De coronapandemie heeft fundamenteel veranderd hoe de Belgische rechtbanken overmacht in handelshuurrelaties benaderen. De principes uit de Covid-rechtspraak overstijgen die specifieke crisis: ze zijn relevant voor elke situatie waarin externe omstandigheden de uitbating van een handelszaak onmogelijk maken.
De wettelijke grondslag: artikel 1722 oud Burgerlijk Wetboek
Het uitgangspunt staat in artikel 1722 oud BW: wordt het gehuurde goed tijdens de duur van de huur volledig tenietgedaan door een toevallige gebeurtenis, dan is de huur van rechtswege ontbonden. Bij gedeeltelijke tenietdoening kan de huurder, naargelang de omstandigheden, een prijsvermindering of de ontbinding van de huur vragen.
Dit artikel viseert een materiële tenietdoening — een brand, een overstroming, een instorting. Maar wat als het gebouw fysiek intact blijft, maar de uitbating onmogelijk wordt door overheidsmaatregelen of een geval van overmacht? Het Hof van Cassatie heeft tussen 2023 en 2024 in drie principearresten verduidelijking gebracht.
Cassatiearrest 1: Een tijdelijke overmacht volstaat
In een arrest van 26 mei 2023 (Cass. AR C.22.0296.N) bevestigde het Hof van Cassatie dat artikel 1722 oud BW een blijvende of tijdelijke onmogelijkheid voor de verhuurder veronderstelt om het overeengekomen genot te verschaffen.
Concreet: wanneer een gehuurde handelsruimte, geheel of gedeeltelijk, niet langer toegankelijk is voor het publiek door de overheidsmaatregelen tegen Covid-19, gaat het om een tijdelijke onmogelijkheid in de zin van artikel 1722 oud BW.
Het Hof voegde eraan toe dat de overmacht die een partij belet haar verbintenissen uit te voeren, in een wederkerige overeenkomst de verbintenissen van de medecontractant opschort indien de verhindering tijdelijk is en de overeenkomst nadien nog nuttig kan worden uitgevoerd.
Praktische gevolgen voor de huurder:
De verplichting tot betaling van de huur kan worden opgeschort tijdens de periode van onmogelijkheid
Na de periode van onmogelijkheid kan de huur worden voortgezet indien beide partijen daar nog belang bij hebben
Een rechter die enkel een "tijdelijke" onmogelijkheid vaststelt en om die reden de toepassing van artikel 1722 oud BW afwijst, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht
Cassatiearrest 2: De overmacht hoeft niet aan de verhuurder toerekenbaar te zijn
Een tweede principearrest van 7 september 2023 (Cass. AR C.22.0437.N) verwierp een verkeerde interpretatie van het hof van beroep te Antwerpen.
De appelrechter had geoordeeld dat er slechts een blijvende of tijdelijke onmogelijkheid voor de verhuurder kon zijn indien de genotsstoornis aan de verhuurder toerekenbaar was. Het Hof van Cassatie verbrak die beslissing: de genotsstoornis staat los van de contractuele aansprakelijkheid van de verhuurder.
Dit is een fundamentele bevestiging: de huurder moet geen fout in hoofde van de verhuurder bewijzen. Een externe overmacht — overheidsmaatregelen, natuurrampen, pandemieën — volstaat om de bescherming van artikel 1722 oud BW in te roepen.
Cassatiearrest 3: De feitenrechter beoordeelt het volledige of gedeeltelijke karakter
In een derde arrest van 13 september 2024 (Cass. AR C.23.0370.N) werd de beoordelingsbevoegdheid van de feitenrechter bevestigd. Het komt de feitenrechter toe te beoordelen:
Of de genotsstoornis volledig of gedeeltelijk is
Welke de gevolgen daarvan zijn voor de vordering tot ontbinding of tot huurvermindering
Concreet betekent dit dat een vrederechter over een marge beschikt om naar billijkheid te oordelen, rekening houdend met de specifieke uitbating, het type handel, de werkelijke impact van de overmacht en de mate waarin de huurder zich heeft kunnen heroriënteren, bijvoorbeeld naar afhaal of onlineverkoop.
Wanneer is deze rechtspraak van toepassing buiten Covid?
De Covid-arresten zijn formeel beperkt tot de coronapandemie, maar de juridische principes zijn algemeen van toepassing. Volgens deze rechtspraak is artikel 1722 oud BW van toepassing wanneer:
Een externe overmachtsfactor zich voordoet (overheidsmaatregel, natuurramp, pandemie, oorlog)
Die factor de uitbating van het gebouw overeenkomstig de overeengekomen bestemming geheel of gedeeltelijk onmogelijk maakt
De situatie blijvend of tijdelijk is — beide genieten de bescherming
Mogelijke toekomstige toepassingen:
Een nieuwe pandemie met sluitingsmaatregelen
Een energiecrisis die uw uitbating onmogelijk maakt
Een terreuraanslag of een evacuatiezone die uw handelszaak isoleert
Een natuurramp die het gebouw zelf intact laat maar de toegang of de openbare voorzieningen verstoort
De herziening van de huurprijs als alternatief
Naast de bescherming van artikel 1722 oud BW kunt u ook een herziening van de huurprijs vragen op grond van artikel 6 van de Handelshuurwet. Het Hof van Cassatie bevestigde in 2024 dat een onzekere economische conjunctuur door een wereldwijde pandemie als een objectieve omstandigheid kan worden beschouwd bij de bepaling van de normale huurwaarde (Cass. 4 oktober 2024, AR C.23.0272.N).
Deze procedure verloopt parallel met de overmachtsvordering en kan een duurzame oplossing bieden voor de volgende driejarige periode.
Wat verandert er onder Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek?
Het toekomstige Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek herstructureert de overmachtsregeling. Artikel 7.3.35 van het voorontwerp bepaalt:
"Wordt het gehuurde goed tijdens de duur van de huur volledig tenietgedaan door een toevallige gebeurtenis, dan is de huur van rechtswege ontbonden. Wordt het gehuurde goed tijdens de duur van de huur gedeeltelijk tenietgedaan door een toevallige gebeurtenis, dan kan de huurder, naargelang de omstandigheden, ofwel een prijsvermindering, ofwel de ontbinding inroepen. In geen van beide gevallen is er schadevergoeding verschuldigd."
Belangrijke wijziging: er is geen uitbreiding meer naar de "tijdelijke tenietdoening". Onder Boek 7 BW is artikel 7.3.35 dus enkel van toepassing op een werkelijke tenietdoening — en niet op situaties waarin het gebouw fysiek intact blijft maar de uitbating tijdelijk onmogelijk wordt.
Dit betekent dat de Covid-rechtspraak over tijdelijke overmacht onder de oude wet zal moeten worden ingeroepen voor situaties van vóór de inwerkingtreding van Boek 7 BW. Voor toekomstige crisissen onder het nieuwe recht zal de huurder zich wellicht meer moeten steunen op de algemene overmachtsleer (artikel 5.226 BW) en op de imprevisieleer.
Praktische tips bij overmacht
Documenteer de impact zo nauwkeurig mogelijk. Foto's, omzetcijfers vóór en tijdens de crisis, sluiting van de winkelstraat, bewijs van de overheidsmaatregelen.
Stuur een ingebrekestelling naar de verhuurder waarin u uw vordering tot huurvermindering of ontbinding aankondigt. Onderbouw ze met cijfers.
Onderhandel eerst minnelijk. Veel verhuurders staan open voor een tijdelijke vermindering om de huurder als toekomstige klant te behouden.
Vrijwaar uw rechten binnen de termijnen. De verjaringstermijn van uw vordering blijft lopen, ook tijdens de crisis.
Laat u juridisch bijstaan voordat u eenzijdig stopt met de betaling van de huur. Een ongerechtvaardigde stopzetting kan leiden tot de ontbinding van de huur ten laste van de huurder.
Wilt u een volledig overzicht van uw positie als handelshuurder of verhuurder? Lees onze gids over de rechten en plichten bij handelshuur.