U hebt een handelspand gehuurd om er een restaurant, een fitnesszaak, een kapsalon of een andere handel uit te baten. Na enkele maanden, of zelfs enkele jaren, blijkt dat de vereiste stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning niet werd afgeleverd, of dat de door het gewestplan voorziene bestemming een handelsactiviteit verbiedt. Wat zijn uw rechten?
De leveringsplicht van de verhuurder
Krachtens artikel 1719 van het oud Burgerlijk Wetboek is de verhuurder ertoe gehouden het goed zo te leveren dat de huurder het kan gebruiken overeenkomstig de overeengekomen bestemming. Onder het toekomstige Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek wordt deze verplichting versterkt: artikel 7.3.6 bepaalt uitdrukkelijk dat de verhuurder instaat voor elk gebrek aan overeenstemming, zelfs indien hij daarvan geen kennis had of kon hebben.
Concreet: huurt u een goed om er een restaurant uit te baten, dan moet de verhuurder ervoor zorgen dat de nodige vergunningen bestaan — of redelijkerwijs kunnen worden verkregen. Het Hof van Cassatie bevestigde in 2024 dat wanneer de huur betrekking heeft op een goed dat speciaal bestemd is voor een bepaalde uitbating, de verhuurder een genot moet verschaffen dat met die bestemming overeenstemt (Cass. 10 oktober 2024, AR C.23.0420.F).
Het ontbreken van een vergunning is geen dwaling — maar een schending van de leveringsplicht
Veel huurders proberen bij de ontdekking van een vergunningsprobleem de huur nietig te laten verklaren wegens dwaling. Dat lukt zelden.
Een vrederechter te Oudenaarde behandelde een typisch geval: een handelspand was verhuurd als "restaurant", maar bleek nadien gelegen in een gemeentelijke "handelsarme" zone, met een verbod op horecazaken (Vred. Oudenaarde 21 november 2022). De rechter oordeelde dat dwaling enkel een grond tot nietigheid is indien zij bestaat op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst. Een vergunning die pas later wordt vereist en die niet kan worden verkregen, tast de toestemming op het ogenblik van de contractsluiting niet aan.
Maar: de verhuurder is wel degelijk tekortgeschoten in zijn leveringsplicht. Hij had een goed moeten leveren dat geschikt is voor de overeengekomen bestemming, met inbegrip van de administratieve en wettelijke toebehoren. Gevolg: ontbinding van de huur ten laste van de verhuurder, en aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaar wegens schending van zijn informatieplicht.
Functiewijziging zonder vergunning: absolute nietigheid
In ernstigere gevallen kan de huur zelfs met absolute nietigheid worden getroffen wegens schending van de openbare orde.
De rechtbank te Leuven oordeelde over een handelshuur waarbij de verhuurder bewust en gewild een handelsruimte ter beschikking stelde met als bestemming "kleinhandel", terwijl hij al jaren wist dat in het goed enkel een "ambachtelijke" activiteit mocht worden uitgeoefend (Rb. Leuven 28 november 2018). De rechter oordeelde dat een dergelijke overeenkomst ertoe strekt een toestand in strijd met de openbare orde in stand te houden, gelet op de strafrechtelijke sanctionering van stedenbouwkundige misdrijven.
Belangrijke gevolgen van een dergelijke absolute nietigheid:
De verjaringstermijn van de vordering tot nietigheid bedraagt tien jaar (artikel 1304 van het Burgerlijk Wetboek)
De nietige overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan
Elke belanghebbende kan de nietigheid inroepen
De nietigheid kan niet worden "bevestigd" door bijvoorbeeld een eenvoudig stilzwijgen
In de Leuvense zaak werd evenwel geoordeeld dat de wederkerige prestaties — het gehuurde genot enerzijds en de huur anderzijds — niet voor teruggave vatbaar zijn. De huurder verkreeg dus geen terugbetaling van de huurgelden.
Terugbetaling van de huurgelden bij ontbinding
In andere zaken werd de terugbetaling van de huurgelden wél bevolen. Een rechter in Limburg oordeelde dat een verhuurder die geen omgevingsvergunning voor een functiewijziging had verkregen, tekortgeschoten was in zijn leveringsplicht, wat leidde tot de ontbinding van de huur en de terugbetaling van de onterecht geïnde huurgelden (Rb. Limburg, afd. Hasselt, 4 mei 2023).
Onder het nieuwe Burgerlijk Wetboek (artikelen 5.115 tot 5.124) zijn de regels inzake teruggave nu uitdrukkelijk geregeld:
De teruggave gebeurt in natura of, indien onmogelijk, in geschatte waarde op de dag van de teruggave
De teruggaveplichtige moet worden vergoed voor de noodzakelijke uitgaven en de nuttige uitgaven die een meerwaarde hebben opgeleverd
De rechter kan de teruggave weigeren aan de partij die opzettelijk de openbare orde heeft geschonden
Woningkwaliteitsnormen bij gemengd gebruik
Een bijzonder geval: handelspanden met een woongedeelte. De vrederechter te Zoutleeuw (Vred. Zoutleeuw 8 juni 2023) bevestigde dat bij de verhuur van een handelspand met een woongedeelte, dat woongedeelte moet voldoen aan de gewestelijke woningkwaliteitsnormen, ongeacht de kwalificatie van de huur als handelshuur of woninghuur.
De schending van deze normen leidt tot de absolute nietigheid van de huur. De rechter moet ze zelfs ambtshalve vaststellen — ook al roept geen van de partijen ze in. Een gedeeltelijke nietigheid (beperkt tot het woongedeelte) is mogelijk, maar enkel indien beide partijen daarmee instemmen.
Opdeling zonder vergunning: op wie rust de bewijslast?
Een ander praktisch probleem: het goed is het resultaat van de opdeling van een groter gebouw, zonder dat voor die opdeling ooit een vergunning werd verkregen. De rechtbank te Brussel oordeelde dat het bewijs van het stedenbouwkundig misdrijf rust op de partij die zich erop beroept (Rb. Brussel 15 december 2022). U moet dus aantonen dat de opdeling plaatsvond op een datum waarop een vergunning vereist was — wat in de praktijk niet altijd eenvoudig is.
In Brussel wordt algemeen aangenomen dat de opdeling van een gebouw sinds 9 februari 1996 een vergunning vereist. Opdelingen van vóór die datum vereisten geen vergunning en kunnen niet als onregelmatig worden beschouwd.
Matiging van de nietigheid
Onder het nieuwe Burgerlijk Wetboek (artikel 5.57 BW) is een overeenkomst die niet aan de geldigheidsvoorwaarden voldoet in beginsel nietig — maar de overeenkomst blijft geldig wanneer uit de omstandigheden blijkt dat de nietigheidssanctie kennelijk ongepast zou zijn, gelet op het doel van de geschonden regel.
Dit verleent de rechter een belangrijk matigingsinstrument. Niet elke vergunningskwestie moet noodzakelijk leiden tot de vernietiging van de volledige overeenkomst — soms zijn een gedeeltelijke nietigheid of een schadevergoeding meer aangewezen.
Reius Advocaten in deze materie
Vergunningskwesties inzake handelshuur raken tegelijk aan het huurrecht, het administratief recht en het stedenbouwrecht. Reius staat zowel huurders als verhuurders bij in dit soort dossiers:
Onderzoek van de vergunningstoestand vóór de ondertekening
Vorderingen tot ontbinding wegens schending van de leveringsplicht
Terugvordering van betaalde huurgelden
Verweer tegen vorderingen tot nietigheid
Begeleiding bij regularisatieprocedures
Wilt u een volledig overzicht van uw positie als handelshuurder of verhuurder? Lees onze gids over de rechten en plichten bij handelshuur.