Le loyer d'un bail commercial est en principe fixe pendant neuf ans, avec uniquement une indexation annuelle. Mais la loi sur les baux commerciaux offre aux deux parties une possibilité d'adapter le loyer à l'évolution des conditions du marché. Ce mécanisme s'appelle la révision du loyer et figure à l'article 6 de la loi.
La règle légale : le seuil de 15 %
L'article 6 de la loi sur les baux commerciaux dispose :
« À l'expiration de chaque triennat, les parties ont le droit de demander au juge de paix la révision du loyer, à charge d'établir que la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure d'au moins 15 % au loyer stipulé dans le bail ou fixé lors de la dernière révision, en raison de circonstances nouvelles. »
Deux conditions cumulatives sont donc requises :
Des circonstances nouvelles sont apparues depuis la conclusion du bail (ou depuis la dernière révision).
Ces circonstances ont modifié la valeur locative normale d'au moins 15 %.
Le juge statue en équité, sans tenir compte du rendement favorable ou défavorable dû exclusivement au preneur.
Qu'entend-on par « circonstances nouvelles » ?
La Cour de cassation a apporté une clarification importante en 2024 (Cass. 19 avril 2024, RG C.23.0401.F). Par « circonstances nouvelles », il faut entendre :
« Les circonstances objectives, indépendantes de la volonté des parties, qui influencent durablement la valeur locative d'un bien commercial, mais qui n'existaient pas au moment de la fixation du loyer et se sont produites depuis, en sorte qu'il n'a pas pu en être tenu compte lors de la fixation du loyer. »
Concrètement, cela signifie :
La circonstance doit être objective (non subjective)
Elle doit être indépendante de la volonté des parties
Elle doit être durable (pas une fluctuation temporaire)
Elle doit s'être produite après la conclusion ou après la dernière révision
Exception importante : les travaux d'amélioration réalisés au bien par le bailleur, même avec l'accord du preneur, ne constituent en règle pas une circonstance nouvelle. Le bailleur ne peut donc pas demander une augmentation de loyer sur la base de ses propres investissements dans le bien.
Exemples de circonstances nouvelles
Circonstances nouvelles légitimes possibles selon la jurisprudence et la doctrine :
Transformation du quartier ou du voisinage : revalorisation par de nouveaux équipements publics, ou paupérisation par la dégradation
Réalisation de nouvelles infrastructures : extension du métro, nouvelle rue commerçante, grand projet commercial
Évolution démographique : forte croissance ou diminution de la population dans la zone de chalandise
Modification du plan d'affectation : interdiction de nouveaux commerces dans le voisinage, ou au contraire libéralisation
Chocs conjoncturels économiques : la Cour de cassation a reconnu en 2024 qu'une conjoncture économique incertaine due à une pandémie mondiale constitue une circonstance objective lors de la détermination de la valeur locative normale (Cass. 4 octobre 2024, RG C.23.0272.N)
La Covid-19 comme circonstance nouvelle ?
La question a fait l'objet d'intenses débats. Un tribunal de Flandre orientale a jugé que la Covid-19 ne peut être admise comme « circonstance nouvelle » que s'il est prouvé que (1) la crise du coronavirus a entraîné une augmentation ou une diminution générale des loyers commerciaux et (2) qu'un effet durable peut être attendu pendant la triennat suivant (Trib. Flandre orientale, div. Gand, 15 mars 2024).
La charge de la preuve pèse donc lourdement sur la partie qui invoque la Covid. Une simple baisse temporaire du chiffre d'affaires ne suffit pas. Il faut démontrer que les conditions du marché ont changé durablement.
Loyer réel versus valeur locative normale
Un principe important issu d'un arrêt de cassation du 21 décembre 2023 (RG C.23.0046.N) : la révision s'effectue sur la base de la valeur locative normale, et non du loyer réellement payé.
Concrètement :
La comparaison doit être faite entre la valeur locative normale lors de la conclusion du bail et la valeur locative normale au moment de la demande de révision
L'indexation et les adaptations prévues au contrat ne sont pas prises en compte pour la détermination du seuil de 15 %
Cela peut donner lieu à des situations remarquables. Un loyer qui a déjà fortement augmenté par indexation depuis l'accord initial peut néanmoins se situer en dessous de la « valeur locative normale » — et donner ainsi lieu à une révision à la hausse.
Comment le juge procède-t-il à l'évaluation ?
En cas de contestation, le juge de paix désigne généralement un expert judiciaire. La loi sur les baux commerciaux offre quelques critères (article 19) :
Le prix habituel du loyer dans le quartier, l'agglomération et la région
La nature particulière du commerce exercé
L'avantage tiré d'une éventuelle sous-location
Le juge ne se laisse pas guider par le rendement complet du preneur, surtout lorsque ce rendement s'étend bien au-delà des limites du bien (par exemple une boutique en ligne qui n'utilise le bien que comme entrepôt). Cela a été confirmé par le J.P. Bruges 23 mai 2024.
Le juge met en balance les intérêts de toutes les parties concernées et respecte les accords de base du bail commercial initial. Il ne peut pas toucher à la « structure » du contrat : les accords partiels sur des conditions non contestées lient définitivement (J.P. Gand 24 mars 2025).
Le délai strict de trois mois
La demande de révision du loyer ne peut être introduite que pendant les trois derniers mois du triennat en cours (article 6, alinéa 3). Trop tôt ou trop tard : la demande est irrecevable.
Le loyer révisé prend effet le premier jour du triennat suivant. Pendant la procédure, l'ancien loyer peut être exigé à titre provisoire.
La demande de révision ne suspend pas l'exigibilité du loyer (J.P. Arlon 21 février 2024). Vous devez donc continuer à payer l'ancien loyer pendant la procédure, sous peine de vous exposer à une procédure pour non-paiement.
La charge de la preuve incombe au demandeur
La charge de la preuve incombe à la partie qui demande la révision. Vous devez démontrer tant l'existence des circonstances nouvelles que la modification d'au moins 15 % de la valeur locative.
Pour être prise en considération — et pour amener le juge à désigner un expert — votre demande doit à tout le moins présenter une apparence de fondement et reposer sur des éléments suffisamment concrets et précis (J.P. Arlon 21 février 2024).
En pratique : une simple affirmation ne suffit pas. Il vous faut :
Une estimation par un expert immobilier ou un agent
Des points de comparaison concrets dans le voisinage
La preuve de changements objectifs (décisions communales, travaux d'infrastructure, chiffres démographiques)
Conseils pratiques
Pour le preneur qui souhaite une diminution :
Constituez votre dossier tôt. Commencez à rassembler les preuves au moins six mois avant l'échéance.
Cherchez un expert immobilier expérimenté dans le domaine du bail commercial de votre segment.
Comparez avec des baux récemment conclus dans le voisinage — pas avec des prix demandés.
Pour le bailleur qui souhaite une augmentation :
Suivez activement l'évolution du quartier et du marché.
Documentez les travaux d'infrastructure et les améliorations dans les environs.
Ne comptez pas sur les améliorations que vous avez vous-même apportées — elles ne comptent pas.
Pour les deux parties :
- Examinez si un accord amiable est possible. Une procédure peut durer un à deux ans et les frais d'expertise atteignent rapidement plusieurs milliers d'euros.
Souhaitez-vous un aperçu complet de votre position en tant que preneur ou bailleur commercial ? Lisez notre guide sur les droits et obligations en matière de bail commercial.