De huurprijs van een handelshuur is in principe vast voor negen jaar, met enkel een jaarlijkse indexatie. Maar de Handelshuurwet biedt beide partijen een opening om de huurprijs aan te passen aan veranderende marktomstandigheden. Het mechanisme heet huurprijsherziening en staat in artikel 6 van de wet.
De wettelijke regel: 15% drempel
Artikel 6 van de Handelshuurwet bepaalt:
"Bij het verstrijken van elke driejarige periode hebben partijen het recht aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15 t.h. hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld."
Twee cumulatieve voorwaarden zijn dus vereist:
Er zijn nieuwe omstandigheden opgetreden sinds het sluiten van de overeenkomst (of sinds de laatste herziening).
Die omstandigheden hebben de normale huurwaarde met minstens 15% gewijzigd.
De rechter doet uitspraak naar billijkheid, zonder rekening te houden met het gunstig of ongunstig rendement dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven.
Wat zijn "nieuwe omstandigheden"?
Het Hof van Cassatie heeft in 2024 een belangrijke verduidelijking gegeven (Cass. 19 april 2024, AR C.23.0401.F). Onder "nieuwe omstandigheden" moeten worden verstaan:
"Objectieve omstandigheden, los van de wil van partijen, die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs."
Concreet betekent dit:
De omstandigheid moet objectief zijn (niet subjectief)
Ze moet los van de wil van partijen staan
Ze moet duurzaam zijn (geen tijdelijke schommeling)
Ze moet zich na het sluiten of na de laatste herziening hebben voorgedaan
Belangrijke uitzondering: verbeteringswerken aan het pand verricht door de verhuurder, zelfs met toestemming van de huurder, vormen in de regel geen nieuwe omstandigheid. De verhuurder kan dus geen huurverhoging vragen op basis van eigen investeringen in het pand.
Voorbeelden van nieuwe omstandigheden
Mogelijke wettige nieuwe omstandigheden uit de rechtspraak en de doctrine:
Verandering van de wijk of buurt: opwaardering door nieuwe publieke voorzieningen, of verarming door verloedering
Aanleg van nieuwe infrastructuur: een metro-uitbreiding, een nieuwe winkelstraat, een groot commercieel project
Demografische evolutie: sterke bevolkingsgroei of -daling in het verzorgingsgebied
Wijziging van het bestemmingsplan: verbod op nieuwe winkels in de buurt, of net liberalisering
Economische conjunctuurschokken: Cassatie 2024 erkende een onzekere economische conjunctuur door een wereldwijde pandemie als objectieve omstandigheid bij de bepaling van de normale huurwaarde (Cass. 4 oktober 2024, AR C.23.0272.N)
Covid-19 als nieuwe omstandigheid?
De vraag is intens bediscussieerd. Een rechtbank in Oost-Vlaanderen oordeelde dat Covid-19 enkel als "nieuwe omstandigheid" kan worden aanvaard indien bewezen wordt dat (1) de coronacrisis een algemene stijging of daling van de handelshuurprijzen tot gevolg heeft gehad én (2) een duurzaam effect mag worden verwacht gedurende de volgende driejarige periode (Rb. Oost-Vlaanderen, afd. Gent, 15 maart 2024).
De bewijslast ligt dus zwaar op de partij die zich op Covid beroept. Een louter tijdelijke omzetdaling volstaat niet. U moet aantonen dat de marktomstandigheden duurzaam veranderd zijn.
Werkelijke huurprijs versus normale huurwaarde
Een belangrijk principe uit een Cassatie-arrest van 21 december 2023 (AR C.23.0046.N): de herziening gebeurt op basis van de normale huurwaarde, niet van de werkelijk betaalde huurprijs.
Concreet:
De vergelijking moet gemaakt worden tussen de normale huurwaarde bij het sluiten van de overeenkomst en de normale huurwaarde op het ogenblik van de herzieningsaanvraag
Indexering en in het contract bedongen aanpassingen worden niet meegeteld bij de bepaling van de 15%-drempel
Dit kan voor opmerkelijke situaties zorgen. Een huurprijs die door indexering al fors gestegen is sinds de oorspronkelijke afspraak, kan toch nog onder de "normale huurwaarde" liggen — en dus aanleiding geven tot een herziening naar boven.
Hoe voert de rechter de waardering uit?
Bij betwisting stelt de vrederechter typisch een gerechtsdeskundige aan. De Handelshuurwet biedt enkele criteria (artikel 19):
De gewoonlijke huurprijs in de wijk, agglomeratie en streek
De bijzondere aard van de gedreven handel
Het voordeel uit eventuele onderverhuring
De rechter laat zich niet leiden door het volledige rendement van de huurder, vooral wanneer dat rendement zich ver buiten de grenzen van het pand strekt (bijvoorbeeld een online webwinkel die het pand enkel als opslag gebruikt). Dit werd bevestigd in Vred. Brugge 23 mei 2024.
De rechter weegt de belangen van alle betrokken partijen af en houdt vast aan de basisafspraken uit de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst. Hij kan niet zomaar aan de "bouwfysica" van het contract komen: deelakkoorden over niet-betwiste voorwaarden zijn definitief bindend (Vred. Gent 24 maart 2025).
De strikte termijn van drie maanden
De vordering tot huurprijsherziening kan enkel worden ingesteld in de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode (artikel 6, derde lid). Te vroeg of te laat: de vordering is onontvankelijk.
De herziene huurprijs gaat in op de eerste dag van de volgende driejarige periode. Tijdens de procedure kan de vroegere huurprijs voorlopig worden gevorderd.
Het verzoek tot herziening schorst de opeisbaarheid van de huurprijs niet op (Vred. Aarlen 21 februari 2024). U moet dus tijdens de procedure de oude huurprijs blijven betalen, anders riskeert u een wanbetalingsprocedure.
De bewijslast bij de aanvrager
De bewijslast ligt bij de partij die de herziening vraagt. U moet zowel het bestaan van de nieuwe omstandigheden als de wijziging van minstens 15% van de huurwaarde aantonen.
Om in aanmerking te worden genomen — en om de rechter te bewegen tot het aanstellen van een deskundige — moet uw verzoek op zijn minst een schijn van gegrondheid hebben en steunen op voldoende concrete en nauwkeurige elementen (Vred. Aarlen 21 februari 2024).
Praktisch: een loutere bewering volstaat niet. U hebt nodig:
Een schatting door een vastgoedexpert of makelaar
Concrete vergelijkingspunten in de buurt
Bewijs van objectieve veranderingen (gemeentebeslissingen, infrastructuurwerken, demografische cijfers)
Praktische tips
Voor de huurder die een verlaging wil:
Bouw uw dossier vroeg op. Begin minstens zes maanden vóór de vervaldag met het verzamelen van bewijs.
Zoek een vastgoedexpert die ervaring heeft met handelshuur in uw segment.
Vergelijk met recent afgesloten huurovereenkomsten in de buurt — niet met vraagprijzen.
Voor de verhuurder die een verhoging wil:
Houd evolutie van de wijk en de markt actief bij.
Documenteer infrastructuurwerken en upgrades in de omgeving.
Reken niet op verbeteringen die u zelf hebt aangebracht — die tellen niet.
Voor beide partijen:
- Onderzoek of een minnelijk akkoord mogelijk is. Een procedure kan een tot twee jaar duren en kost in expertisekosten al snel enkele duizenden euro's.
Wilt u een volledig overzicht van uw positie als handelshuurder of verhuurder? Lees onze gids over de rechten en plichten bij handelshuur.