Votre bailleur décide de vendre l'immeuble. Vous lisez avec inquiétude l'acte notarié dans lequel le nouveau propriétaire se réserve le droit de vous faire partir. Quels sont vos droits ? Et quelles sont les obligations de l'ancien et du nouveau propriétaire ?
Le principe de base : le bail commercial suit l'immeuble
Contrairement à ce que certains bailleurs aiment laisser entendre, votre bail commercial ne prend pas automatiquement fin lors de la vente de l'immeuble. L'acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du vendeur-bailleur et doit respecter votre bail.
Ce principe est solidement ancré dans la loi sur les baux commerciaux. Le bailleur a même l'obligation légale d'informer l'acquéreur de l'existence du bail et de lui en imposer le respect. Cette obligation s'applique même lorsque le bail n'a pas de date certaine.
Les conditions d'expulsion après vente : article 12 de la loi sur les baux commerciaux
En vertu de l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux, le nouveau propriétaire ne peut vous expulser que si toutes les conditions suivantes sont cumulativement remplies :
1. Une clause d'expulsion dans le bail. Le bail doit expressément prévoir la possibilité d'une expulsion anticipée en cas de vente. Sans une telle clause, le nouveau propriétaire ne peut pas vous faire partir avant la fin du bail.
2. L'un des motifs de l'article 16, 1° à 4° :
Occupation personnelle et effective (par le nouveau propriétaire lui-même ou sa famille)
Une nouvelle affectation excluant toute activité commerciale
Reconstruction de l'immeuble
Manquements graves du preneur
D'autres motifs (comme l'offre supérieure d'un tiers, motif 5°) ne suffisent pas pour une expulsion après vente.
3. Délais stricts. Le congé doit :
Être donné un an à l'avance (le preneur dispose donc d'au moins un an pour déplacer son affaire)
Être notifié dans les trois mois de l'acquisition (le nouveau propriétaire doit décider rapidement)
Mentionner clairement le motif
4. Date certaine du bail. Si votre bail a date certaine (par exemple par enregistrement), il est opposable à l'acquéreur. S'il n'a pas date certaine mais que vous occupez l'immeuble depuis plus de six mois, la protection de l'article 12 s'applique également.
Que se passe-t-il si le bail n'a pas date certaine et que vous n'occupez pas l'immeuble depuis six mois ?
Vous vous trouvez alors dans une position beaucoup plus faible. Le bail n'est en principe pas opposable à l'acquéreur. Pour l'acquéreur, vous êtes alors un occupant sans droit ni titre qui peut être expulsé sans préavis ni indemnité — l'acquéreur n'a pas à tenir compte de votre bail.
Cela souligne l'importance de l'enregistrement de votre bail auprès du bureau Sécurité juridique compétent (ou par voie numérique via MyMinfin). L'enregistrement confère à votre convention une date certaine et vous offre donc une protection complète en cas de vente.
La clause d'expulsion : pas valable sans plus
Une clause d'expulsion dans le bail doit répondre à des conditions strictes pour être valable. Le juge de paix d'Anvers a jugé en 2024 qu'une clause d'expulsion au profit de l'acquéreur doit mentionner expressément les conditions de l'article 16, 1° à 4° (J.P. Anvers 7 octobre 2024). Une clause vague ou incomplète est nulle.
Concrètement : une clause qui se borne à dire « le preneur peut être expulsé en cas de vente » ne suffit pas. La clause doit énumérer les quatre motifs spécifiques de l'article 16 que le nouveau propriétaire peut invoquer.
L'indemnité d'éviction en cas d'expulsion injustifiée
Si le nouveau propriétaire vous expulse sans respecter les conditions de l'article 12, ou s'il ne réalise pas le motif invoqué, vous avez droit à une indemnité d'éviction telle que prévue à l'article 25 de la loi sur les baux commerciaux — au minimum trois années de loyer, éventuellement majorée du dommage complémentaire.
La Cour constitutionnelle a confirmé en 2020 que le délai de forclusion d'un an pour réclamer l'indemnité d'éviction s'applique également à l'égard de l'acquéreur qui expulse le preneur commercial.
En outre, vous pouvez dans certains cas exercer un recours récursoire contre le bailleur-vendeur initial, notamment lorsque celui-ci a méconnu son obligation d'information et de respect lors de la vente.
Clause de respect versus clause d'expulsion
Dans l'acte notarié de vente, deux types de clauses susceptibles d'influencer votre situation peuvent figurer :
La clause de respect oblige l'acquéreur à respecter le bail, que celui-ci ait ou non date certaine. Cette clause vous est favorable — l'acquéreur ne peut pas vous expulser en invoquant l'absence de date certaine.
La clause d'expulsion donne à l'acquéreur le droit de vous expulser dans les conditions de l'article 12 — mais uniquement si une telle clause figure également dans le bail lui-même.
Un arrêt de la Cour de cassation du 26 juin 2023 (AR C.22.0480.F) a apporté une nuance importante. Lorsque l'acte de vente stipule que l'acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur et qu'il mentionne également le bail commercial, l'acquéreur ne peut pas nier l'existence de ce bail commercial.
Qu'en est-il du bail initial et du renouvellement ?
Un écueil important : si, après l'expiration de votre bail commercial initial, vous continuez à occuper l'immeuble sans renouvellement formel, un nouveau bail à durée indéterminée prend naissance. La Cour de cassation a précisé en 2023 (Cass. 26 juin 2023) que le droit de préférence issu du bail initial ne se reporte pas automatiquement sur ce nouveau bail.
En pratique : faites procéder à vos renouvellements en temps utile et de manière formelle. Une prorogation tacite vous protège moins qu'un renouvellement valable selon la procédure des articles 13-14 de la loi sur les baux commerciaux.
Recommandations pratiques pour le preneur
Lors de la signature du bail :
Faites enregistrer le bail auprès du bureau Sécurité juridique. C'est légalement obligatoire et vous confère date certaine.
Négociez si possible une clause de respect : une clause par laquelle le bailleur s'engage à faire insérer une clause de respect dans l'acte notarié en cas de vente.
Demandez éventuellement un droit de préemption ou de préférence : en cas de vente, vous aurez alors le droit de faire une offre en premier.
Lors de l'annonce d'une vente :
Demandez au bailleur quel est le candidat-acquéreur et quelles clauses seront insérées dans le compromis.
Documentez votre présence dans l'immeuble : facture du fournisseur d'énergie, inscription comme commerçant à l'adresse, etc.
Tenez parfaitement à jour vos paiements de loyer — un arriéré peut constituer un motif d'expulsion au titre de l'article 16, 4° (manquements graves).
Après la vente :
Obtenez le nom et l'adresse du nouveau propriétaire.
Conservez l'acte de vente et les copies notariées — ces documents peuvent être essentiels lors de contestations ultérieures.
En cas de congé donné par le nouveau propriétaire : faites vérifier juridiquement la validité avant d'accepter de partir.
Reius Avocats dans cette matière
Reius assiste tant les preneurs que les bailleurs et les acquéreurs dans les dossiers relatifs à la vente d'immeubles commerciaux loués :
Pour les preneurs : conseil lors de la signature du bail, appréciation des clauses d'expulsion, défense contre un congé injustifié.
Pour les vendeurs-bailleurs : respect correct de l'obligation d'information lors de la vente, rédaction des clauses du compromis.
Pour les acquéreurs : évaluation des baux existants avant l'achat, stratégie d'expulsion éventuelle après acquisition.
Souhaitez-vous un aperçu complet de votre position en tant que preneur ou bailleur commercial ? Lisez notre guide sur les droits et obligations en matière de bail commercial.