De aannemer komt niet meer opdagen. Of hij komt wel, maar levert slecht werk. Of de communicatie is volledig vastgelopen en u wilt gewoon nog één ding: deze samenwerking stopzetten. Op het eerste gezicht lijkt dat eenvoudig — u zegt "het is gedaan", u zoekt een andere aannemer, en u vordert nadien wat u te veel betaalde.
In werkelijkheid loopt het zelden zo. Het Belgisch verbintenissenrecht kent verschillende manieren om een aannemingsovereenkomst te beëindigen, en de gevolgen verschillen fundamenteel. Een opzegging is iets anders dan een ontbinding. Een buitengerechtelijke ontbinding via kennisgeving is iets anders dan een rechterlijke ontbinding. En een buitengerechtelijke vervanging van een onderaannemer heeft eigen voorwaarden. Wie de verkeerde weg kiest, of wie ze niet correct uitvoert, kan zelf de rekening van de afbreuk gepresenteerd krijgen.
Het verschil tussen opzegging, verbreking en ontbinding
Drie begrippen, drie totaal verschillende juridische realiteiten.
De opzegging (artikel 1794 oud BW voor aannemingsovereenkomsten) is het eenzijdige recht van de bouwheer om de samenwerking stop te zetten zonder fout van de aannemer. Ze werkt voor de toekomst, niet retroactief. De aannemer wordt vergoed voor wat hij al deed en voor wat hij verliest.
De ontbinding (artikel 5.90 BW) reageert op een wanprestatie van de tegenpartij. Ze werkt retroactief: de overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan, met teruggave van wederzijdse prestaties. De partij die de wanprestatie ontbond, kan bovendien schadevergoeding vorderen.
De term verbreking is een Vlaamse synoniem voor opzegging. In de Franstalige rechtspraak komt "résiliation unilatérale" of gewoon "résiliation" voor. Juridisch dezelfde realiteit als opzegging.
Het Hof van Beroep te Brussel verfijnde op 15 december 2022 (T.Aann. 2024, afl. 2, 166) de verhouding tussen beide. De eerste rechter had geoordeeld dat een vordering tot ontbinding zonder voorwerp was, omdat de overeenkomst al was opgezegd. Het Hof corrigeerde: niets verhinderde de ontbinding van de overeenkomst vóór de datum van opzegging. Bovendien wees geen enkel element erop dat de partijen die om ontbinding verzochten, afstand hadden gedaan van hun recht om zich op die ontbinding te beroepen. De ontbinding en de opzegging betreffen twee verschillende mechanismen — een opzegging maakt eenzijdig een einde aan de overeenkomst op een specifieke datum, terwijl de ontbinding het mogelijk maakt om de overeenkomst met terugwerkende kracht te beëindigen.
Eenzijdige opzegging op grond van artikel 1794 oud BW
Artikel 1794 oud BW bepaalt dat de bouwheer een aannemingsovereenkomst eenzijdig kan opzeggen, zelfs zonder fout van de aannemer. De aannemer heeft dan recht op vergoeding van zijn uitgaven, zijn verliezen, zijn al geleverde prestaties en — behoudens andersluidende gebruiken — zijn gederfde winst. Dezelfde logica wordt overgenomen in artikel 7.4.32 van het ontwerp Boek 7 BO.
De Memorie van Toelichting bij Boek 7 BO preciseert dat de bestaande principes voor het begroten van de gederfde winst onaangetast blijven. "Uitgangspunt bij het begroten van de vergoeding voor gederfde winst is dat de belangen van de opdrachtgever en de opdrachtnemer in evenwicht moeten worden gebracht. Zo moet onder meer rekening worden gehouden met de door de opdrachtnemer uitgespaarde kosten en met de mogelijkheid voor de opdrachtnemer om ten gevolge van de opzegging opdrachten met derden aan te gaan." In een gunstige conjunctuur waarin de aannemer makkelijk vervangopdrachten vindt, krimpt de winstdervingsvergoeding dus mee.
Het Hof van Beroep te Antwerpen oordeelde op 27 juni 2023 (NjW 2024, afl. 509, 831) dat een contractueel bedongen opzegvergoeding géén strafbeding is. Ze is niet toetsbaar aan artikel VI.83, 17° en 24° WER en niet vatbaar voor matiging. Voor bouwheren betekent dit: een afspraak in het contract over een forfaitaire opzegvergoeding moet ernstig worden genomen — de rechter zal die niet zomaar terzijde schuiven omdat ze hoog uitvalt.
Een opzegging is in principe niet aan vormvereisten onderworpen, tenzij partijen anders overeenkomen. De enige vereiste is dat de tegenpartij ondubbelzinnig op de hoogte wordt gebracht van de wil tot beëindiging. Bij ontbreken van contractuele vormvereisten kan de opzegging dus blijken uit gedragingen en uitlatingen van de opzeggende partij. Onze raad blijft: schriftelijk, aangetekend, met duidelijke datum en motivering.
Ontbinding wegens wanprestatie (artikel 5.90 BW)
De ontbinding speelt wanneer er een voldoende ernstige niet-nakoming van de aannemer is, of wanneer partijen contractueel hebben afgesproken dat een specifieke tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Artikel 5.90 BW geeft drie wegen tot ontbinding: rechterlijk, op grond van een uitdrukkelijk ontbindend beding, of door kennisgeving van de schuldeiser aan de schuldenaar.
De rechtsspraak waakt erover dat opzegging en ontbinding niet door elkaar lopen. De Rechtbank van Henegouwen, afdeling Doornik, oordeelde op 16 januari 2023 (TBBR 2024, afl. 4, 174) dat het weigeren van de toegang tot de bouwplaats of het wegsturen van het personeel van de aannemer onder bepaalde omstandigheden kan worden beschouwd als een uiting van de wil van de opdrachtgever om de aannemingsovereenkomst op te zeggen in de zin van artikel 1794 oud BW — maar dat dit wel moet worden bewezen. In de zaak voor de rechter was dat bewijs niet geleverd. De aannemer had echter de aannemingsovereenkomst niet uitgevoerd ondanks een uitdrukkelijk verzoek van de bouwheer; dat vormde een voldoende ernstige tekortkoming om de ontbinding ten nadele van de aannemer te rechtvaardigen.
Belangrijk gevolg van ontbinding: omdat ze terugwerkende kracht heeft, is de aannemer verplicht om het ontvangen voorschot terug te geven aan de bouwheer. De interest loopt evenwel pas vanaf de datum van het vonnis dat de ontbinding uitspreekt. Voor de aannemer die zelf teruggave wil verkrijgen voor verrichte prestaties, geldt dat hij het bedrag van die prestaties en de daaruit voortvloeiende verrijking voor de bouwheer moet bewijzen.
Buitengerechtelijke ontbinding via kennisgeving
Sinds de hervorming van Boek 5 BW kan de schuldeiser zelf het contract ontbinden zonder eerst naar de rechter te gaan. Artikel 5.93 BW bepaalt dat de schuldeiser, na nuttige maatregelen om de niet-nakoming vast te stellen, het contract op eigen risico kan ontbinden door middel van een schriftelijke kennisgeving aan de schuldenaar. Die kennisgeving vermeldt de tekortkomingen.
Het is een "paardenmiddel" — krachtig maar riskant. Artikel 5.94 BW bepaalt dat de kennisgeving onwerkzaam is wanneer niet voldaan is aan de vereisten van de ontbinding of wanneer de ontbinding abusief is. Wie te snel ontbindt, of wie de wanprestatie niet kan bewijzen, kan zelf in contractbreuk staan en schadevergoeding verschuldigd zijn aan de tegenpartij.
Concrete vereisten: een duidelijke kennisgeving die de wanprestatie nauwkeurig omschrijft, gepaard met de motivering waarom die wanprestatie de ontbinding rechtvaardigt. Een aangetekend schrijven is praktijk-aanrader. Voorzichtige bouwheren laten de kennisgeving voorbereiden door een advocaat: de tekortkomingen moeten precies worden opgesomd, en de kennisgeving moet inhoudelijk steekhouden voor het geval de aannemer naar de rechter trekt.
Buitengerechtelijke vervanging van een onderaannemer
Werkt u met een hoofdaannemer die zelf onderaannemers inzet, dan rijst soms een vergelijkbaar probleem op een andere as: de hoofdaannemer wil een falende onderaannemer kwijt en zelf een andere aanstellen, met doorrekening van de meerkost. Dit is buitengerechtelijke vervanging, een specifieke variant binnen het ruimere kader van ontbinding wegens wanprestatie.
Het Hof van Beroep te Gent boog zich op 16 februari 2022 (TBO 2022, afl. 6, 358) over een dergelijke zaak en oordeelde dat de voorwaarden voor de buitengerechtelijke vervanging waren vervuld. De hoofdaannemer had de onderaannemer diverse keren gevraagd om het nodige te doen, wat hij niet deed: deze eigen inerte en nalatige houding van de onderaannemer maakte de zaak voldoende hoogdringend. De onderaannemer had de aangehaalde gebreken nooit betwist. De tussenkomsten van de onderaannemer waren niet afdoende. Een snel en kordaat optreden van de hoofdaannemer drong zich op. Het initiatief kaderde ook in de schadebeperkingsplicht.
Maar één arrest waarschuwt: de aankondiging moet glashelder zijn. Het Hof van Beroep te Antwerpen vernietigde op 14 februari 2022 (Limb.Rechtsl. 2022, afl. 4, 291) de tegenvordering van een hoofdaannemer tegen zijn onderaannemer omdat de hoofdaannemer in zijn aangetekende brief enkel had gemeld dat "de samenwerking wordt stopgezet". Hij had de onderaannemer niet uitdrukkelijk op de hoogte gebracht van zijn vervangingsbeslissing. Gevolg: de meerkost van de vervangende aannemer kon hij niet op de oorspronkelijke onderaannemer verhalen. De boodschap voor de praktijk: zeg wat u doet. Een ingebrekestelling moet niet alleen vermelden dat het werk ondermaats is, maar ook uitdrukkelijk de intentie tot buitengerechtelijke vervanging aankondigen indien er geen verbetering komt binnen een redelijke termijn.
Wat als de werken onuitvoerbaar zijn geworden?
Soms verandert de situatie tijdens de werken zo ingrijpend dat de uitvoering onmogelijk lijkt — een vergunning die wordt vernietigd, een grondsituatie die anders blijkt dan voorzien. De bouwheer kan dan zoeken naar een grond om eenzijdig te beëindigen zonder fout.
Het Hof van Beroep te Brussel matigde dergelijke pogingen op 3 juni 2022 (JLMB 2023, afl. 32, 1424). Een bouwheer beriep zich op overmacht en verval door verdwijning van het voorwerp. Het Hof aanvaardde geen van beide. Voor overmacht is een niet aan de schuldenaar toerekenbare onmogelijkheid van uitvoering vereist. In de zaak voor het Hof was het bouwproject niet tot mislukken gedoemd, gezien de herhaaldelijke aanpassing door de overheid. Voor verval door verdwijning van het voorwerp moet het werkelijk voorwerp zijn verdwenen — partijen hadden in onderlinge overeenstemming het oorspronkelijke programma vervangen door een nieuw bouwprogramma, dus het herdefinieerde voorwerp was niet verdwenen. Wanneer de bouwheer in die omstandigheden besliste om af te zien van het project, kon de situatie niet anders worden uitgelegd dan als een eenzijdige verbreking door de bouwheer, met recht voor de aannemer op schadeloosstelling op grond van artikel 1794 oud BW.
De les: praktische moeilijkheden zijn zelden overmacht. Wie een complex project wil afblazen, valt meestal terug op opzegging — en betaalt dus de bijhorende vergoeding.
Praktisch stappenplan bij beëindiging
Een beredeneerde route om uw aannemer "aan de deur te zetten":
Eerste stap — schriftelijke ingebrekestelling. Bij voorkeur aangetekend. Beschrijf de wanprestatie nauwkeurig (welke afspraken werden niet nageleefd, welke gebreken werden vastgesteld, welke stukken kunnen u staven). Geef een concrete termijn voor herstel.
Tweede stap — bewarende vaststellingen. Foto's, deurwaardersvaststellingen, technische rapporten, getuigenverklaringen van vakgenoten. Bij betwiste of complexe gebreken: een tegensprekelijk deskundigenonderzoek vóór u beëindigt.
Derde stap — keuze van de juridische weg. Opzegging is duurder maar minder risicovol qua bewijs. Ontbinding levert mogelijk schadevergoeding op maar vereist bewijs van ernstige wanprestatie. Buitengerechtelijke ontbinding via kennisgeving is snel maar boemerangt bij verkeerde toepassing.
Vierde stap — schriftelijke kennisgeving van de gekozen weg, met vermelding van alle relevante data en feiten. Dit kan tegelijk de aankondiging van een buitengerechtelijke vervanging omvatten als het over een onderaannemer gaat.
Reius Advocaten begeleidt zowel particulieren als ondernemingen bij elke fase van een beëindigingsdossier — van de eerste ingebrekestelling tot de procedure ten gronde. Een verkeerde stap in deze materie is vaak duurder dan de werken zelf. Contacteer ons via info@reius.be voor een eerste analyse.
Wilt u uw volledige positie als bouwheer kennen? Lees onze gids over de rechten en plichten van de bouwheer.