Uw verhuurder beslist om het pand te verkopen. U leest met enige onrust de notariële akte waarin de nieuwe eigenaar zich het recht voorbehoudt u te laten vertrekken. Wat zijn uw rechten? En wat zijn de plichten van de oude én de nieuwe eigenaar?
Het basisprincipe: handelshuur volgt het pand
In tegenstelling tot wat sommige verhuurders graag laten uitschijnen, eindigt uw handelshuur niet automatisch bij de verkoop van het pand. De koper treedt in de rechten en plichten van de verkoper-verhuurder en moet uw huurovereenkomst respecteren.
Dit principe is sterk in de Handelshuurwet. De verhuurder heeft zelfs een wettelijke plicht om de koper te informeren over het bestaan van de huurovereenkomst en om hem de naleving ervan op te leggen. Deze verplichting geldt zelfs wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft.
De voorwaarden voor uitzetting na verkoop: artikel 12 Handelshuurwet
Onder artikel 12 van de Handelshuurwet kan de nieuwe eigenaar u alleen uitzetten als alle volgende voorwaarden cumulatief vervuld zijn:
1. Een uitzettingsbeding in de huurovereenkomst. De huurovereenkomst moet expliciet voorzien in de mogelijkheid tot vervroegde uitzetting in geval van verkoop. Zonder zo'n beding kan de nieuwe eigenaar u niet vóór het einde van de huur laten vertrekken.
2. Eén van de motieven van artikel 16, 1° tot 4°:
Persoonlijk en werkelijk gebruik (door de nieuwe eigenaar zelf of zijn familie)
Een nieuwe bestemming die elke handelsactiviteit uitsluit
Wederopbouw van het pand
Grove tekortkomingen van de huurder
Andere motieven (zoals het hogere aanbod van een derde, motief 5°) volstaan niet voor uitzetting na verkoop.
3. Strikte termijnen. De opzegging moet:
Plaatsvinden één jaar vooraf (de huurder heeft dus minstens een jaar om de zaak te verplaatsen)
Worden gegeven binnen drie maanden na de verkrijging (de nieuwe eigenaar moet snel beslissen)
Het motief duidelijk vermelden
4. Vaste dagtekening van de huurovereenkomst. Als uw huurovereenkomst vaste dagtekening heeft (bijvoorbeeld door registratie), is ze tegenstelbaar aan de koper. Heeft ze geen vaste dagtekening maar gebruikt u het pand al meer dan zes maanden, dan geldt eveneens de bescherming van artikel 12.
Wat als de huurovereenkomst geen vaste dagtekening heeft en u nog geen zes maanden in het pand zit?
Dan staat u in een veel zwakkere positie. De huurovereenkomst is in principe niet tegenstelbaar aan de koper. Voor de koper bent u dan een bezetter zonder recht of titel die kan worden uitgezet zonder opzegtermijn of vergoeding — de koper hoeft geen rekening te houden met uw huur.
Dit benadrukt het belang van registratie van uw huurovereenkomst bij het bevoegde kantoor Rechtszekerheid (of digitaal via MyMinfin). De registratie geeft uw overeenkomst een vaste dagtekening en biedt u dus volledige bescherming bij verkoop.
Het uitzettingsbeding: niet zomaar geldig
Een uitzettingsbeding in de huurovereenkomst moet voldoen aan strikte voorwaarden om geldig te zijn. De vrederechter van Antwerpen oordeelde in 2024 dat een uitzettingsbeding ten behoeve van de verkrijger expliciet de voorwaarden van artikel 16, 1° tot 4° moet vermelden (Vred. Antwerpen 7 oktober 2024). Een vaag of onvolledig beding is ongeldig.
Concreet: een clausule die enkel zegt "de huurder kan worden uitgezet bij verkoop" volstaat niet. Het beding moet de vier specifieke motieven uit artikel 16 noemen waarop de nieuwe eigenaar zich kan beroepen.
De uitzettingsvergoeding bij ongerechtvaardigde uitzetting
Als de nieuwe eigenaar u uitzet zonder de voorwaarden van artikel 12 na te leven, of als hij het ingeroepen motief niet realiseert, hebt u recht op een uitzettingsvergoeding zoals voorzien in artikel 25 Handelshuurwet — minimum drie jaar huur, mogelijks verhoogd met aanvullende schade.
Het Grondwettelijk Hof bevestigde in 2020 dat de vervaltermijn van één jaar voor het vorderen van de uitzettingsvergoeding ook geldt ten aanzien van de verkrijger die de handelshuurder uitzet.
Daarnaast kan u in sommige gevallen ook een regresvordering instellen tegen de oorspronkelijke verhuurder-verkoper, vooral wanneer die zijn informatie- en eerbiedigingsplicht heeft geschonden bij de verkoop.
Eerbiedigingsbeding versus uitzettingsbeding
In de notariële verkoopakte kunnen twee soorten clausules voorkomen die uw situatie beïnvloeden:
Het eerbiedigingsbeding verplicht de verkrijger om de huurovereenkomst te respecteren, ongeacht of die vaste dagtekening heeft. Dit beding is gunstig voor u — de koper kan u niet uitzetten op basis van het ontbreken van vaste dagtekening.
Het uitzettingsbeding geeft de koper het recht om u uit te zetten onder de voorwaarden van artikel 12 — maar enkel als ook in de huurovereenkomst zelf zo'n beding staat.
Een Cassatie-arrest van 26 juni 2023 (AR C.22.0480.F) heeft een belangrijke nuance toegevoegd. Wanneer de verkoopakte bepaalt dat de verkrijger in de rechten en plichten van de verhuurder treedt, en ze ook melding maakt van de handelshuurovereenkomst, dan kan de koper het bestaan van die handelshuur niet ontkennen.
Wat met de oorspronkelijke huurovereenkomst en de verlenging?
Een belangrijke valkuil: als u na het verstrijken van uw oorspronkelijke handelshuur het pand blijft bezetten zonder formele hernieuwing, ontstaat een nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde duur. Het Hof van Cassatie verduidelijkte in 2023 (Cass. 26 juni 2023) dat het voorkeurrecht uit de oorspronkelijke overeenkomst niet automatisch mee overgaat naar deze nieuwe overeenkomst.
Praktisch: laat uw hernieuwingen tijdig en formeel uitvoeren. Een stilzwijgende verlenging beschermt u minder dan een geldige hernieuwing volgens de procedure van artikelen 13-14 van de Handelshuurwet.
Praktische aanbevelingen voor de huurder
Bij ondertekening van de huurovereenkomst:
Laat de overeenkomst registreren bij het kantoor Rechtszekerheid. Dit is wettelijk verplicht en geeft u vaste dagtekening.
Bedingt indien mogelijk een eerbiedigingsbeding: een clausule waarin de verhuurder zich engageert om bij verkoop een eerbiedigingsbeding in de notariële akte te laten opnemen.
Vraag eventueel een voorkooprecht of voorkeurrecht: bij verkoop hebt u dan het recht om als eerste een aanbod te doen.
Bij aankondiging van een verkoop:
Vraag de verhuurder welke kandidaat-koper er is en welke clausules er in de compromis worden opgenomen.
Documenteer uw aanwezigheid in het pand: factuur van energieleverancier, registratie als handelaar op het adres, enzovoort.
Houd uw huurbetalingen perfect bij — een achterstand kan een grond opleveren voor uitzetting onder artikel 16, 4° (grove tekortkomingen).
Na de verkoop:
Krijg de naam en het adres van de nieuwe eigenaar.
Bewaar de verkoopakte en notariële kopieën — deze documenten kunnen cruciaal zijn bij latere betwistingen.
Bij een opzegging door de nieuwe eigenaar: laat de geldigheid juridisch nakijken vóór u akkoord gaat met vertrek.
Reius Advocaten in deze materie
Reius staat zowel huurders als verhuurders en kopers bij in dossiers rond verkoop van verhuurde handelspanden:
Voor huurders: advies bij ondertekening van de huurovereenkomst, beoordeling van uitzettingsbedingen, verdediging tegen ongerechtvaardigde opzegging.
Voor verkopers-verhuurders: correcte naleving van de informatieplicht bij verkoop, redactie van clausules in de compromis.
Voor kopers: beoordeling van bestaande huurovereenkomsten vóór aankoop, strategie voor eventuele uitzetting na verwerving.
Wilt u een volledig overzicht van uw positie als handelshuurder of verhuurder? Lees onze gids over de rechten en plichten bij handelshuur.