De uitzettingsvergoeding is de financiële tegenhanger van uw recht op huurhernieuwing. Wanneer de verhuurder uw hernieuwing weigert zonder een van de zes wettelijke gronden van artikel 16 in te roepen, of zijn motief niet realiseert, dan moet hij u compenseren voor het verlies van uw handelszaak.
Het wettelijke minimum: drie jaar huur
De basisregel staat in artikel 25 van de Handelshuurwet: bij ongerechtvaardigde weigering van de hernieuwing bedraagt de vergoeding drie jaar huur, eventueel verhoogd met een bedrag toereikend om de veroorzaakte schade volledig te vergoeden.
Dat minimum geldt automatisch — u hoeft uw schade niet te bewijzen om die drie jaar huur te krijgen. De wetgever heeft dit forfaitair bedrag vastgelegd om de bewijslast voor de huurder te verminderen en om snelle regelingen mogelijk te maken.
Concreet rekenvoorbeeld: uw maandelijkse huurprijs bedraagt 2.500 euro. Drie jaar huur is dan 36 maanden × 2.500 = 90.000 euro. Dat is het wettelijke minimum.
Wanneer krijgt u méér dan drie jaar huur?
De wet voorziet expliciet de mogelijkheid om het minimum te verhogen wanneer uw werkelijke schade groter is. U moet die bijkomende schade dan wel concreet bewijzen.
Mogelijke bijkomende schadeposten:
Verlies van cliënteel dat u niet kan meenemen naar een nieuwe locatie
Verhuis- en herinstallatiekosten voor uw zaak
Niet-afgeschreven inrichtingswerken die u in het pand hebt uitgevoerd
Tijdelijke omzetderving tijdens de zoektocht naar een nieuw pand
Personeelskosten wanneer u medewerkers moet verplaatsen of laten vertrekken
Reclamekosten om uw nieuwe locatie bekend te maken
Voor elk van deze posten hebt u bewijsstukken nodig: facturen, boekhoudkundige stukken, expertiseverslagen. Een expert-boekhouder of bedrijfsrevisor kan een gedetailleerd schaderapport opstellen dat de vrederechter kan overtuigen.
Geen vergoeding bij grove tekortkomingen
Het recht op uitzettingsvergoeding vervalt wanneer de weigering gebaseerd is op grove tekortkomingen van uw kant (artikel 16, 4° Handelshuurwet). Dat is een belangrijke nuance: een verhuurder die kan aantonen dat u uw verplichtingen ernstig hebt geschonden, hoeft u geen vergoeding te betalen.
De vrederechter van Geraardsbergen (Vred. Geraardsbergen 25 oktober 2023) bevestigde dat tekortkomingen die niet ernstig genoeg zijn om de huur te ontbinden, toch kunnen volstaan om de hernieuwing te weigeren én om de uitzettingsvergoeding te beletten. De drempel ligt dus relatief laag.
Praktisch: zorg dat u tijdens de hele looptijd van uw huurovereenkomst correct presteert. Late betalingen, slecht onderhoud of niet-toegelaten wijzigingen kunnen u uw uitzettingsvergoeding kosten op het einde.
Belangrijke uitzondering: hoofdhuurder en onderhuurder
In een arrest van 30 mei 2025 heeft het Hof van Cassatie een belangrijke regel verduidelijkt voor situaties met onderverhuring (Cass. 30 mei 2025, AR C.24.0087.N). De uitzettingsvergoeding strekt ertoe het verlies van de handelszaak te vergoeden. Wanneer de hoofdhuurder het pand in onderhuur heeft gegeven en alleen de onderhuurder rechten heeft op de handelszaak, kan de hoofdhuurder geen eigen recht op uitzettingsvergoeding tegen de verhuurder doen gelden.
In dit geval heeft alleen de onderhuurder, via verplichte bemiddeling van de hoofdhuurder, recht op de vergoeding. Dit is een belangrijke regel voor situaties waarin een handelszaak wordt uitgebaat door een dochteronderneming of een afzonderlijke vennootschap die het pand onderhuurt.
De termijn van één jaar
U moet uw vordering tot uitzettingsvergoeding instellen binnen één jaar (artikel 28 Handelshuurwet). Die termijn is een vervaltermijn — eens verstreken kunt u geen vergoeding meer eisen.
Wanneer begint die termijn te lopen? Dat hangt af van het scenario:
Bij weigering van hernieuwing: vanaf de datum waarop u het pand effectief moet verlaten.
Bij niet-realisatie van het motief: vanaf de dag waarop blijkt dat het motief niet wordt gerealiseerd. Het Hof van Cassatie verduidelijkte in 2021 dat dit samenvalt met de voltooiing van de werken die de verhuurder heeft uitgevoerd, ook als die werken het pand niet in een vergelijkbare staat hebben gebracht (Cass. 3 juni 2021, AR C.20.0560.F).
Bewaar dus zorgvuldig bewijs van wanneer de verhuurder zijn werken voltooide of een nieuwe huurder ontving. Foto's, getuigenissen van buren, vermeldingen op bouwplaten — alles kan dienen om de aanvang van de termijn te bewijzen.
Wat als u uw recht op hernieuwing verspeeld hebt?
Als u uw recht op hernieuwing verloren bent — bijvoorbeeld omdat u te laat aanvroeg of niet aan alle vormvereisten voldeed — dan hebt u geen recht op uitzettingsvergoeding (Cass. 15 maart 2021, AR C.20.0458.F). De uitzettingsvergoeding veronderstelt namelijk dat u op het moment van de weigering nog over het recht op hernieuwing beschikte.
Dit is een belangrijke reden om uw hernieuwingsaanvraag tijdig en formeel correct te laten opstellen. Een fout in de procedure kost u niet alleen uw huurrelatie, maar ook uw recht op vergoeding.
Reius Advocaten in actie
Reius staat zowel huurders als verhuurders bij in dossiers rond uitzettingsvergoeding:
Voor huurders: berekening van uw werkelijke schade, opstellen van een onderbouwde vordering, onderhandeling of procedure voor de vrederechter.
Voor verhuurders: beoordeling of een ingeroepen motief verdedigbaar is, advies over de risico's bij niet-realisatie, en verdediging tegen overdreven schadeclaims.
Wilt u een volledig overzicht van uw positie als handelshuurder of verhuurder? Lees onze gids over de rechten en plichten bij handelshuur.