La pandémie de coronavirus a fondamentalement modifié la manière dont les juridictions belges appréhendent la force majeure dans les relations de bail commercial. Les principes issus de la jurisprudence Covid dépassent cette crise spécifique : ils sont pertinents pour toute situation dans laquelle des circonstances extérieures rendent impossible l'exploitation d'un commerce.
Le fondement légal : l'article 1722 de l'ancien Code civil
Le point de départ figure à l'article 1722 de l'ancien Code civil : si, pendant la durée du bail, la chose louée est totalement détruite par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. En cas de destruction partielle, le preneur peut, suivant les circonstances, demander soit une diminution du prix, soit la résiliation du bail.
Cet article vise une destruction matérielle — un incendie, une inondation, un effondrement. Mais qu'en est-il lorsque le bâtiment reste physiquement intact, mais que l'exploitation devient impossible en raison de mesures des autorités ou d'un cas de force majeure ? La Cour de cassation a apporté des précisions entre 2023 et 2024 dans trois arrêts de principe.
Arrêt de cassation 1 : Une force majeure temporaire suffit
Dans un arrêt du 26 mai 2023 (Cass. RG C.22.0296.N), la Cour de cassation a confirmé que l'article 1722 de l'ancien Code civil suppose une impossibilité permanente ou temporaire pour le bailleur de procurer la jouissance convenue.
Concrètement : lorsqu'un espace commercial loué n'est plus accessible au public, en tout ou en partie, en raison des mesures gouvernementales contre la Covid-19, il s'agit d'une impossibilité temporaire au sens de l'article 1722 de l'ancien Code civil.
La Cour a ajouté que la force majeure qui empêche une partie d'exécuter ses obligations, dans un contrat synallagmatique, suspend les obligations du cocontractant si l'empêchement est temporaire et si le contrat peut encore être utilement exécuté par la suite.
Conséquences pratiques pour le preneur :
L'obligation de payer le loyer peut être suspendue pendant la période d'impossibilité
Après la période d'impossibilité, le bail peut être poursuivi si les deux parties y ont encore intérêt
Un juge qui se borne à constater une impossibilité « temporaire » et qui écarte pour ce motif l'application de l'article 1722 de l'ancien Code civil ne justifie pas légalement sa décision
Arrêt de cassation 2 : La force majeure ne doit pas être imputable au bailleur
Un deuxième arrêt de principe du 7 septembre 2023 (Cass. RG C.22.0437.N) a rejeté une interprétation erronée de la cour d'appel d'Anvers.
Le juge d'appel avait estimé qu'il ne pouvait y avoir une impossibilité permanente ou temporaire pour le bailleur que si le trouble de jouissance lui était imputable. La Cour de cassation a cassé cette décision : le trouble de jouissance est indépendant de la responsabilité contractuelle du bailleur.
Il s'agit d'une confirmation fondamentale : le preneur ne doit pas prouver une faute dans le chef du bailleur. Une force majeure externe — mesures gouvernementales, catastrophes naturelles, pandémies — suffit à invoquer la protection de l'article 1722 de l'ancien Code civil.
Arrêt de cassation 3 : Le juge du fond apprécie le caractère total ou partiel
Dans un troisième arrêt du 13 septembre 2024 (Cass. RG C.23.0370.N), le pouvoir d'appréciation du juge du fond a été confirmé. Il appartient au juge du fond d'apprécier :
Si le trouble de jouissance est total ou partiel
Quelles en sont les conséquences pour la demande de résiliation ou de réduction de loyer
Concrètement, cela signifie que le juge de paix dispose d'une marge pour statuer en équité, en tenant compte de l'exploitation spécifique, du type de commerce, de l'impact réel de la force majeure et de la mesure dans laquelle le preneur a pu se réorienter, par exemple vers la vente à emporter ou en ligne.
Quand cette jurisprudence est-elle applicable en dehors de la Covid ?
Les arrêts Covid sont formellement limités à la pandémie de coronavirus, mais les principes juridiques sont d'application générale. Selon cette jurisprudence, l'article 1722 de l'ancien Code civil s'applique lorsque :
Un facteur de force majeure externe survient (mesure gouvernementale, catastrophe naturelle, pandémie, guerre)
Ce facteur rend impossible, en tout ou en partie, l'exploitation du bâtiment conformément à la destination convenue
La situation est permanente ou temporaire — les deux bénéficient de la protection
Applications futures possibles :
Une nouvelle pandémie avec mesures de fermeture
Une crise énergétique qui rend votre exploitation impossible
Un attentat terroriste ou une zone d'évacuation qui isole votre commerce
Une catastrophe naturelle qui laisse le bâtiment lui-même intact mais qui perturbe l'accès ou les équipements publics
La révision du loyer comme alternative
Outre la protection de l'article 1722 de l'ancien Code civil, vous pouvez également demander une révision du loyer sur la base de l'article 6 de la loi sur les baux commerciaux. La Cour de cassation a confirmé en 2024 qu'une conjoncture économique incertaine due à une pandémie mondiale peut être considérée comme une circonstance objective lors de la détermination de la valeur locative normale (Cass. 4 octobre 2024, RG C.23.0272.N).
Cette procédure se déroule parallèlement à l'action fondée sur la force majeure et peut offrir une solution durable pour la période triennale suivante.
Qu'est-ce qui change sous le Livre 7 du Code civil ?
Le futur Livre 7 du Code civil restructure le régime de la force majeure. L'article 7.3.35 de l'avant-projet dispose :
« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est totalement détruite par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si, pendant la durée du bail, la chose louée est partiellement détruite par cas fortuit, le preneur peut, suivant les circonstances, invoquer soit une diminution du prix, soit la résiliation. Dans aucun de ces cas, il n'est dû de dommages et intérêts. »
Modification importante : il n'y a plus d'extension à la « destruction temporaire ». Sous le Livre 7 du Code civil, l'article 7.3.35 ne s'applique donc qu'à une destruction effective — et non aux situations dans lesquelles le bâtiment reste physiquement intact mais l'exploitation devient temporairement impossible.
Cela signifie que la jurisprudence Covid relative à la force majeure temporaire devra être invoquée sous l'ancienne loi pour les situations antérieures à l'entrée en vigueur du Livre 7 du Code civil. Pour les crises futures sous le nouveau droit, le preneur devra sans doute s'appuyer davantage sur la théorie générale de la force majeure (article 5.226 du Code civil) et sur la théorie de l'imprévision.
Conseils pratiques en cas de force majeure
Documentez l'impact avec le plus de précision possible. Photos, chiffres d'affaires avant et pendant la crise, fermeture de l'artère commerçante, preuve des mesures gouvernementales.
Envoyez une mise en demeure au bailleur dans laquelle vous annoncez votre demande de réduction de loyer ou de résiliation. Étayez-la par des chiffres.
Négociez d'abord à l'amiable. De nombreux bailleurs sont ouverts à une réduction temporaire afin de conserver le preneur comme futur client.
Préservez vos droits dans les délais. Le délai de prescription de votre action continue à courir, même pendant la crise.
Faites-vous assister juridiquement avant de cesser unilatéralement le paiement du loyer. Un arrêt injustifié peut entraîner la résiliation du bail aux torts du preneur.
Souhaitez-vous un aperçu complet de votre position en tant que preneur ou bailleur commercial ? Lisez notre guide sur les droits et obligations en matière de bail commercial.