalisation. Un tribunal a jugé que l'ampleur et la complexité d'un projet, avec de nombreux actes préparatoires, peut justifier que le bailleur exécute son intention à temps, même si les travaux eux-mêmes ne sont pas encore visibles (Trib. Flandre orientale, div. Gand, 3 septembre 2021).

L'offre sérieuse : un combat souvent perdu

Votre demande de renouvellement doit mentionner toutes les conditions auxquelles vous êtes disposé à conclure le nouveau bail — y compris le loyer. Cette offre doit être sérieuse.

Qu'est-ce qu'une offre sérieuse ? Le tribunal de Bruxelles a jugé en 2022 qu'une demande à un loyer dérisoire, compte tenu de la valeur locative estimée par un expert judiciaire, est nulle (Trib. Bruxelles 7 juillet 2022). La Cour de cassation a confirmé en 2023 qu'un loyer fictif ou insignifiant ne satisfait pas à l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux (Cass. 13 octobre 2023, RG C.23.0108.F).

En pratique : faites-vous assister par un avocat ou un expert immobilier pour proposer un loyer réaliste. Une offre trop basse peut faire tomber toute votre demande — et vous perdez alors votre droit au renouvellement.

Demande introduite par un seul preneur en cas de pluralité de preneurs

Vous êtes copreneur avec une société ou une autre personne physique ? Alors chaque preneur doit signer la demande de renouvellement. Une demande introduite par un seul des deux preneurs est nulle (J.P. Wavre 3 août 2021, Trib. Brabant wallon 15 mars 2023).

Un bailleur qui attend les tout derniers jours de son délai de réponse pour invoquer une telle irrégularité ne commet pas d'abus de droit (Trib. Brabant wallon 15 mars 2023). Il n'est pas tenu d'offrir au preneur la possibilité de régulariser la demande. La leçon pratique : faites rédiger votre demande par un spécialiste et veillez à ce que tous les preneurs soient correctement mentionnés et signent.

Renonciation au droit de refus

Le bailleur peut-il renoncer d'avance à son droit de refuser le renouvellement ? Oui, c'est possible. Mais il ne peut pas renoncer d'avance à son droit de discuter les conditions, en particulier le loyer (J.P. Grammont 25 octobre 2023). Une clause qui prolonge automatiquement le bail aux mêmes conditions dès que le preneur en fait la demande est nulle.

Concrètement, cela signifie : même si votre bail promet que vous pourrez renouveler sans problème, le bailleur conserve toujours le droit de négocier le loyer — éventuellement devant le juge de paix.

Quand faire appel à Reius ?

Un refus de renouvellement du bail est, pour la plupart des commerçants, une menace existentielle pour leur activité. Les arguments juridiques sont complexes et les délais courts. Reius assiste les preneurs dans les situations suivantes :

Préparation et rédaction d'une demande de renouvellement valable
Appréciation du caractère réellement fondé d'un motif de refus du bailleur
Procédure devant le juge de paix pour contester le refus
Calcul et recouvrement de l'indemnité d'éviction lorsque le motif n'est pas réalisé
Négociation avec le bailleur en vue d'un règlement amiable

Notre intervention débute idéalement dès que vous recevez un premier signal de refus — et pas seulement lorsque le délai pour réagir est presque écoulé.

Vous souhaitez un aperçu complet de votre position en tant que preneur ou bailleur commercial ? Lisez notre guide sur les droits et obligations en matière de bail commercial.

Questions fréquentes

De combien de temps est-ce que je dispose pour réagir à un refus ?

Les délais légaux sont courts. Si le bailleur ne répond pas dans les trois mois à votre demande de renouvellement, le bail est automatiquement renouvelé aux conditions que vous avez proposées. S'il répond mais refuse, vous devez réagir dans les 30 jours suivant le refus ou porter l'affaire devant le juge de paix, faute de quoi vous perdez votre droit au renouvellement.

Puis-je contester le refus si j'estime que le motif n'est pas sincère ?

Oui. Vous pouvez porter l'affaire devant le juge de paix et soutenir que le bailleur ne dispose pas d'un motif valable. Le juge appréciera alors si le motif est réel et s'il sera réalisé dans un délai raisonnable. Si par la suite il apparaît que le bailleur ne réalise pas son motif, vous avez malgré tout droit à une indemnité d'éviction.

Que se passe-t-il si mon avocat commet une erreur dans la demande ?

Un avocat qui fait signifier une demande de renouvellement sans qu'elle satisfasse à toutes les conditions de forme commet un manquement contractuel. La Cour d'appel d'Anvers a jugé en 2025 qu'il s'agit d'une obligation de résultat (Anvers 10 mars 2025). L'annulation par le juge de paix fournit la preuve de ce manquement. Vous pouvez alors réclamer des dommages et intérêts — à condition toutefois de prouver que vous aviez une chance réelle d'obtenir le renouvellement.

Mon bailleur occupe lui-même le bien mais le reloue après six mois — ai-je malgré tout droit à une indemnité ?

C'est possible. Si le bailleur ne réalise son motif qu'en apparence et affecte le bien peu après à un autre usage, cela peut être considéré comme une non-réalisation. Le juge de paix appréciera cela en fait. Conservez les preuves de l'affectation réelle du bien après votre départ.

Que se passe-t-il si le bailleur change d'avis après le refus — puis-je alors renouveler malgré tout ?

Oui, c'est possible via un accord amiable entre parties. La loi sur les baux commerciaux ne l'interdit pas — les six motifs de refus de l'article 16 constituent une protection minimale pour le preneur, et non une interdiction de renégociation. Consignez toutefois l'accord modifié par écrit dans un avenant au bail original, en mentionnant la nouvelle durée et les conditions éventuellement adaptées. Une simple confirmation orale n'offre pas une sécurité juridique suffisante en cas de contestation ultérieure.

Le droit au renouvellement du bail s'applique-t-il également aux pop-up stores ou au commerce saisonnier ?

Pas automatiquement. Les pop-up stores et le commerce saisonnier sont souvent loués sous une loi distincte (la loi pop-up de 2016 à Bruxelles et en Flandre) ou sous forme d'occupation à titre précaire, précisément pour éviter le régime de la loi sur les baux commerciaux — en ce compris le droit au renouvellement. Que vous bénéficiez ou non d'une protection dépend de la nature réelle de votre convention et non de son intitulé. Une location temporaire de plus d'un an pour une activité commerciale classique peut relever de la loi sur les baux commerciaux même si elle porte formellement un autre nom.

Que se passe-t-il si je n'ai pas envoyé de courrier recommandé mais que le bailleur a bien reçu ma demande ?

La Cour de cassation est stricte sur ce point. Les conditions de forme de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux (lettre recommandée ou exploit d'huissier) sont prescrites à peine de nullité. Même une demande envoyée par courrier ordinaire ou par e-mail et manifestement lue par le bailleur est déclarée nulle. Un arrêt de la Cour de cassation du 29 septembre 2023 a confirmé ce principe même pour un retard d'un seul jour. Le juge de paix ne dispose ici d'aucune marge d'appréciation.

Vous avez des doutes sur votre situation ?

Les avocats de Reius sont à votre disposition pour un conseil juridique personnalisé.

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