U bent verhuurder van een handelspand. Uw huurder betaalt niet meer, veroorzaakt overlast, schendt zijn verplichtingen, of brengt uw eigendom in gevaar. U wil van hem af. Maar hoe pakt u dat juridisch correct aan?
Het basisprincipe: enkel via de vrederechter
Een handelshuurovereenkomst kan door de verhuurder niet eenzijdig worden ontbonden, ook niet bij ernstige wanprestatie van de huurder. Voor een rechtsgeldige beëindiging moet u zich tot de vrederechter wenden.
Dit is een bewuste beleidskeuze van de wetgever. De Handelshuurwet beschermt de continuïteit van handelszaken — een huurder zomaar buiten kunnen zetten zou die bescherming uithollen. De prijs voor deze bescherming is dat zelfs een evidente wanbetaling u dwingt tot een gerechtelijke procedure.
Onder het komende Boek 7 BW wordt deze regel zelfs versterkt. Artikel 7.3.30 voorontwerp bepaalt dat een ontbindend beding ten voordele van de verhuurder van een onroerend goed voor niet-geschreven gehouden wordt. Ook de buitengerechtelijke ontbinding via een schriftelijke kennisgeving wordt voor de verhuurder uitgesloten.
De wettelijke grond: voldoende ernstige wanprestatie
Onder artikel 5.90 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek kan een wederkerig contract worden ontbonden wanneer de niet-nakoming voldoende ernstig is, of wanneer partijen zijn overeengekomen dat die de ontbinding rechtvaardigt.
De vrederechter beoordeelt deze ernst in concreto. Hij houdt rekening met:
De duur en omvang van de wanprestatie
De schade die u als verhuurder ondervindt
Het gedrag van beide partijen (heeft u ingebrekegesteld? Heeft de huurder beterschap getoond?)
De maatschappelijke impact (verlies van werkgelegenheid, sluiting van een handelszaak)
Hoeveel maanden huurachterstand zijn voldoende?
Geen vast getal. Maar de rechtspraak geeft indicaties.
In een spraakmakende uitspraak oordeelde de vrederechter van Kortrijk dat een huurachterstal van vier maanden, gecombineerd met zes maanden achterstand op gemeenschappelijke kosten en servicekosten, in de bijzondere omstandigheden van het geval geen voldoende ernstige wanprestatie uitmaakte om de handelshuurovereenkomst te ontbinden (Vred. Kortrijk 18 december 2024). De rechter kende afbetalingstermijnen toe.
Belangrijk om te onthouden:
Vier maanden achterstand is dus niet automatisch voldoende
De rechter kijkt naar de bredere context: heeft de huurder middelen om af te betalen? Was er sprake van een tijdelijke moeilijkheid?
De rechter kan afbetalingstermijnen toekennen in plaats van ontbinding
In andere zaken werd zes tot acht maanden achterstand wel voldoende geacht — het hangt sterk af van de specifieke feiten en de voorgeschiedenis van het dossier.
Bewijs van de wanbetaling
Wie beweert dat er niet betaald is, draagt in principe de bewijslast. Onder artikel 8.4 BW (regels die de bewijslast bepalen):
Hij die meent een ander in rechte te kunnen aanspreken, moet de rechtshandelingen of feiten bewijzen die daaraan ten grondslag liggen
Hij die beweert bevrijd te zijn (de huurder die zegt dat hij betaald heeft), moet dat ook bewijzen
Praktisch betekent dit: u moet als verhuurder uw rekeninguittreksels, ingebrekestellingen en eventuele eerdere betalingen kunnen voorleggen. De huurder moet zijn betaalbewijzen voorleggen.
Een belangrijke kanttekening: als u in een eerste aanmaning of in een latere ingebrekestelling geen melding maakt van een specifieke wanbetaling, kan dat tegen u worden gebruikt. De vrederechter van Antwerpen oordeelde dat een latere vordering voor huurgelden ongegrond was, omdat in een eerste aanmaning en in een ingebrekestelling van een jaar later nog steeds geen melding werd gemaakt van die niet-betaling (Vred. Antwerpen 23 mei 2022).
Praktische les: vermeld altijd alle openstaande vorderingen in elke aanmaning. Vergeten = mogelijk verloren.
Andere gronden voor ontbinding
Wanbetaling is niet de enige grond. Andere gronden uit de praktijk:
Schade aan het pand. Als de huurder substantiële schade aanricht en niet bereid is te herstellen, kan dit een grond voor ontbinding zijn. Bewaar foto's, plaatsbeschrijvingen, expertiseverslagen.
Wijziging van de uitbating zonder toestemming. De huurder gebruikt het pand voor een andere activiteit dan overeengekomen. Dit kan een grove tekortkoming zijn.
Onderverhuring zonder toestemming. Tenzij contractueel toegelaten, is onderverhuring zonder akkoord een wanprestatie.
Burenhinder en overlast. Als de huurder structureel buurtoverlast veroorzaakt en de verhuurder daardoor in een aansprakelijkheidsrisico komt (artikel 3.101 §3 BW), kan dit een grond zijn voor ontbinding.
Strafbare feiten in het pand. Druggerelateerde activiteiten, prostitutie zonder vergunning, illegale gokactiviteiten — al deze situaties kunnen een ontbindingsgrond opleveren.
Wederverhuringsvergoeding
Bij ontbinding ten laste van de huurder kan u als verhuurder een wederverhuringsvergoeding vorderen. Dit dekt de huurprijs die u verliest tijdens de periode dat u zoekt naar een nieuwe huurder.
Onder het komende Boek 7 BW wordt deze vergoeding wettelijk verankerd in artikel 7.3.31 voorontwerp:
"Bij de ontbinding van de huur ten laste van de huurder, wordt de verhuurder, behoudens tegenbewijs, vermoed een schade te lijden die overeenstemt met de prijs van de huur gedurende de tijd die redelijkerwijs nodig is voor de wederverhuring."
Dit vermoeden is belangrijk: u hoeft niet meer aan te tonen dat u werkelijk schade lijdt. De huurder kan het vermoeden weerleggen door te bewijzen dat u snel een nieuwe huurder hebt gevonden of geen ernstige inspanning hebt geleverd om er een te vinden.
De procedure stap voor stap
Stap 1: Aangetekende ingebrekestelling. Beschrijf de wanprestatie precies. Geef een redelijke termijn om te regulariseren (typisch 14 tot 30 dagen). Vermeld dat u zonder gevolg de overeenkomst zal laten ontbinden.
Stap 2: Verzoekschrift bij de vrederechter. Dien een verzoekschrift in op het bevoegde vredegerecht (kanton waar het pand gelegen is). Beschrijf de feiten en vraag de ontbinding plus uithuiszetting.
Stap 3: Zitting voor de vrederechter. U en de huurder worden opgeroepen. Bij niet-verschijnen van de huurder kan een vonnis bij verstek worden uitgesproken.
Stap 4: Vonnis. De vrederechter beslist over ontbinding, uithuiszetting en eventuele schadevergoedingen.
Stap 5: Uitvoering door gerechtsdeurwaarder. Met het vonnis kan een gerechtsdeurwaarder de huurder aanmanen om vrijwillig te vertrekken. Bij weigering kan de deurwaarder de uithuiszetting uitvoeren.
Hoe lang duurt de procedure?
Bij een onbetwiste wanbetaling zonder verzet van de huurder kan een vonnis binnen twee tot vier maanden bekomen worden. Bij verzet of complexe zaken (overlast, aansprakelijkheidsdiscussies) kan de procedure zes maanden tot meer dan een jaar duren.
Tijdens de procedure blijft u doorgaans aan de huurder verbonden. Deelvonnissen kunnen wel uitvoerbaar zijn — bijvoorbeeld een veroordeling tot betaling van openstaande huurgelden, los van de definitieve uithuiszetting.
Praktische tips voor verhuurders
Vermijd lange achterstanden. Reageer onmiddellijk bij de eerste niet-betaling. Een huurder die merkt dat de verhuurder niet reageert, gaat vaak verder.
Documenteer alles. Bewaar elke aanmaning, elke ingebrekestelling, elke bevestiging van ontvangst. Foto's bij betreden van het pand. Getuigenissen van buren bij overlast.
Gebruik aangetekende post. Een gewone brief of e-mail biedt onvoldoende bewijswaarde. Een aangetekende brief met ontvangstbewijs is de standaard.
Onderhandel waar mogelijk. Een betalingsregeling met de huurder is vaak sneller dan een procedure. Maar leg de regeling formeel vast en neem clausules op die u toelaten alsnog te ontbinden bij niet-naleving.
Schakel tijdig juridische bijstand in. De juridische details van de Handelshuurwet zijn complex. Een fout in uw aanpak kan u uw zaak kosten.
Reius Advocaten in deze materie
Reius staat verhuurders bij in alle stappen van een wanbetalingsdossier:
Opstelling van de juiste ingebrekestellingen
Voorbereiding en indiening van het verzoekschrift
Vertegenwoordiging op de zitting bij de vrederechter
Begeleiding van de uithuiszetting via de gerechtsdeurwaarder
Invordering van schadevergoedingen en wederverhuringsvergoeding
We staan ook huurders bij die zich willen verdedigen tegen een onterechte ontbindingsvordering of die afbetalingstermijnen nodig hebben.
Wilt u een volledig overzicht van uw positie als handelshuurder of verhuurder? Lees onze gids over de rechten en plichten bij handelshuur.