Vous avez loué un bien commercial pour y exploiter un restaurant, une salle de fitness, un salon de coiffure ou tout autre commerce. Après quelques mois, voire quelques années, il s'avère que le permis d'urbanisme ou le permis d'environnement requis n'a pas été délivré, ou que l'affectation prévue par le plan de secteur interdit une activité commerciale. Quels sont vos droits ?
L'obligation de délivrance du bailleur
En vertu de l'article 1719 de l'ancien Code civil, le bailleur est tenu de délivrer le bien de telle sorte que le preneur puisse l'utiliser conformément à la destination convenue. Sous le futur Livre 7 du Code civil, cette obligation est renforcée : l'article 7.3.6 dispose expressément que le bailleur répond de tout défaut de conformité, même s'il n'en avait pas ou ne pouvait pas en avoir connaissance.
Concrètement : si vous louez un bien pour y exploiter un restaurant, le bailleur doit veiller à ce que les permis nécessaires existent — ou puissent raisonnablement être obtenus. La Cour de cassation a confirmé en 2024 que lorsque le bail porte sur un bien spécialement destiné à une exploitation déterminée, le bailleur doit procurer une jouissance conforme à cette destination (Cass. 10 octobre 2024, RG C.23.0420.F).
L'absence de permis n'est pas une erreur — mais une violation de l'obligation de délivrance
Beaucoup de preneurs tentent, à la découverte d'un problème de permis, de faire annuler le bail pour cause d'erreur. Cela réussit rarement.
Un juge de paix à Audenarde a traité un cas typique : un bien commercial avait été loué comme « restaurant », mais s'est avéré ensuite situé dans une zone communale « pauvre en commerces », avec interdiction d'établissements horeca (J.P. Audenarde, 21 novembre 2022). Le juge a estimé que l'erreur n'est une cause de nullité que si elle existe au moment de la conclusion du contrat. Un permis qui n'est requis qu'ultérieurement et qui ne peut être obtenu n'affecte pas le consentement au moment de la conclusion du contrat.
Toutefois : le bailleur a bel et bien manqué à son obligation de délivrance. Il aurait dû délivrer un bien apte à la destination convenue, y compris ses accessoires administratifs et légaux. Conséquence : résolution du bail aux torts du bailleur, et responsabilité de l'agent immobilier pour manquement à son devoir d'information.
Changement de fonction sans permis : nullité absolue
Dans les cas plus graves, le bail peut même être frappé de nullité absolue pour violation de l'ordre public.
Le tribunal de Louvain s'est prononcé sur un bail commercial dans lequel le bailleur mettait sciemment et volontairement à disposition un espace commercial avec pour destination « commerce de détail », alors qu'il savait depuis des années que seule une activité « artisanale » pouvait être exercée dans le bien (Trib. Louvain, 28 novembre 2018). Le juge a estimé qu'un tel contrat tend à maintenir une situation contraire à l'ordre public, compte tenu de la sanction pénale des infractions urbanistiques.
Conséquences importantes d'une telle nullité absolue :
Le délai de prescription de l'action en nullité est de dix ans (article 1304 du Code civil)
Le contrat nul est censé n'avoir jamais existé
Tout intéressé peut invoquer la nullité
La nullité ne peut être « confirmée » par un simple silence par exemple
Dans l'affaire louvaniste, il a toutefois été jugé que les prestations réciproques — la jouissance du bien loué d'une part et le loyer d'autre part — ne sont pas susceptibles de restitution. Le preneur n'a donc pas obtenu le remboursement des loyers.
Remboursement des loyers en cas de résolution
Dans d'autres affaires, le remboursement des loyers a bien été ordonné. Un juge du Limbourg a estimé qu'un bailleur qui n'avait pas obtenu de permis d'environnement pour un changement de fonction avait manqué à son obligation de délivrance, ce qui a conduit à la résolution du bail et au remboursement des loyers indûment perçus (Trib. Limbourg, div. Hasselt, 4 mai 2023).
Sous le nouveau Code civil (articles 5.115 à 5.124), les règles relatives à la restitution sont désormais expressément réglées :
La restitution se fait en nature ou, si impossible, en valeur estimée au jour de la restitution
Le débiteur de la restitution doit être indemnisé pour les dépenses nécessaires et pour les dépenses utiles ayant procuré une plus-value
Le juge peut refuser la restitution à la partie qui a intentionnellement violé l'ordre public
Normes de qualité des logements en cas d'usage mixte
Un cas particulier : les biens commerciaux comportant une partie habitation. Le juge de paix de Léau (J.P. Léau, 8 juin 2023) a confirmé que lors de la location d'un bien commercial avec une partie habitation, cette partie doit satisfaire aux normes régionales de qualité des logements, quelle que soit la qualification du bail comme bail commercial ou bail d'habitation.
La violation de ces normes entraîne la nullité absolue du bail. Le juge doit même la constater d'office — même si aucune des parties ne l'invoque. Une nullité partielle (limitée à la partie habitation) est possible, mais uniquement si les deux parties y consentent.
Division sans permis : sur qui pèse la charge de la preuve ?
Autre problème pratique : le bien est le résultat de la division d'un immeuble plus grand, sans qu'un permis n'ait jamais été obtenu pour cette division. Le tribunal de Bruxelles a estimé que la preuve de l'infraction urbanistique incombe à la partie qui l'invoque (Trib. Bruxelles, 15 décembre 2022). Vous devez donc démontrer que la division a eu lieu à une date à laquelle un permis était requis — ce qui n'est pas toujours simple en pratique.
À Bruxelles, il est généralement admis que la division d'un immeuble requiert un permis depuis le 9 février 1996. Les divisions antérieures à cette date ne nécessitaient pas de permis et ne peuvent être considérées comme irrégulières.
Modération de la nullité
Sous le nouveau Code civil (article 5.57 CC), un contrat qui ne satisfait pas aux conditions de validité est en principe nul — mais le contrat reste valable lorsqu'il ressort des circonstances que la sanction de nullité serait manifestement inappropriée, compte tenu du but de la règle violée.
Cela confère au juge un important instrument de modération. Toute question de permis ne doit pas nécessairement conduire à l'annulation de l'entièreté du contrat — parfois, une nullité partielle ou des dommages et intérêts sont plus appropriés.
Reius Avocats en la matière
Les questions de permis en matière de bail commercial touchent à la fois au droit du bail, au droit administratif et au droit de l'urbanisme. Reius assiste tant les preneurs que les bailleurs dans ce type de dossiers :
Examen de la situation urbanistique avant la signature
Actions en résolution pour violation de l'obligation de délivrance
Récupération des loyers payés
Défense contre les actions en nullité
Accompagnement dans les procédures de régularisation
Souhaitez-vous un aperçu complet de votre position en tant que preneur ou bailleur commercial ? Consultez notre guide sur les droits et obligations en matière de bail commercial.