Vous êtes bailleur d'un immeuble commercial. Votre locataire ne paie plus, cause des nuisances, viole ses obligations ou met votre bien en danger. Vous voulez vous en débarrasser. Mais comment procéder juridiquement de manière correcte ?
Le principe de base : uniquement via le juge de paix
Un contrat de bail commercial ne peut pas être résolu unilatéralement par le bailleur, même en cas de manquement grave du locataire. Pour une résiliation valable, vous devez vous adresser au juge de paix.
Il s'agit d'un choix politique délibéré du législateur. La loi sur les baux commerciaux protège la continuité des fonds de commerce — pouvoir mettre un locataire à la porte sans plus viderait cette protection de sa substance. Le prix de cette protection est que même un défaut de paiement évident vous oblige à intenter une procédure judiciaire.
Sous le futur Livre 7 CC, cette règle est même renforcée. L'article 7.3.30 de l'avant-projet dispose qu'une clause résolutoire au profit du bailleur d'un immeuble est réputée non écrite. La résolution extrajudiciaire par notification écrite est également exclue pour le bailleur.
Le fondement légal : un manquement suffisamment grave
En vertu de l'article 5.90 du nouveau Code civil, un contrat synallagmatique peut être résolu lorsque l'inexécution est suffisamment grave, ou lorsque les parties ont convenu qu'elle justifie la résolution.
Le juge de paix apprécie cette gravité in concreto. Il tient compte :
De la durée et de l'ampleur du manquement
Du dommage que vous subissez en tant que bailleur
Du comportement des deux parties (avez-vous mis en demeure ? Le locataire a-t-il fait preuve d'amendement ?)
De l'impact social (perte d'emploi, fermeture d'un fonds de commerce)
Combien de mois d'arriérés de loyer sont-ils suffisants ?
Aucun chiffre fixe. Mais la jurisprudence donne des indications.
Dans une décision remarquée, le juge de paix de Courtrai a estimé qu'un arriéré de loyer de quatre mois, combiné à six mois d'arriérés de charges communes et de frais de service, ne constituait pas, dans les circonstances particulières de l'espèce, un manquement suffisamment grave pour résoudre le bail commercial (J.P. Courtrai 18 décembre 2024). Le juge a accordé des délais de paiement.
À retenir :
Quatre mois d'arriérés ne sont donc pas automatiquement suffisants
Le juge examine le contexte plus large : le locataire a-t-il les moyens de rembourser ? S'agissait-il d'une difficulté temporaire ?
Le juge peut accorder des délais de paiement au lieu de la résolution
Dans d'autres affaires, six à huit mois d'arriérés ont été jugés suffisants — cela dépend fortement des faits spécifiques et de l'historique du dossier.
Preuve du défaut de paiement
Celui qui prétend qu'un paiement n'a pas été effectué supporte en principe la charge de la preuve. En vertu de l'article 8.4 CC (règles relatives à la charge de la preuve) :
Celui qui entend agir en justice contre autrui doit prouver les actes juridiques ou les faits qui fondent sa demande
Celui qui prétend être libéré (le locataire qui affirme avoir payé) doit également le prouver
Concrètement : en tant que bailleur, vous devez pouvoir produire vos extraits de compte, mises en demeure et éventuels paiements antérieurs. Le locataire doit produire ses preuves de paiement.
Une remarque importante : si vous n'avez pas mentionné un défaut de paiement spécifique dans une première sommation ou dans une mise en demeure ultérieure, cela peut être retenu contre vous. Le juge de paix d'Anvers a jugé qu'une demande ultérieure de loyers était non fondée, car dans une première sommation et dans une mise en demeure un an plus tard, il n'était toujours pas fait mention de ce non-paiement (J.P. Anvers 23 mai 2022).
Leçon pratique : mentionnez toujours toutes les créances impayées dans chaque sommation. Oublier = potentiellement perdre.
Autres motifs de résolution
Le défaut de paiement n'est pas le seul motif. Autres motifs issus de la pratique :
Dommages à l'immeuble. Si le locataire cause des dommages substantiels et n'est pas disposé à les réparer, cela peut être un motif de résolution. Conservez photos, états des lieux, rapports d'expertise.
Modification de l'exploitation sans autorisation. Le locataire utilise l'immeuble pour une activité autre que celle convenue. Cela peut constituer un manquement grave.
Sous-location sans autorisation. Sauf autorisation contractuelle, la sous-location sans accord constitue un manquement.
Troubles de voisinage et nuisances. Si le locataire cause structurellement des nuisances au voisinage et que le bailleur est exposé à un risque de responsabilité (article 3.101 §3 CC), cela peut être un motif de résolution.
Faits pénalement répréhensibles dans l'immeuble. Activités liées à la drogue, prostitution sans autorisation, jeux illégaux — toutes ces situations peuvent constituer un motif de résolution.
Indemnité de relocation
En cas de résolution aux torts du locataire, vous pouvez, en tant que bailleur, réclamer une indemnité de relocation. Celle-ci couvre le loyer que vous perdez pendant la période où vous cherchez un nouveau locataire.
Sous le futur Livre 7 CC, cette indemnité est légalement ancrée à l'article 7.3.31 de l'avant-projet :
« En cas de résolution du bail aux torts du locataire, le bailleur est présumé, sauf preuve contraire, subir un dommage correspondant au prix du loyer pendant le temps raisonnablement nécessaire à la relocation. »
Cette présomption est importante : vous ne devez plus démontrer que vous subissez effectivement un dommage. Le locataire peut renverser la présomption en prouvant que vous avez rapidement trouvé un nouveau locataire ou que vous n'avez pas fait d'effort sérieux pour en trouver un.
La procédure étape par étape
Étape 1 : Mise en demeure recommandée. Décrivez précisément le manquement. Accordez un délai raisonnable pour régulariser (typiquement 14 à 30 jours). Mentionnez que, à défaut de suite, vous ferez résoudre le contrat.
Étape 2 : Requête auprès du juge de paix. Déposez une requête au justice de paix compétent (canton où l'immeuble est situé). Décrivez les faits et demandez la résolution ainsi que l'expulsion.
Étape 3 : Audience devant le juge de paix. Vous et le locataire êtes convoqués. En cas de non-comparution du locataire, un jugement par défaut peut être prononcé.
Étape 4 : Jugement. Le juge de paix statue sur la résolution, l'expulsion et les éventuelles indemnités.
Étape 5 : Exécution par l'huissier de justice. Avec le jugement, un huissier de justice peut sommer le locataire de partir volontairement. En cas de refus, l'huissier peut procéder à l'expulsion.
Combien de temps dure la procédure ?
En cas de défaut de paiement incontesté sans opposition du locataire, un jugement peut être obtenu dans les deux à quatre mois. En cas d'opposition ou d'affaires complexes (nuisances, discussions de responsabilité), la procédure peut durer de six mois à plus d'un an.
Pendant la procédure, vous restez généralement lié au locataire. Des jugements partiels peuvent toutefois être exécutoires — par exemple une condamnation au paiement de loyers en souffrance, indépendamment de l'expulsion définitive.
Conseils pratiques pour les bailleurs
Évitez les longs arriérés. Réagissez immédiatement au premier défaut de paiement. Un locataire qui remarque que le bailleur ne réagit pas va souvent plus loin.
Documentez tout. Conservez chaque sommation, chaque mise en demeure, chaque accusé de réception. Photos lors de l'accès à l'immeuble. Témoignages de voisins en cas de nuisances.
Utilisez le courrier recommandé. Une lettre ordinaire ou un e-mail n'offre pas une valeur probante suffisante. Une lettre recommandée avec accusé de réception est la norme.
Négociez lorsque c'est possible. Un plan de paiement avec le locataire est souvent plus rapide qu'une procédure. Mais formalisez l'accord par écrit et incluez des clauses vous permettant de résoudre le contrat en cas de non-respect.
Faites appel en temps utile à une assistance juridique. Les détails juridiques de la loi sur les baux commerciaux sont complexes. Une erreur dans votre approche peut vous coûter votre cause.
Reius Avocats en la matière
Reius assiste les bailleurs dans toutes les étapes d'un dossier de défaut de paiement :
Rédaction des mises en demeure appropriées
Préparation et dépôt de la requête
Représentation à l'audience devant le juge de paix
Accompagnement de l'expulsion via l'huissier de justice
Recouvrement des indemnités et de l'indemnité de relocation
Nous assistons également les locataires qui souhaitent se défendre contre une demande de résolution injustifiée ou qui ont besoin de délais de paiement.
Souhaitez-vous un aperçu complet de votre position en tant que locataire ou bailleur commercial ? Lisez notre guide sur les droits et obligations en matière de bail commercial.